你在 2018 年贷款 90 万美元买了一套房子。你的邻居在 2016 年贷款 110 万美元买了一套房子。你们两人每月向同一个贷款机构支付相同的金额，都选择逐项扣除，并都在 2 月份拿着 1098 表格坐下来报税。然而，只有一个人能全额扣除利息。另一个人必须填写工作表，乘以一个比例，然后眼睁睁地看着一部分扣除额消失。
这就是现实生活中的美国税收法典第 163(h) 条。这条规则决定了你附表 A（Schedule A）上最大的单项金额是 1.4 万美元的扣除，还是 8,500 美元的扣除。它也是税法中最容易被误解的部分之一，包含三个不同的债务限额、两个不同的截止日期、一个针对 HELOC 的特殊规则，以及一个在消失两年后刚刚于 2026 年回归的全新抵押贷款保险费扣除额。
本指南将为你全面剖析：在《减税与就业法案》（TCJA）下发生了什么变化，在《一个伟大而美丽的法案》（OBBBA）下又发生了什么变化，以及如何保持清晰的记录，以便在不招致审计质疑的情况下，申请到你有权获得的每一分钱扣除额。
为什么这项扣除在 2026 年依然重要
住房抵押贷款利息扣除是大多数房主所能申请的金额最大的逐项扣除。根据 IRS 最新的数据，有 1,780 万份报税表申请了该项扣除，总税收支出约为 526 亿美元。
即便如此，受益人群体已比以前小得多。在 TCJA 实施之前，约有 30% 的纳税人选择逐项扣除。如今，随着 2026 年单身报税人的标准扣除额达到 16,100 美元，夫妻联合报税达到 32,200 美元，只有约 14% 的报税表选择了逐项扣除。该扣除额近 97% 的美元价值流向了年收入超过 10 万美元的纳税人，而 78% 流向了年收入超过 20 万美元的纳税人。
因此，这项扣除主要惠及拥有巨额抵押贷款的高收入房主——对于这些人来说，确保计算准确每年价值数千美元。
你必须了解的三个债务限额
第 163(h) 条及相关条例将“住房购置债务”（home acquisition indebtedness）分为三类，每一类都有自己的限额。你属于哪一类完全取决于你签署贷款的日期。
第一类：1987 年 10 月 14 日之前（受祖父条款保护）
如果你在 1987 年 10 月 13 日之前在合资格住房上办理了抵押贷款，则可以扣除的利息没有金额限制，且对资金用途没有限制。这一类大多属于历史遗留问题——这类贷款目前已所剩无几——但对于从未重新办理过贷款（Refinance）的老年房主来说，这很重要。
第二类：1987 年 10 月 14 日至 2017 年 12 月 15 日
在此时段内产生的抵押贷款，其购置债务的合并限额为 100 万美元（如果夫妻分开报税，则为 50 万美元）。此外还有一个约束性合同例外条款：如果你在 2017 年 12 月 15 日之前签署了购买住房的书面约束性合同，并在 2018 年 4 月 1 日之前完成交易，即使你是在 TCJA 生效后结清的贷款，仍可使用 100 万美元的限额。
第三类：2017 年 12 月 15 日之后
这是 TCJA 类别，也是大多数房主目前面临的情况。住房购置债务的限额为 75 万美元（如果夫妻分开报税，则为 37.5 万美元）。OBBBA 的第 70108 条使这一 75 万美元的限额成为了永久性规定。该限额原定于 2025 年 12 月 31 日到期并恢复到旧的 100 万美元限额，但国会在到期前将其永久化了。
这一点非常重要，因为几年前的所有分析（包括大量的房地产营销资料）都假设限额会在 2026 年跳回 100 万美元。但事实并非如此。如果你正计划进行巨额贷款购房，你应该在无限期的未来内，围绕 75 万美元的可扣除购置债务限额进行规划。
“住房购置债务”的真正含义
限额适用于住房购置债务，这具有精确的法律含义。它必须同时满足以下三个测试：
- 用于购买、建造或重大改进一套合资格住房
- 由该合资格住房抵押
- 在住房购置之后产生，或与购买、建造、改进相关
这里的每个词都很关键。如果你贷款并用这笔钱偿还信用卡，那么即使银行称其为“二次抵押贷款”，且即使你的房子作为抵押，这也不属于住房购置债务。如果你贷款用于厨房装修，并为房产增加了永久价值，那么这属于住房购置债务，其利息是可以扣除的。
普通“房屋权益贷款”扣除额的终结
在 TCJA（《减税与就业法案》）之前，无论资金用途如何，你都可以扣除高达 100,000 美元的房屋权益债务利息。该类别现已取消。现行 IRS（美国国税局）指南中的确切法定表述为：
“无论债务发生于何时，如果贷款所得款项未用于购买、建造或大幅改进你的房屋，你将无法再从以该房屋为担保的贷款中扣除利息。”
