7월에 옥상 HVAC 장치가 고장났습니다. 교체 비용은 $18,000이고, 본능적으로는 전액을 수리비로 공제하고 싶을 것입니다. 결국 건물은 이전과 똑같이 작동하니까요. 하지만 그 새 장치가 건물 HVAC 시스템의 주요 구성요소라면, IRS는 이를 개선으로 간주하며, $18,000 공제는 39년에 걸친 감가상각으로 바뀝니다. 24% 세율이라면, 이번 4월에 $4,320을 돌려받는 것과 향후 40년간 매년 약 $110을 돌려받는 것의 차이입니다.
이것은 소규모 사업 세무에서 가장 비용이 많이 드는 분류 문제입니다. 유형자산을 수리하는 데 지출한 돈이 언제 Section 162에 따른 공제 가능한 수리비가 되는지, 그리고 언제 감가상각해야 하는 Section 263(a)에 따른 자본적 개선이 되는지입니다. 2013년 9월 Treasury Decision 9636으로 발표된 최종 유형자산 규정은 수십 년간 상충하던 판례법을 하나의 체계로 통합했습니다. 이제 그 작동 방식과 대부분의 소규모 사업이 어려운 부분을 건너뛸 수 있게 해주는 세 가지 안전항을 살펴봅니다.
이 구분이 실제로 돈이 드는 이유
Section 162는 수리 및 유지보수를 포함한 통상적이고 필요한 사업 비용을 지급한 연도에 공제할 수 있게 합니다. Section 263(a)는 유형자산의 취득, 생산, 개선 비용을 — 금액이 아무리 작더라도 — 자본화하고 수년 또는 수십 년에 걸쳐 감가상각을 통해 회수하도록 요구합니다.
문제는 시점의 차이입니다. 올해 24% 한계세율로 공제한 $12,000의 수리비는 현재 $2,880을 절약합니다. 비주거용 부동산의 개선으로 자본화하면, 같은 $12,000은 39년에 걸쳐 매년 약 $74를 돌려줍니다. 화폐의 시간가치를 할인하기 전에도, 수리가 즉시 주는 것을 회수하려면 수십 년을 기다려야 합니다.
잘못 처리하면 양방향으로 손해입니다. 자본화했어야 할 것을 공제하면 소득이 과소계상되어 세무조사에서 조정을 받고, 이자와 벌금이 부과될 수 있습니다. 공제할 수 있었던 것을 자본화하면 소득이 과대계상되어 정부에 무이자 대출을 해주는 셈입니다. 이 규정들은 반복 가능한 2단계 분석으로 이 문제를 해결하기 위해 존재합니다.
1단계: 자산 단위 식별
작업이 개선인지 묻기 전에, 무엇을 개선하는지 알아야 합니다. 규정은 이를 자산 단위(unit of property)라고 부르며, 답은 대부분의 소유주가 예상하는 것보다 좁습니다 — 특히 건물의 경우.
건물의 경우, 자산 단위는 일반적으로 구조적 구성요소를 포함한 건물 전체입니다. 그러나 개선 분석에 한해서만, 건물 구조와 여덟 가지 주요 건물 시스템을 각각 별도로 테스트합니다:
- 배관 시스템
- 전기 시스템
- HVAC 시스템
- 엘리베이터 시스템
- 에스컬레이터 시스템
- 소방 및 경보 시스템
- 가스 분배 시스템
- 보안 시스템
이것이 위 HVAC 예시의 함정입니다. "이것이 건물을 개선했는가?"라고 묻는 것이 아닙니다. "이것이 HVAC 시스템을 개선했는가?"라고 묻는 것입니다. 옥상 장치를 모두 교체해도 건물은 이전처럼 작동할 수 있지만, 여전히 HVAC 시스템의 복원에 해당할 수 있으며 — 어느 한 시스템에 대한 개선은 건물에 대한 개선으로 간주됩니다. 임차인은 임대차 계약이 적용되는 구조와 시스템 부분에 동일한 분석을 적용합니다.
