귀하의 영업회사는 귀하가 함께 소유한 LLC로부터 창고를 임차하고 있습니다. 공식적인 리스 계약은 없었습니다 — 단지 수년간 매달 이체해 온 금액, 모기지 상환액에 약간의 여유를 더해 선택한 금액일 뿐입니다. 그런데 감사인이 귀하를 멈칫하게 만드는 질문을 던집니다: 법적으로 강제 가능한 리스 기간은 무엇입니까? ASC 842에서 이 표현은 리스를 인식할지 여부, 어떻게 분류할지, 그리고 대차대조표상 사용권자산과 부채가 얼마나 커질지를 결정합니다. 그리고 귀하가 지배하는 두 회사 간의 악수로 성립된 약정에서 "법적 강제 가능성"은 진정으로 답하기 어렵습니다 — 너무 어려워서 많은 사기업이 양쪽 서명이 자신의 서명인 리스에 대해 정상거래 방식의 계약서를 작성하도록 변호사에게 비용을 지불했습니다.
2023년 3월, FASB는 ASU 2023-01, 리스(주제 842): 공통 지배 약정을 발표했으며, 이 상황을 정면으로 겨냥한 두 가지 수정 사항을 담았습니다. 첫째, 사기업은 리스별로 공통 지배 약정의 서면 조건이 실제로는 그렇지 않더라도 법적으로 강제 가능한 것으로 취급하도록 선택할 수 있습니다 — 서명된 메모가 법률사무소 계약을 이깁니다. 둘째, 공통 지배 리스의 임차인 개량은 이제 더 짧은 리스 기간이 아닌 그룹에 대한 내용연수에 걸쳐 상각되며, 이는 10년짜리 시설 공사를 1년짜리 악수 리스에 걸쳐 상각하던 불합리를 끝냅니다. 이 가이드는 두 변경 사항, 각각의 적용 대상, 그리고 귀하의 LLC로부터 임차하는 경우 무엇을 해야 하는지 살펴봅니다.
왜 특수관계자 리스가 ASC 842에서 무너졌는가
공통 지배 구조는 사기업에서 어디에나 있습니다: 영업회사는 동일 주주가 소유한 부동산 LLC로부터 건물을 임차하고, 의료 기관은 동일 의사들이 소유한 부동산 회사로부터 진료실을 임차하며, 건설업자의 장비는 자매 법인 명의의 야적장에 있습니다. 동기는 합리적입니다 — 책임 보호, 유산 계획, 더 깔끔한 자금 조달 — 그리고 서류 작업은 보통 빈약합니다. 왜냐하면 아무도 자신과 치열하게 협상하지 않기 때문입니다.
구 리스 기준인 ASC 840은 이를 우아하게 처리했습니다: 특수관계자 리스는 경제적 실질에 기반하여 회계처리되었습니다. 자산 사용에 대해 지불하고 있다면, 법적 문서화와 무관하게 리스가 존재했습니다. ASC 842는 규칙을 바꿨습니다. 842-10-55-12 단락은 특수관계자 리스가 마치 타인 간의 리스와 똑같이 법적으로 강제 가능한 조건에 기반하여 분류되고 회계처리되어야 한다고 요구합니다. 경제적 실질은 중요하지 않았습니다; 강제 가능한 서류가 중요했습니다.
문서화된 제3자 리스의 경우, 그 변경은 괜찮았습니다. 공통 지배 약정의 경우, 세 가지 실질적 문제를 일으켰습니다. 많은 경우 서면 계약이 전혀 없어서 "법적 강제 가능성"을 판단하는 것이 서면 없는 거래에 대한 법률 조사 프로젝트가 됩니다. 서류가 있는 경우에도 아무도 강제하지 않을 조건을 사용합니다 — 10년간 조용히 갱신되어 온 1년 기간, 모기지를 따라 변동하는 임대료. 그리고 이 분석이 산출하는 리스 기간은 그 다음 모든 것에 영향을 미칩니다: 리스 존재 여부, 그 분류, 대차대조표 총액의 크기, 그리고 모든 임차인 개량의 상각 기간.
수정 사항 이전의 범위에 대한 참고 사항. FASB는 기준서에서 "공통 지배"를 결코 정의하지 않았습니다; 실무에서 기업들은 SEC 지침을 참조하며, 그에 따르면 동일 개인, 기업, 주주 그룹 또는 가족 구성원이 의결권 지분의 50퍼센트 이상을 보유한 기업들은 공통 지배 하에 있는 것으로 간주됩니다. 그리고 범주는 중첩됩니다: 모든 공통 지배 리스는 특수관계자 리스이지만, 모든 특수관계자 리스가 공통 지배 리스인 것은 아닙니다. 처남의 회사와의 리스는 공통 지배가 아니면서 특수관계자일 수 있으며 — ASU 2023-01은 공통 지배 유형에만 도움이 됩니다.