因此，如果你利用 HELOC（房屋权益信贷额度）来支付婚礼、汽车或学费，该利息是不可扣除的。如果你利用同样的 HELOC 来更换新屋顶，该利息是可扣除的（受 750,000 美元的合并上限限制）。贷款的名称并不重要——关键在于款项的用途。
什么算作“大幅改进”
IRS 在维护和改进之间划定了界限。日常维修——重新粉刷、更换损坏的电器、修补屋顶——不计入其中。要符合大幅改进的资格，工程必须增加永久价值、延长房屋的使用寿命或使其适应新用途。符合条件的常见示例包括：
- 完全更换屋顶
- 装修地下室或阁楼
- 增加卧室、浴室或扩建部分
- 安装新的 HVAC（供暖、通风和空调）系统
- 完整的厨房或浴室翻新
- 安装太阳能电池板或永久性备用发电机
单独来看，以下事项不符合条件：清理水槽、重新粉刷房间、更换地毯、修理漏水的水龙头或购买家具。
实际影响是你需要为 HELOC 支付的费用保留书面记录。如果你的贷款机构记录显示从 HELOC 提取了 80,000 美元，而你的承包商发票显示了 80,000 美元的厨房装修费用，那么你的依据是充分的。如果你将 HELOC 资金与个人现金混合，并从支票账户支付装修费用，审计人员可能会强制你分配款项用途，并拒绝扣除与非改进用途相关的利息。
什么算作“合规房屋”
你可以扣除主要住所加上另一处你指定为第二住所的房屋的抵押贷款利息。两者都必须符合居住条件，IRS 对此在功能上定义为：物业必须有睡眠空间、烹饪设施和厕所。这足以涵盖：
- 单户住宅、公寓、合作公寓
- 联排别墅
- 移动房屋
- 船屋和房车
- 小屋或度假物业
如果你拥有三个或更多住所，你可以每年选择其中一个作为指定的第二住所。该选择是按年度进行的。
第二住所的 14 天或 10% 规则
如果你出租第二住所，你在一年内必须亲自使用超过 14 天，或者超过按公平市场租金出租天数的 10%，以两者中较大者为准。达不到该标准，该物业将不被视为第 280A 条下的住所；利息将根据不同的规则处理，且购房债务扣除不适用。
这是让许多兼职 Airbnb 房东栽跟头的规则。如果你买了一套海滨别墅，出租了 200 天，而你自己只住了 12 天，则未达到 14 天的底线，该物业不符合第 163(h) 条规定的第二住所资格。
再融资：大多数房主忽视的“祖父条款”陷阱
对享有祖父条款的贷款进行再融资是意外失去 100 万美元上限的最常见方式。规则是机械的：当你进行再融资时，新贷款仅在不超过再融资时刻旧贷款本金余额的部分保留祖父地位。任何超过该金额的部分都将被视为受 750,000 美元限制的新购房债务。
举个例子。你在 2015 年购买了一套房子，抵押贷款为 980,000 美元。到 2024 年，你已将余额降至 850,000 美元。你重新办理了 1,000,000 美元的新贷款，以提取现金进行扩建。
- 新贷款中的 850,000 美元被视为适用 100 万美元上限的受祖父条款保护的购房债务。
- 150,000 美元是受 750,000 美元上限限制的新购房债务。
- 由于 850,000 美元已经占据了祖父条款的额度，新的 150,000 美元不会获得单独的上限——它会计入你的购房债务总额，且根据你的其余债务情况，可能无法完全扣除。
在 2017 年 12 月 16 日至 2025 年底之间进行的再融资，根据特殊的过渡规则，在旧余额范围内保留了祖父地位。根据现行 IRS 指南，这继续适用于那些现有的再融资，但新的购房贷款则需独立计算。
另一条导致再融资利息被拒绝扣除的规则：如果你原始受祖父条款保护的贷款是气球贷款，则再融资贷款自原始气球贷款再融资之日起，保留祖父地位的最长期限为 30 年。之后，它将转为第三类 (Bucket 3) 贷款。
混合用途物业与家庭办公室的复杂情况
如果你使用房屋的一部分作为家庭办公室、出租单元或任何其他非居住用途，你必须在居住用途和非居住用途之间分配抵押债务和利息。归属于居住用途的部分保留在第 163(h) 条下。归属于业务或租赁用途的部分转至附表 C (Schedule C)、附表 E (Schedule E) 或申报相关业务收入的其他地方。
仅当以下三项全部满足时，房屋的出租部分才保持“居住”性质——这意味着它算作合规房屋的一部分：
- 出租部分没有独立的睡眠、烹饪和厕所设施（即，它实际上不是一个独立的居住单元）
- 占用出租空间的人数不超过两名承租人
- 出租不是你在该物业的主要业务活动
如果不符合这些条件，你就是在经营一个多单元物业，利息分配会变得更加复杂。
