Можете ли да продадете бизнес със заем по SBA? Погасяване, кратна продажба или поемане

Намерихте купувач, договорихте цена и започнахте да си представяте живота след продажбата — а после си спомнихте за заема по SBA. Онзи, обезпечен с общо право на задържане върху всичко, което притежавате, от транспортния автомобил до парите в касата. Ето въпросът, който не дава на продавачите да спят: можете ли изобщо да продадете бизнеса, преди този заем да бъде погасен?

Да, можете. Бизнеси с непогасени заеми по SBA сменят собствениците си всеки ден. Но договорът ви за заем почти сигурно дава на кредитора обезпечително право върху всички бизнес активи, което означава, че не можете просто да предадете ключовете на купувача и да си тръгнете. Кредиторът — а в някои случаи и самата SBA — има думата как ще бъде структурирана сделката.

Това ръководство разглежда вашите три пътя: погасяване на заема от приходите от продажбата, договаряне на кратка продажба, когато приходите не достигат, и поемане на заема от купувача — плюс изчисленията за предсрочно погасяване, механиката на освобождаване от обезпечение и какво да кажете на купувача относно получаването на собствено финансиране за придобиване по SBA.

Започнете оттук: Уведомете кредитора си, преди да подпишете каквото и да е​

Преди да сравнявате вариантите, осъзнайте единственото правило, което управлява всички тях: говорете с кредитора си рано, в идеалния случай преди да подпишете писмо за намерение.

Когато взехте заема по SBA, подписахте документи за заем, които почти сигурно включват общо финансиращо изявление UCC-1, покриващо всички бизнес активи. Тази регистрация уведомява света, че вашият кредитор има първо право на иск върху оборудването, инвентара, вземанията и дори общите нематериални активи на бизнеса. Продажбата на тези активи без съгласието на кредитора може да задейства разпоредбите за неизпълнение по заема — и в най-лошия случай да изложи както вас, така и купувача на оспорване за измамно прехвърляне.

Кредиторът ви не е ваш противник тук. Кредиторите обработват погасявания и поемания рутинно, а ранният разговор им позволява да ви кажат точно какво им е необходимо. Включването им късно е причината сделките да се забавят със седмици. Практичен график:

1. Когато обявите бизнеса за продажба — уведомете кредитора си и попитайте за процедурите им за погасяване и поемане.
2. Когато приемете оферта — поискайте официално извлечение за погасяване с дневна лихва и дата на изтичане.
3. Две до три седмици преди сделката — потвърдете инструкциите за банков превод, процеса по прекратяване на UCC-3 и кой какво подава.

Също така извадете сега оригиналното си разрешение за заем и записа, за да проверите за такси за предсрочно погасяване, ограничения за промяна на собствеността и точния обхват на обезпечението. Трите сценария по-долу започват от тези документи.

Вариант 1: Погасете заема от приходите от продажбата​

Това е най-чистият и най-разпространен път: бизнесът се продава за повече от непогасения остатък по заема, а част от приходите при сделката погасява дълга изцяло. Ако числата ви позволяват това, изберете го. Погасяването при сделката прекъсва всяка връзка между вас, кредитора и купувача с един банков превод.

Как работи погасяването при сделката​

Механиката наподобява погасяването на ипотека, когато продавате къща:

• Вземете писмено писмо за погасяване. То посочва точната сума, необходима за удовлетворяване на заема към определена дата, включително главница, натрупана дневна лихва и всякакви такси. Писмата за погасяване обикновено изтичат в рамките на 10 до 30 дни, така че съобразете заявката си с датата на сделката.
• Насочете средствата през ескроу. Агентът по уреждането превежда сумата за погасяване директно на кредитора от приходите от продажбата. Никога не планирайте да получите пълните приходи и да платите на кредитора сами след това; купувачите и техните кредитори ще настояват за директно погасяване.
• Потвърдете освобождаването от обезпечение. След получаване на средствата кредиторът издава писмо за удовлетворяване и упълномощава подаването на изявления за прекратяване по UCC-3, освобождаващи общото му право на задържане. Потвърдете писмено, че прекратяванията действително са подадени — остаряло изявление UCC-1 в регистрите може да преследва бъдещото финансиране на купувача и вашето собствено.