수정 1: 서면 조건 실무적 간편법
핵심적 구제는 사기업 및 공모채권 발행 의무자가 아닌 비영리 기업이 이용할 수 있는 실무적 간편법입니다 — 쉽게 말해, 공공 투자자에게 답변할 의무가 없는 기업입니다. 자격이 있다면, 법원이 실제로 강제할지 여부를 고려하지 않고 공통 지배 약정의 서면 조건을 법적으로 강제 가능한 조건으로 사용하도록 선택할 수 있습니다.
선택의 세 가지 특징이 가장 중요합니다.
이는 전체 아니면 전무가 아니라 리스별입니다. 간편법은 약정별로 선택됩니다. 귀하의 부동산 LLC와의 창고 리스에는 이를 사용하면서, 서면 조건이 오래되어 실제 거래가 진전된 다른 약정에는 완전한 법률 분석을 수행할 수 있습니다. 어떤 약정이 간편법을 사용하고 어떤 것이 사용하지 않는지 문서화하십시오. 감사인이 물을 것이고, 사실이 변하지 않는 한 답변이 매년 안정적이어야 하기 때문입니다.
서면은 서면을 의미합니다 — 그러나 메모도 포함됩니다. 간편법은 서면으로 확인할 수 있는 조건에 적용됩니다: 쓰여진 대로의 임대료, 날짜, 갱신 선택권. FASB 직원 지침과 실무자 합의는 서면이 변호사가 작성한 공식 리스 계약일 필요가 없다는 데 동의합니다; 두 당사자는 어떤 문서화된 형태로든 날짜와 지불 정보에 합의할 수 있습니다. 할 수 없는 것은 무에서 조건을 창조하는 것입니다: 아무것도 쓰여 있지 않다면 간편법은 사용할 수 없으며, 서면 없는 조건을 포함하여 무엇이 법적으로 강제 가능한지 결정하는 것으로 돌아갑니다. 결정적으로, 재무제표가 발행 가능해지기 전에 기존의 서면 없는 조건을 문서화하는 것이 허용됩니다 — 따라서 귀하의 LLC와의 리스가 전적으로 귀하의 머릿속과 은행 내역에만 존재한다면, 지금 문서화하는 것도 유효합니다.
서류를 넘어 보지 않습니다. 간편법을 적용할 때, 서면 조건을 액면 그대로 받아들입니다. 측면 이해, 갱신 패턴 또는 경제적 인센티브가 다른 조건을 함축하는지 평가할 필요가 없습니다. 그것이 핵심입니다: 분석이 법률 의견에서 읽기 연습으로 축소됩니다.
전환은 관대합니다. ASU 2023-01이 나왔을 때 이미 ASC 842를 채택했다면, 채택일 이후 개시되는 리스에 전진적으로 적용하거나, 제시된 가장 이른 기간의 시작으로 소급하여 적용합니다. 아직 ASC 842를 채택하지 않았다면, 기준서 전환 지침에 따라 둘을 함께 채택합니다. 수정 사항은 2023년 12월 15일 이후 시작하는 회계연도(중간 기간 포함)에 유효하며 조기 채택이 허용됩니다 — 따라서 지금쯤 간편법은 읽을 목록에 쌓여 있는 것이 아니라 회계 정책 선택 사항에서 실행 중이어야 합니다.
수정 2: 내용연수에 걸친 임차인 개량 상각
두 번째 수정은 구 규칙의 가장 추한 결과를 해결하며, 첫 번째와 달리 모든 기업(상장회사 포함)에 적용됩니다.
ASC 840과 원래 ASC 842 모두에서, 임차인은 임차인 개량을 남은 리스 기간 또는 개량의 내용연수 중 더 짧은 기간에 걸쳐 상각했습니다. 공통 지배 상황에서 그 규칙은 일상적으로 무의미한 결과를 낳았습니다. 영업회사가 자매 LLC로부터 월별로 임차하는 창고를 150,000달러를 들여 단장한다고 상상해 보십시오. 개량은 그룹에 10년간 봉사할 것입니다 — 이 "리스"가 끝나면, 다른 그룹 구성원이 여전히 건물을 소유하고 사업은 여전히 그곳에서 운영됩니다. 그러나 법적으로 강제 가능한 기간은 한 달이므로, 구 규칙은 150,000달러를 거의 시간 없이 상각하도록 요구하여 자산이 자본화되는 순간 증발시켰습니다.