건물 이외의 자산의 경우, 자산 단위는 기능적으로 상호 의존적인 모든 구성요소입니다 — 즉, 한 구성요소를 다른 구성요소 없이 사용할 수 없는 경우를 말합니다. 트럭과 엔진은 하나의 단위이고, 트럭과 분리 가능한 트레일러는 아닐 수 있습니다.
제조 또는 발전 설비와 같은 플랜트 자산의 경우, 개별적이고 주요한 기능을 수행하는 각 구성요소 또는 구성요소 그룹이 자체적인 단위입니다.
두 가지 감가상각 일치 규칙이 단위를 더 분할할 수 있습니다. 자산이 처음 사용 개시될 때 구성요소를 적절히 다른 MACRS 분류에 배치했거나 다른 감가상각 방법을 사용했다면, 그 구성요소는 별도의 자산 단위입니다. 그리고 귀하나 IRS가 나중에 자산을 재분류하는 경우 — 예를 들어 원가 분리(cost segregation) 연구 후 — 자산 단위 결정은 새로운 분류를 따라야 합니다.
2단계: BAR 테스트 실행
자산 단위는 지급 금액이 개선, 복원, 또는 새롭거나 다른 용도로의 적응을 초래할 때만 개선된 것입니다 — 이것이 BAR 테스트입니다. 세 가지 모두에 대해 지출을 테스트합니다. 하나에 해당하지 않는다고 나머지가 면제되지 않습니다: 개선이 아닌 작업도 복원이나 적응에 해당할 수 있습니다.
B는 개선(Betterment)
다음 중 하나에 해당하는 지급 금액을 자본화합니다:
- 자산을 취득하기 전에 존재했거나 생산 중에 발생한 중대한 상태나 결함을 수정. 이전 소유자가 남긴 누출되는 지하 탱크가 있는 토지를 구입하고 정화 비용을 지불하는 것은 개선입니다 — 자산을 유지하는 것이 아니라 기존 결함을 수정하는 것입니다.
- 중대한 추가 — 물리적 확장, 증축, 연장, 또는 주요 신규 구성요소 — 또는 추가적인 입방 또는 선형 공간을 포함한 용량의 중대한 증가. 판매 공간을 확보하기 위해 소매 건물에 계단과 다락을 추가하는 것이 교과서적인 예입니다.
- 생산성, 효율성, 강도, 품질, 또는 산출량의 중대한 증가. 내진 확장 볼트로 건물 골조를 기초에 고정하는 것은 구조물의 강도를 증가시키므로 개선입니다.
"중대한(material)"은 의도적으로 정의되지 않았습니다 — 규정은 귀하의 사실관계에 대해 상식과 합리적 판단을 사용하라고 말합니다. 규정 예시의 백분율 수치는 예시일 뿐 임계값이 아닙니다.
R은 복원(Restoration)
자산 단위를 복원하기 위해 지급한 금액을 자본화하며, 이는 다섯 가지 상황을 포함합니다:
- 주요 구성요소 또는 상당한 구조적 부분의 교체. 이것이 복원 요건의 핵심이며 HVAC 시스템, 지붕, 전기 패널을 걸리게 하는 항목입니다. 예를 들어 건물의 모든 창문을 교체하는 것은 건물 구조의 주요 구성요소를 교체하는 것입니다.
- 장부가액을 반영한 후 구성요소 교체 — 손실을 공제했거나(우발적 손실 제외) 매각 또는 교환에서 장부가액을 반영한 경우.
- Section 165에 따라 장부가액 조정을 한 우발적 손상 복원, 자산의 장부가액으로 제한됩니다. 우발적 손실로 상각한 후 보험금으로 수리한 허리케인 피해는 자본화된 복원을 초래하며 — 동일한 경제적 손실에 대한 두 번째 공제가 아닙니다.
- 의도된 용도로 기능하지 못할 정도로 악화된 후 자산을 사용 상태로 복귀. 규정의 예시: 더 이상 사용할 수 없을 때까지 유지보수하지 않은 농장 별채를 보강하고 외벽을 다시 시공한 경우. 수년간 미뤄둔 일상적 유지보수가 영원히 일상적으로 남지는 않습니다.
- 분류 수명 종료 후 신품 상태로 재건, 예를 들어 분류 수명이 만료된 후 차량 편대를 분해하고 공장 사양으로 재조립하는 경우.