Внимавайте за такси за предсрочно погасяване​

Дали погасяването ще струва допълнително зависи от вашата кредитна програма:

• Заемите SBA 7(a) включват такса за възстановяване на субсидията, плащана на SBA (не на кредитора — на кредиторите е забранено да добавят собствена неустойка за предсрочно погасяване) само когато всички от следните са верни: първоначалният падеж е 15 години или повече, вие доброволно предплащате 25% или повече от остатъка за една година и предплащането се случва в рамките на първите три години след първото усвояване. Таксата е 5% от сумата на предплащането през първата година, 3% през втората и 1% през третата. След третата година можете да предплащате свободно.
• Заемите SBA 504 са по-строги: частта на дебентурата на CDC носи намаляваща неустойка за предсрочно погасяване, която може да се протегне до 10 години. Ако имате заем 504, калкулирайте това в изчислението на нетните приходи рано.

Направете сметката, преди да празнувате продажната цена. Погасяване през втората година на голям остатък по 7(a) може да отнеме хиляди от нетното ви, а неустойка по 504 може да е още по-голяма. Поискайте от кредитора си точната цифра писмено.

Данъчни и счетоводни бележки​

Погасяването при сделката не е само банков превод — това е набор от записвания, които счетоводните ви книги трябва да отразят точно:

• Разпределете първо покупната цена. При продажба на активи купувачът и продавачът трябва да се споразумеят за разпределение по формуляр 8594 по класове активи. Това разпределение определя печалбата ви за всеки клас активи, която се изчислява независимо от погасяването на заема.
• Приспаднете последната лихва. Лихвата, натрупана до датата на погасяване, остава приспадаема като разход за бизнес лихва през последната ви година.
• Не бъркайте опрощаването на дълг с доход. Погасяването на заема от приходите не е опрощаване на дълг — не възниква доход от опрощаване на дълг, когато дългът е платен изцяло. (Уреждането на недостиг, разгледано по-нататък, е друга история.)
• Затворете книгите чисто. Сверте сметката за задължение по заема с писмото за погасяване до дневната лихва и съхранете писмото за удовлетворяване и потвържденията по UCC-3 с данъчното досие за последната година.

Вариант 2: Продажба за по-малко, отколкото дължите (кратка продажба)​

Понякога оценката се връща под остатъка по заема — приходите са намалели, ключов договор е приключил или първоначалният заем просто е бил голям спрямо днешния пазар. Продажбата за по-малко, отколкото дължите, се нарича кратка продажба и е възможна — но разрешението на кредитора тук не е по избор, то е цялата игра.

Защо одобрението на кредитора е задължително​

Обезпечението на кредитора се продава за по-малко от дълга, който гарантира. Никой кредитор не се съгласява да освободи правото си на задържане срещу частично плащане без формален процес, а продължаването без одобрение рискува сделката да бъде квалифицирана като измамно прехвърляне на обременени активи. Това застрашава вас и създава проблем със собствеността за купувача.

Очаквайте кредиторът да поиска пълна финансова картина, преди да се съгласи: текущи финансови отчети на бизнеса, договора за покупка, оценка или мнение на брокер, подкрепящо цената, и личния ви финансов отчет. Кредиторът трябва да бъде убеден, че цената е пазарна и че не съществува по-добро възстановяване.

Какво се случва с остатъчния баланс​

С одобрение в ръка, 100% от нетните приходи от продажбата отиват за намаляване на заема. Недостигът — остатъчният баланс — трябва след това да бъде решен по един от три начина:

1. Платете го от лични ресурси. Повечето заеми по SBA носят личната ви гаранция, така че кредиторът може и ще се обърне към вас. Ако имате спестявания, собствен капитал в дома или други ресурси, плащането на една сума приключва въпроса.
2. Договорете план за плащане. Някои кредитори ще преобразуват недостига в обикновен запис за плащане във времето, без бизнес обезпечението.
3. Предложете оферта за компромис (OIC) на SBA. Ако наистина нямате ресурсите да платите, можете да помолите SBA да приеме по-малко от пълния баланс като уреждане. OIC изисква изчерпателна документация — данъчни декларации, банкови извлечения, списъци с активи — и работи само когато офертата отразява истинския ви капацитет за плащане. Ниски оферти, подкрепени с непълни документи, редовно се отхвърлят, а процесът обикновено минава първо през вашия кредитор.

Данъчното ужилване: доход от опрощаване на дълг​

Ако някаква част от дълга бъде опростена, а не платена, IRS обикновено третира опростената сума като обикновен доход. Съществуват изключения — несъстоятелност и банкрут — но те изискват специфичен анализ и обикновено формуляр 982. Потърсете професионален данъчен съвет, преди да подпишете уреждане; опростен баланс от $80 000 може да създаде данъчна сметка от пет цифри.