ASU 2023-01은 ASC 842-20-35-12A에 성문화되어 그 결과를 대체합니다: 공통 지배 리스의 임차인 개량은 임차인이 리스를 통해 기초 자산의 사용을 통제하는 한 공통 지배 그룹에 대한 개량의 내용연수에 걸쳐 상각됩니다. 10년짜리 시설 공사는 10년의 상각을 받습니다. 회계가 마침내 양 당사자가 항상 이해했던 경제적 실질과 일치합니다.
새 규칙과 함께 두 가지 메커니즘이 따릅니다. 첫째, 임차인이 나중에 기초 자산에 대한 통제를 포기하면 — 영업회사가 이전하거나, 건물이 그룹 외부로 매각되면 — 남은 미상각 잔액은 임대인에게 이전되어 공통 지배 하 기업 간 자산 이전으로 회계처리되며, 영리 기업의 경우 자본을 통해 기록됩니다. 이는 손상도, 손실도, 상각도 아닙니다: 동일한 소유권 내에서 한 주머니에서 다른 주머니로 가치를 옮기는 것입니다. 둘째, 임차인은 개량이 리스 기간보다 긴 기간에 걸쳐 상각되는 리스를 공시해야 하며, 따라서 재무제표 독자는 대차대조표가 서면 리스보다 오래 지속되는 개량을 어디에 담고 있는지 볼 수 있습니다.
전환은 세 가지 경로를 제공합니다: 신규 개량에만 전진적으로; 전환일 현재 남은 내용연수에 걸쳐 기존 미상각 잔액을 분산하여 신규 및 기존 개량에 전진적으로; 또는 제시된 가장 이른 기간의 시작으로 소급하여, 아직 완전히 상각되지 않았을 개량을 기초 이익잉여금에 대한 누적효과 조정을 통해 반영합니다. 기존 시설 공사가 있는 대부분의 사기업은 두 번째 또는 세 번째 경로를 원할 것입니다 — 첫 번째는 이미 자본화된 모든 것에 대해 오래되고 너무 빠른 상각이 계속 실행되도록 남겨둡니다.
귀하의 LLC로부터 임차하는 경우 이것이 의미하는 바
가장 흔한 사실 패턴에 대해 기준서를 체크리스트로 번역하십시오: 귀하의 영업회사가 동일한 지배 하에 있는 부동산 기업에 임대료를 지불합니다.
1단계: 리스를 문서화하십시오. 기간, 임대료, 세금과 유지보수를 누가 지불하는지, 그리고 갱신 선택권을 두 기업이 보관하는 서명된 문서에 기재하십시오. 길거나 법률 검토가 필요하지는 않지만, 재무제표가 발행되기 전에 존재해야 합니다 — 서면이 없으면 간편법도 없습니다. 날짜를 기재하고, 양측이 각자의 법인 자격으로 서명하게 하고, 내년 감사팀이 찾을 수 있는 곳에 보관하십시오.
2단계: 제3자 리스처럼 회계처리하십시오. 서면 조건이 강제 가능한 조건이 되면, ASC 842의 나머지는 정상적으로 진행됩니다: 약정이 리스이거나 리스를 포함하는지 결정하고, 다른 리스와 동일한 기준을 사용하여 운영 또는 금융으로 분류하고, 사용권자산과 리스부채를 기록하십시오. 간편법은 0단계 — 조건이 무엇인지 — 를 단순화할 뿐 리스 회계처리 자체를 단순화하지 않습니다.
3단계: 개량 상각을 수정하십시오. 이전에 시설 공사를 짧은 리스 기간에 걸쳐 상각했다면, 새 규칙에 따라 일정을 재검토하고 전환 경로를 선택하십시오. 앞으로는 개량을 자본화하고 그룹에 대한 내용연수에 걸쳐 상각하며, 그 내용연수가 리스 기간을 초과할 때 필요한 공시를 추가하십시오.