抵押保险保费在 2026 年回归
在 2022 年至 2025 年期间，抵押保险保费（PMI、FHA 保费、VA 资金费用）的扣除已经失效且未获得延期。然而，OBBBA 法案使其从 2026 年起重新生效。
2026 年的运作机制如下：
- 合资格住房的购房负债（Acquisition indebtedness）保费被视为合资格居住利息，并在表 A（Schedule A）中申报。
- 这些保费不受 750,000 美元的购房债务上限限制（保费扣除与利息扣除是分开的）。
- 扣除额存在逐步追回机制：AGI（调整后总收入）超过 100,000 美元（已婚分居申报为 50,000 美元）后，每增加 1,000 美元（已婚分居申报为 500 美元），扣除额将减少 10%。对于联合申报者，当 AGI 达到 109,000 美元时，扣除额将完全消失；对于已婚分居申报者，这一门槛为 54,500 美元。
因此，如果你在购房时首付比例低于 20% 且正在支付 PMI，你可以在 2026 年获得额外的扣除额，但前提是你的 AGI 足够温和，能够避开逐步递减的区间。
如何在表 A 上申报
对于 2026 年的纳税申报单，相关行次包括：
- 第 8a 行：Form 1098 表格上报告的住房抵押贷款利息。
- 第 8b 行：未在 1098 表格上报告的住房抵押贷款利息（通常为卖方融资）。你还必须列出收款人的姓名、地址和纳税人识别号（TIN）。
- 第 8c 行：未在 1098 表格上报告的点数（或 1098 表格上报告的但属于当前扣除而非摊销的点数）。
- 第 8d 行：抵押保险保费（2026 年重新回归）。
- 第 8e 行：第 8a 行至 8d 行的总和。
当你的贷款余额超过上限时，美国国税局第 936 号出版物（Publication 936）的表 1 工作表是官方工具。它计算你的合资格贷款限额，并生成一个“可扣除比例”的小数，你将其乘以该年支付的总利息。计算过程是机械化的，但输入数据——平均余额、再融资日期的余额、购房债务与其他债务之间的分配——往往是房主出错的地方。
在审计中保住扣除额的证明文件
你应该将以下五类文件保存在一个文件夹中，理想情况下保存期限为持有房屋的整个周期外加出售后的三年：
- 原始 HUD-1 或成交披露说明书（Closing Disclosure）：显示原始贷款金额及资金用途。
- 每年的 1098 表格：贷款机构会在每年一月发送此表。
- 任何再融资的成交文件：显示紧接再融资前的本金余额、新贷款金额以及任何套现（Cash-out）的明细。
- 承包商发票及付款凭证：适用于任何由房屋权益授信额度（HELOC）、房屋权益贷款或现金套现再融资资助且被视为购房债务的工程。
- 一份简单的账本：将 HELOC 的每次支取与具体的改进支出联系起来。如果支取了 80,000 美元，你需要有 80,000 美元的承包商发票与之匹配。
如果没有这些记录，税务稽查人员可以质疑你对购房债务（可扣除）和非购房债务（不可扣除）的划分，而你将无法证明自己的主张。
让房主蒙受损失的常见错误
- 将用于个人支出的 HELOC 利息进行扣除：这是 TCJA 法案之后最常见的错误。规则在 2018 年已经改变，但习惯却没有。
- 将常规维修视为重大改进：更换损坏的电器属于维修，而非改进。
- 在申领 2018 年成交的“祖父条款”地位时忽略了约束性合同异常：如果你在 2017 年 12 月 15 日之前签署合同，并在 2018 年 4 月 1 日之前成交，你仍受 100 万美元上限（而非 75 万美元）的限制。
- 错过第二套房的使用门槛：如果你出租度假物业一年中的大部分时间，而本人没有使用满 14 天，则该物业不符合扣除资格。
- 在未重新追踪购房债务部分的情况下进行套现：每一次现金套现再融资都会改变计算逻辑，必须重新进行追踪。
- 盲目认为这项扣除值得申领：计算一下具体数字。对于许多在低利率环境下抵押贷款低于 400,000 美元的房主来说，总的分项扣除额（Itemized Deductions）可能仍低于标准扣除额（Standard Deduction），抵押贷款利息扣除在实践中变得毫无意义。
从第一天起就整理好你的抵押贷款记录
抵押贷款利息扣除奖励那些记录完善的人。购房债务与房屋权益债务的区别、每次再融资时的本金余额、每次 HELOC 支取的用途——这些数字你的贷款机构不会为你计算，如果没有你的输入，税务软件也无法准确猜测。
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