Най-добрата ви година току-що приключи, пари стоят в оперативната сметка, а балансът по бизнес заема ви гледа. Предсрочното му погасяване изглежда като очевидното решение — докато извлечението за погасяване не се върне с хиляди долари по-високо от остатъка по главницата. Разликата е неустойка за предсрочно погасяване, а при бизнес заемите тя е далеч по-често срещана и далеч по-скъпа, отколкото повечето кредитополучатели очакват. За разлика от жилищните ипотеки, където федералните правила строго ограничават тези такси, търговските и SBA заемите могат да наложат неустойка за предсрочно погасяване под формата на низходящи проценти, формули за поддържане на доходност или десетилетен намаляващ график.
Това ръководство разглежда как работят неустойките за предсрочно погасяване при заемите по SBA 7(a) и 504, какво обикновено начисляват конвенционалните кредитори, как да изчислите точката на рентабилност, преди да напишете чека, и как да договорите по-добри условия при следващия си заем.
Защо кредиторите налагат неустойка за предсрочно погасяване
Кредиторът определя цената на заема ви, очаквайки години лихвен доход. Когато го погасите предсрочно — било то заради силен паричен поток, рефинансиране или продажба на бизнеса — кредиторът губи този очакван доход и трябва да пренасочи капитала, вероятно при по-ниски лихви. Неустойката за предсрочно погасяване компенсира тази загуба.
Тази логика се появява в почти всеки кът на бизнес кредитирането: SBA заеми, банкови срочни заеми, търговски ипотеки, заеми за оборудване и кондуитни заеми, обезпечени с търговски ипотеки (CMBS). Структурите се различават, но въпросът, който трябва да зададете преди всяко предсрочно погасяване, е един и същ: превишава ли спестената лихва платената неустойка?
Заеми по SBA 7(a): Такса за възстановяване на субсидията
Заемите по SBA 7(a) носят такса за предсрочно погасяване с отличителна особеност: тя се начислява от самата SBA, а не от вашия кредитор. На кредиторите е забранено да добавят собствена неустойка за предсрочно погасяване върху таксата на SBA, което прави разходите за предсрочно погасяване по 7(a) необичайно предвидими.
Още по-добре, таксата се прилага само когато и трите от следните условия са изпълнени:
- Първоначалният падеж на заема е 15 години или повече. Стандартен 10-годишен заем за придобиване на бизнес или 7-годишен заем за оборотен капитал няма никаква неустойка за предсрочно погасяване, независимо кога го погасите.
- Доброволно погасявате предсрочно 25 процента или повече от неизплатения остатък. Малките допълнителни плащания по главницата, които остават под прага, не задействат таксата.
- Предсрочното погасяване се извършва в рамките на първите три години след първоначалното усвояване. От четвъртата година нататък заемът може да се погасява свободно.
Когато и трите условия са изпълнени, таксата следва низходящ график, прилаган към сумата на предсрочното погасяване: 5 процента през първата година, 3 процента през втората и 1 процент през третата.
Пример за 7(a)
Да предположим, че сте взели $800 000 по 20-годишен заем 7(a), за да купите сградата си, и осемнадесет месеца по-късно продавате част от оборудването и използвате $200 000 от постъпленията, за да намалите заема. Падежът надвишава 15 години, предсрочното погасяване надвишава 25 процента от баланса и вие сте в тригодишния прозорец — така че SBA начислява 3 процента от $200 000 предсрочно погасяване, или $6 000, върху главницата. Ако бяхте изчакали до след третата годишнина от усвояването, същото намаляване нямаше да струва нищо допълнително.
Изводът за планирането: ако вашият заем 7(a) има дълъг падеж и наближавате тригодишната граница, планирането на голямо намаляване или рефинансиране точно след тази годишнина може да спести цялата такса.
Заеми по SBA 504: Неустойка, която може да продължи десет години
Програмата 504 работи по различен начин и нейната неустойка за предсрочно погасяване е значително по-тежка. Финансирането по 504 всъщност представлява два заема: първа ипотека от банка, покриваща около 50 процента от цената на проекта, и дългов инструмент (debenture) от сертифицирана компания за развитие (CDC), гарантиран от SBA, покриващ до 40 процента. Всяка половина има свои собствени правила за предсрочно погасяване.
Дълговият инструмент на CDC винаги носи низходяща неустойка за предсрочно погасяване през първата половина на своя срок. Неустойката се изчислява от лихвения процент по дълговия инструмент — не от по-високия ефективен процент по дълговия документ — умножен по коефициент, който намалява всяка година:
- 20- и 25-годишни дългови инструменти: неустойката се прилага през години 1 до 10, като коефициентът намалява от 1,00 до 0,10. Няма неустойка от 11-ата година нататък.
- 10-годишни дългови инструменти: неустойката се прилага през години 1 до 5, намалявайки по-бързо, без неустойка от 6-ата година нататък.