분개 자체는 평범한 리스 회계입니다; 공통 지배 부분은 어떤 숫자가 분개에 들어가는지 결정하는 것입니다. 일반 텍스트 원장에서 창고 리스의 월 5,000달러 지불과 150,000달러 시설 공사의 10년 내용연수 상각에 대한 월말 모습은 다음과 같습니다:
2024-01-31 * "January rent on warehouse leased from sister LLC"
Expenses:Rent:Warehouse 5,000.00 USD
Assets:Cash:Checking -5,000.00 USD
2024-01-31 * "Amortize build-out over 10-year useful life, not the 1-year paper term"
Expenses:Amortization:Leasehold-Improvements 1,250.00 USD
Assets:Leasehold-Improvements -1,250.00 USD두 번째 분개가 ASU 2023-01이 귀하의 장부에 나타나는 곳입니다: 구 "더 짧은 기간" 규칙에 따라 1년간 월 12,500달러였던 것이 아니라 10년간 월 1,250달러입니다. 계정과목표에서 임차인 개량 상각을 임대료와 분리하십시오 — 둘을 혼합하면 이제 재무제표가 요구하는 공시를 숨기고, 언제든 이전하는 경우 자본 이전을 계산하기 훨씬 어렵게 만듭니다.
여전히 사기업을 잡는 실수들
간편법이 모든 사람을 포괄한다고 가정하기. 서면 조건 선택은 사기업 구제입니다. 귀하의 구조 내 어떤 기업이 공적 사업 기업, 공모채권 발행 의무자 또는 SEC 제출 복지 계획이라면 수정 1을 사용할 수 없습니다 — 다만 그런 제한이 없는 수정 2, 임차인 개량 규칙은 여전히 받습니다. 경계를 걸치는 그룹은 어떤 기업이 어떤 처리를 사용하는지 추적해야 합니다.
아무것도 서면이 없는 상태에서 간편법을 선택하기. 이것이 단일하게 가장 흔한 실패입니다: ASU를 악수 거래를 유지하고 분석을 건너뛸 수 있는 허가로 취급하는 것. 간편법은 법적 강제 가능성을 서면 조건으로 대체합니다; 서면 없는 조건은 처리할 대상이 없습니다. 수정은 저렴합니다 — 약정을 문서화하는 것 — 하지만 재무제표가 나가기 전에 이루어져야 합니다.
공시를 잊기. 임차인 개량 변경에는 리스 기간을 초과하여 상각되는 개량에 대한 공시 의무가 따릅니다. 각주 규율은 매력적이지 않지만, ASU 2023-01 채택을 테스트하는 감사인은 정확히 이 문장을 찾을 것이며, 그 부재는 불완전한 채택으로 읽힙니다.
통제 종료 이전을 손실로 기록하기. 임차인이 자산에 대한 통제를 중단하면, 남은 개량 잔액은 자본을 통해 임대인에게 이전됩니다 — 영리 기업은 이를 손익계산서를 통해가 아니라 자본 조정으로 기록합니다. 손익을 통해 처리하면 이익을 잘못 표시하고 실질적으로 공통 지배 기업 간 자본 거래인 것을 잘못 처리합니다.
장부 처리를 세무 처리와 혼동하기. ASU 2023-01의 어떤 것도 IRS가 귀하의 임대료, 개량 또는 특수관계자 거래를 보는 방식을 바꾸지 않습니다 — 감가상각 내용연수는 여전히 세법을 따르고, 자기 임대 규칙은 여전히 수동적 활동 그룹화에 적용되며, 임대료는 여전히 합리적이어야 검토에서 살아남습니다. 두 개의 정신적 원장을 유지하십시오: GAAP은 대출자와 투자자에게 무슨 일이 있었는지 말하고, 세법은 IRS에게 무엇이 공제 가능한지 말하며, 둘은 결코 같지 않았습니다.
선택이 표류하도록 두기. 간편법이 약정별이기 때문에, 2년 차가 1년 차와 조용히 모순되기 쉽습니다 — 간편법이 적용되고, 잊히고, 다른 서면 조건의 갱신된 리스에 절반만 적용됩니다. 선택 사항을 적용 대상 약정 목록과 함께 회계 정책 메모에 두고, 리스가 갱신되거나 기업이 그룹에 들어오거나 나갈 때마다 재검토하십시오.
다음 단계
귀하가 지배하는 기업 간의 모든 리스를 꺼내 두 더미로 분류하십시오: 서면과 서면 없음. 서면 더미의 경우, 약정별로 실무적 간편법을 선택하고, 서면 조건에 따라 정상적인 ASC 842 회계를 실행하고, 필요한 공시와 함께 개량 상각을 내용연수로 재설정하십시오. 서면 없는 더미의 경우, 지금 조건을 문서화하십시오 — 기간, 임대료, 갱신, 책임 — 재무제표가 발행되기 전에 양측이 서명하면, 그 더미가 첫 번째 더미가 됩니다. 기준서는 귀하의 메모를 답으로 받아들임으로써 어려운 부분을 해냈습니다; 남은 일은 메모를 갖는 것뿐입니다.