Вариант 3: Купувачът поема заема ви​

Третият път оставя заема жив: вместо да го погасите, купувачът застава на ваше място и поема плащанията. Заемите по SBA обикновено подлежат на поемане — но само с одобрението на кредитора и на SBA, а одобрението е на практика чисто ново оценяване на купувача.

Какво трябва да докаже купувачът​

Поемането не е пряк път около финансирането; то е равносилно на това купувачът да кандидатства за заема отново. Съгласно правилата за обслужване на SBA, предложеният нов кредитополучател обикновено трябва да:

• Отговаря на стандартната допустимост по SBA като кредитополучател по 7(a) или 504 — стандарти за размер, допустим вид бизнес, изисквания за собственост и контрол от страна на САЩ, и без проблеми с афилиация или характер.
• Демонстрира способност за изплащане чрез паричния поток на бизнеса под тяхна собственост, обикновено подкрепена с прогнози, техния управленски опит и собствената им кредитна история.
• Внесе собствен капитал и гарантира дълга. SBA обикновено очаква поемащият купувач да вложи значителна лична заинтересованост и лично да гарантира заема, точно както направихте вие.
• Приеме съществуващите условия. Лихвеният процент, падежът и пакетът обезпечение обикновено се пренасят, въпреки че кредиторът може да коригира условията със съгласието на SBA.

Ако купувачът ви търси поемане, защото не може да се класира за собствено финансиране, коригирайте очакванията сега: купувач, твърде слаб да получи нов заем, почти сигурно ще бъде твърде слаб да поеме вашия.

Кога поемането все пак има смисъл​

Въпреки неудобството, поемането има истински предимства при правилната сделка:

• Може да избегне неустойки за предсрочно погасяване. При поет заем не настъпва предсрочно погасяване, така че дългата опашка от неустойки на дебентура по 504 или тригодишният прозорец за възстановяване на субсидията по 7(a) може да бъдат напълно заобиколени.
• Запазва благоприятни условия. Ако заемът ви носи фиксиран процент под пазарния, купувачът го наследява — реална икономическа полза в среда с високи лихви, която може да оправдае по-висока покупна цена.
• Може да опрости капиталовата структура. Когато съществуващият заем остане на място, купувачът трябва да набере по-малко нов дълг за сключване на сделката.

Вземете освобождаването си писмено​

Това е детайлът, който продавачите най-често провалят: поемането не ви освобождава автоматично. Освен ако споразумението за поемане и одобрението на SBA изрично не освобождават личната ви гаранция и не я заменят с гаранцията на купувача, вие оставате отговорен, ако купувачът изпадне в неизпълнение две години по-късно. Настоявайте за пълна новация — писмено освобождаване от вашата гаранция — като условие за сделката и го потвърдете в окончателните документи за заема. Устно разбиране, че „купувачът вече има заема“, не струва нищо на кредитор, който държи подписаната ви гаранция.

Обърнете внимание и на правилото за времето, което препъва бързите препродажби: указанията за обслужване на SBA изискват кредиторът да получи съгласието на SBA за всяка промяна в собствеността на кредитополучателя в рамките на първите 12 месеца след окончателното усвояване на средствата по заема. Ако сте взели заем наскоро и продавате бързо, отделете допълнително време в графика за този слой одобрение.

Четвърти път на практика: Купувачът получава собствен заем за придобиване по SBA​

При повечето продажби на малки бизнеси, включващи дълг по SBA, действителната структура е хибридна: вашият заем се погасява при сделката (Вариант 1), а купувачът финансира покупката с нов заем по SBA 7(a). SBA класифицира това като сделка с промяна на собствеността — едно от най-разпространените приложения на програмата 7(a). Разбирането на страната на купувача ви помага да задържите сделката в релси.

Какво е необходимо на купувача​

• Вливане на собствен капитал от минимум 10%. При пълна промяна на собствеността купувачът трябва да вложи поне 10% от общата стойност на проекта — покупна цена плюс разходи по сделката, такси и всякакъв оборотен капитал — като собствен капитал. Купувачът може да вложи само 5% в брой, ако продавачът издаде запис със забавено плащане за остатъка, но записът трябва да бъде в пълен режим на забавено плащане за целия срок на заема по SBA и не може да надвишава половината от изискваното вливане.
• Бизнес, който подлежи на кредитиране. Кредиторът оценява на база исторически паричен поток (обикновено изискващ покритие на обслужването на дълга около 1,2x или по-добро), опита и кредита на купувача и независима оценка, когато се изисква.
• Чисто обезпечение. Кредиторът на купувача извършва собствена проверка на правата на задържане по UCC — затова вашето погасяване и прекратяванията по UCC-3 трябва да бъдат вплетени в същата сделка. Старото ви общо право на задържане трябва да отпадне в момента, в който новото се прикачи.