На практика неустойката за първата година приблизително се равнява на цяла година лихва върху неизплатения остатък по дълговия инструмент. При остатък от $400 000 по дълговия инструмент при 6 процента лихвен процент, погасяване през първата година добавя приблизително $24 000 към разходите. Има и структурна уловка: трябва да погасите предсрочно целия дългов инструмент, не само част от него.
Половината на банката с първи приоритет има отделно договорени условия. Тази част се държи като обикновена търговска ипотека, с каквато и низходяща или фиксирана неустойка сте договорили при отпускането — или без никаква. Когато сравнявате 504 срещу 7(a) за покупка за собствено ползване, тази асиметрия е важна: ако е възможно да продадете или рефинансирате в рамките на десет години, тригодишният прозорец на 7(a) предлага далеч повече гъвкавост, въпреки обикновено по-високия си процент.
Конвенционални срочни заеми и търговски ипотеки
Частните кредитори са свободни да напишат каквито условия за предсрочно погасяване пазарът понесе, а менюто е по-широко — и по-скъпо — от графиците на SBA. Научете тези пет структури, преди да подпишете:
Низходящи неустойки
Най-често срещаната структура при банковите заеми. Таксата е процент от неизплатения остатък (понякога от първоначалната сума на заема — проверете кой) и намалява всяка година. График „5-4-3-2-1" означава 5 процента през първата година, 4 процента през втората и т.н. По-кратките заеми често използват „3-2-1". Винаги потвърждавайте дали процентът се прилага към оставащия баланс или към първоначалната главница; при амортизиращ се заем разликата е значителна.
Фиксиран процент
Единична фиксирана такса — обикновено 1 до 3 процента — която се прилага по всяко време през периода на неустойката, независимо кога погасявате предсрочно. Лесна за разбиране и понякога договорима до по-кратък период.
Поддържане на доходност (Yield Maintenance)
Често срещано при заеми от животозастрахователни компании и други портфейлни кредитори. Плащате настоящата стойност на лихвата, която кредиторът губи поради предсрочното погасяване, обикновено дисконтирана при доходност на държавни ценни книжа. Когато пазарните лихви са паднали от отпускането, поддържането на доходност става скъпо: кредиторът на практика се обезщетява за разликата в лихвения процент през оставащия срок. Когато лихвите са се повишили, изчислената неустойка може да е близо до нула — но повечето дългови документи налагат минимум, често 1 процент, така че „близо до нула" всъщност не е нула.
Defeasance (Заместване на обезпечението)
Стандартно при кондуитни заеми CMBS и най-тежката структура от всички. Вместо да платите такса, вие замествате обезпечението с имота с портфейл от американски държавни ценни книжа, изчислен така, че да възпроизведе всяко оставащо плащане по заема. Заемът технически остава активен до падежа; просто вие преставате да сте кредитополучателят зад него. Между разходите за портфейла от държавни ценни книжа, транзакционните такси и правните и счетоводните сметки, defeasance обикновено струва далеч повече от всеки низходящ график. Ако заемът ви може да бъде секюритизиран в пул CMBS, приемете, че defeasance се прилага, и определяйте цената на изхода си съответно.
Периоди на блокиране и гаранции за лихва
Някои заеми забраняват напълно предсрочно погасяване за начален период — блокиране — на всякаква цена. Други гарантират на кредитора минимална сума лихва, например първите дванадесет месеца, дори ако погасите през третия месец. Нито едно от двете не е технически „неустойка", което е точно причината кредитополучателите да ги пропускат. Прочетете дълговия документ и за двете, преди да приемете, че предсрочен изход е наличен.
Изчислете точката на рентабилност, преди да платите
Неустойката не означава автоматично, че предсрочното погасяване е лоша идея. Означава, че трябва да сравните две числа: неустойката, която плащате днес, срещу лихвата, която избягвате през оставащия срок. Рамката:
- Вземете писмено извлечение за погасяване. Поискайте от кредитора официално извлечение за погасяване, показващо главница, натрупана лихва до конкретна дата и всяка такса — неустойка за предсрочно погасяване, неамортизирани разходи за отпускане, такси за освобождаване на залог и прекратяване на UCC. Устните оценки не са достатъчни; извлечението е това, което всъщност ще платите.
- Изчислете лихвата, която бихте спестили. Използвайки амортизационния си график, сумирайте оставащите лихвени плащания, които бихте пропуснали, ако погасите сега. Порталът на вашия кредитен администратор обикновено показва това, или вашият счетоводител може да го изчисли за минути.
- Извадете неустойката и транзакционните разходи. Приспаднете таксата за предсрочно погасяване плюс всички разходи за рефинансиране от спестената лихва. Остатъкът е истинската ви печалба.
- Коригирайте за данъци. Както лихвата, която бихте платили, така и самата неустойка обикновено са приспадащи се бизнес разходи, така че сравнявайте сумите след данъци. При комбинирана пределна ставка от 25 процента, $10 000 спестена лихва струва $7 500 след данъци — а неустойка от $6 000 всъщност струва $4 500.