Как можете да помогнете сделката да се сключи​

• Предложете стратегически запис със забавено плащане от продавача. Поемането на 5% в пълен режим на забавено плащане може да е разликата между купувач, който се класира, и такъв, който не се класира — и сигнализира увереност в бизнеса. Просто разберете компромиса: забавеното плащане означава никакви плащания към вас, докато условията на заема по SBA не го позволят.
• Поддържайте безупречни финансови отчети. Оценяването за придобиване по SBA живее и умира с данъчните декларации, отчетите за приходи и разходи и графиците за обратно добавяне. Три години чисти, сверени книги ускоряват одобрението; разхвърляните записи го забавят или намаляват размера на заема.
• Останете на разположение след сделката. Кредиторите обичат споразумение за консултантски преход. Продавач, който остане 30 до 90 дни, за да предаде взаимоотношения, намалява риска на заема в очите на оценителя.

Графиците имат значение: заем за придобиване от купувача обикновено отнема 45 до 90 дни от кандидатстване до финансиране. Съобразете обявяването, надлежната проверка и графика на сделката с тази реалност, вместо да я откриете по средата на ескроу.

Често срещани грешки, които провалят тези продажби​

• Скриване на заема от купувача. Проверката на правата на задържане на купувача ще намери регистрацията ви по UCC в рамките на дни. Разкрийте заема, баланса и плана си за погасяване в първия съществен разговор.
• Подписване на договор за покупка на активи без условие за финансиране за освобождаване от обезпечение. Договорът трябва да обвързва сключването с приемане на погасяването от кредитора и прекратяване на правото на задържане.
• Забравяне на EIDL или друг дълг по SBA. Заемите за икономически щети при бедствия също са заеми по SBA със собствени изисквания за съгласие. Направете опис на всяко държавно задължение — 7(a), 504, EIDL, дори заеми с държавна гаранция — защото всеки притежател на право на задържане трябва да бъде удовлетворен или да се съгласи при сделката.
• Объркване на продажби на активи и продажби на акции. При продажба на активи дружеството на продавача запазва заема и го плаща от приходите; при продажба на акции или дялове, самото дружество-кредитополучател сменя собственика си, което пряко задейства правилата за съгласие при промяна на собствеността. Знайте каква сделка правите, преди да се обадите на кредитора.
• Пренебрегване на държавните данъци върху прехвърлянето и прехвърлянето на лицензи. Заемът е една точка от сделката сред много. Бизнес лицензи, лицензи за алкохол, лицензи за изпълнители и разрешителни за данък върху продажбите често не могат просто да се прехвърлят — а някои изискват и признание от притежателя на правото на задържане.

Вашият контролен списък преди продажба​

Използвайте това като списък със задачи от деня, в който решите да продавате:

1. Извадете разрешението си за заем по SBA, записа и договора за обезпечение; отбележете падежа, условията за предсрочно погасяване и обхвата на обезпечението.
2. Извършете собствена проверка на правата на задържане по UCC, за да няма изненадващи регистрации при сделката.
3. Уведомете кредитора си и поискайте писмено процедурите им за продажба/погасяване/поемане.
4. Направете реалистична оценка, за да определите дали сте в територията на погасяване, кратка продажба или поемане.
5. Поискайте писмо за погасяване, съобразено с очакваната дата на сделката, с дневна лихва.
6. Ако преследвате поемане, потвърдете, че купувачът разбира, че това означава пълно преоценяване — и настоявайте за писмено освобождаване от вашата гаранция.
7. Координирайте банковите преводи за погасяване и подаването на прекратявания по UCC-3 чрез агента по уреждането.
8. Разпределете покупната цена (формуляр 8594 за продажби на активи) и планирайте данъчната година на продажбата.
9. Съхранете писмото за удовлетворяване, подадените UCC-3 и окончателните извлечения по заема с постоянните си архиви.

Поддържайте книгите си готови за продажба от първия ден​

Независимо дали заемът ви завършва с банков превод за погасяване, договорено уреждане или поемане от купувача, всеки път върви по-гладко, когато финансовите ви записи са пълни и надеждни. Кредиторите оценяват от книгите ви, купувачите правят отбив за разхвърляни такива, а IRS очаква чисто разпределение на всеки долар, който сменя ръце. Сверени баланси по заеми, документирани обратни добавяния и три години последователни отчети могат лесно да струват повече при сделката от ново оборудване.

Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите професионалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.