- Помислете за алтернативната цена. Пари, използвани за погасяване на 7-процентов заем, носят гарантирана 7-процентова доходност. Ако тези пари иначе биха финансирали инвентар, оборудване или маркетингова кампания с по-висока очаквана доходност, предсрочното погасяване все още може да е грешен ход, дори когато точката на рентабилност е положителна.
Рефинансирането добавя още една променлива: лихвения процент по новия заем и разходите за сключването му. Рефинансиране, което намалява лихвата ви с два пункта, може да поеме значителна неустойка за предсрочно погасяване за година или две по-ниски плащания — но само ако ще задържите новия заем достатъчно дълго, за да покрият месечните спестявания както неустойката, така и новите такси за отпускане. Разделете общите разходи за преминаване на месечните спестявания от плащанията, за да получите периода на изплащане в месеци, и бъдете честни колко дълго ще задържите заема.
Приспадат ли се данъчно неустойките за предсрочно погасяване?
Като цяло, да. IRS третира неустойката за предсрочно погасяване като допълнителен разход по заема — по същество, допълнителна лихва — така че неустойка, платена за предсрочно погасяване на бизнес дълг, обикновено се приспада като разход за бизнес лихва през годината, в която я платите, съгласно същите правила на Член 163 като редовната лихва. Декларирайте я заедно с другите си разходи за лихва, вместо да я скривате в общи такси.
Рефинансирането усложнява картината: когато неустойката е свързана с вземане на заместващ заем, част от разхода може да трябва да бъде капитализирана и амортизирана през срока на новия заем, вместо да се приспадне незабавно. Конкретните случаи се различават достатъчно, че това е въпрос за вашия сертифициран счетоводител преди подаването, а не след това. Във всеки случай, запазете извлечението за погасяване за постоянно — това е документът, който доказва както сумата, така и бизнес целта.
Как да избегнете или намалите следващата неустойка
Имате най-голям лост средство преди да подпишете. Използвайте го:
- Избирайте кредитори по условията за предсрочно погасяване, не само по лихвата. Някои кредитори рутинно се отказват от неустойки, за да спечелят сделки. Заем при 7,5 процента без неустойка може да победи заем при 7,25 процента с петгодишен низходящ график, ако очаквате да излезете предсрочно.
- Договорете прозореца и базата. Поискайте по-кратък период на неустойка, по-нисък график или неустойка, изчислена върху неизплатения остатък, а не върху първоначалната главница. Кредиторите често разменят гъвкавостта за предсрочно погасяване срещу леко по-висок лихвен процент — вземете и двете оферти и сравнете.
- Включете безнеустойкова отстъпка. Много дългови документи позволяват годишни предсрочни плащания по главницата до определен праг — обикновено 10 до 20 процента от баланса — без да задействат таксата. При заемите 7(a), задържането на доброволните намалявания под 25 процента в рамките на първите три години избягва изцяло таксата на SBA.
- Планирайте изхода си. Отбележете в календара датата, на която всеки период на неустойка изтича, и планирайте погасяванията, рефинансиранията и продажбите на бизнеса около тези дати. При дългов инструмент по 504, изчакването на десетата година може да спести десетки хиляди.
- Обмислете поемане на заема при продажба. Ако продавате бизнеса, поемането на SBA заем позволява на купувача да поеме заема ви — заобикаляйки вашата неустойка за предсрочно погасяване и предоставяйки на купувача финансиране, което може да победи текущите пазарни условия. Поемането изисква одобрение от кредитора и SBA и носи свои собствени такси, но често е по-евтино от погасяване с неустойка.
- Прочетете дребния шрифт при твърдения за „без неустойка". Потвърдете, че дълговият документ няма период на блокиране, клауза за минимална лихва или възстановяване на неамортизирани такси, скрити зад заглавието. Заем без формална неустойка, но с двугодишно блокиране, все още ви задържа за две години.
Поддържайте документите по заема си готови за погасяване
Всяка стратегия в тази статия зависи от документи, които можете да намерите за минути: първоначалният дългов документ с неговата клауза за предсрочно погасяване, текущият амортизационен график, всяко извлечение за погасяване, освобождавания на залог и прекратявания на UCC декларации за финансиране, след като заемът бъде погасен. Записвайте неустойките като разход за лихва през годината на плащане, съпоставяйте окончателното погасяване с извлечението и потвърждавайте, че освобождаванията всъщност са подадени — погасен заем с все още отворена UCC декларация ще ви преследва при следващото финансиране.
Опростете проследяването на заемите и лихвите си
Независимо дали обмисляте предсрочно погасяване, сравнявате оферти за рефинансиране, или просто се опитвате да видите истинската цена на дълга си, чистите записи превръщат стресиращото решение в проста математика. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