A는 적응(Adaptation)
자산을 처음 사용 개시했을 때의 통상적인 사용과 일치하지 않는 용도로 적응시키기 위해 지급한 금액을 자본화합니다. 제조 건물을 쇼룸으로, 또는 어선을 관광선으로 전환하는 것은 적응입니다 — 개별 시공 단계가 일상적 수리처럼 보이더라도 마찬가지입니다. 벽 페인트칠과 바닥 재마감 같은 판매를 위한 외관 준비는 새롭거나 다른 용도가 아닙니다.
분석을 우회하는 세 가지 안전항
위의 사실관계 및 상황 테스트는 까다롭기 때문에, 규정은 단순화된 대안을 제공합니다. 대부분의 소규모 사업은 이 중 하나 안에서 살아가게 될 것입니다.
1. 소액(De Minimis) 안전항
매년 선택하면, 장부에도 공제하는 유형자산에 대해 지급한 금액을 공제할 수 있습니다. 적용 가능한 재무제표(일반적으로 SEC에 제출된 감사받은 재무제표 또는 유사한 인증 재무제표)가 있는 경우 청구서 또는 항목당 최대 $5,000, 없는 경우 항목당 $2,500입니다. $2,500 수치는 Notice 2015-82에 따라 2016년 1월 1일 이후 시작하는 과세연도에 적용되었으며, 그 이전에는 $500이었습니다.
소유주들이 놓치는 핵심 사항:
- 연간 선택이며, 회계 방법 변경이 아닙니다. "Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election"이라는 제목의 명세서를 기한 내 제출된 원래 신고서에 첨부합니다. 이를 시작하거나 중단하기 위해 Form 3115를 제출하지 마십시오.
- 감사받은 재무제표가 없는 경우, 연초에 특정 금액 미만 항목을 비용 처리하는 서면 장부 정책이 있어야 합니다.
- 재고나 토지는 해당되지 않으며, 임계값을 초과하는 금액이 자동으로 자본이 되는 것은 아닙니다 — 단지 일반적인 수리 대 개선 규칙으로 돌아갈 뿐입니다.
2. 소규모 납세자 안전항
평균 연간 총수입이 $1,000만 이하인 경우, 매년 적격 건물의 모든 수리, 유지보수, 개선 및 유사 작업 — 그렇지 않으면 개선에 해당할 작업까지도 — 을 당해 공제하도록 선택할 수 있습니다. 단:
- 건물의 미조정 기준액이 $100만 이하이고,
- 해당 건물에 대한 연간 총지출이 미조정 기준액의 2% 또는 $10,000 중 작은 금액을 초과하지 않아야 합니다.
$400,000 건물의 경우, BAR 분석 없이 최대 $8,000의 건물 작업을 전액 공제할 수 있습니다. 소액 선택과 마찬가지로, 신고서에 명세서를 첨부하여 이루어집니다 — Form 3115가 아닙니다. 절벽 가장자리를 주의하십시오: 적격 건물에 $10,001을 지출하면 초과분만이 아니라 전체 금액이 실격됩니다.
3. 일상적 유지보수(Routine Maintenance) 안전항
자산을 통상적으로 효율적인 운영 상태로 유지하기 위해 자산 사용으로 인해 수행하는 반복 작업을 공제합니다. 단, 사용 개시 시점에 다음 기간 동안 한 번 이상 수행할 것으로 합리적으로 예상한 경우:
- 10년, 건물 구조 및 건물 시스템의 경우, 또는
- 단위의 분류 수명, 기타 자산의 경우 (분류 수명은 IRS Publication 946의 Appendix B 참조).
두 가지 비대칭성이 중요합니다. 일상적 유지보수 안전항은 개선을 결코 포함하지 않습니다 — 반복적인 업그레이드는 여전히 업그레이드입니다. 그러나 일부 복원은 포함합니다, 주요 구성요소 또는 상당한 구조적 부분의 교체를 포함하여, 교체 자체가 일상적 유지보수인 경우. 8년마다 교체할 것으로 예상하는 HVAC 압축기는 단독으로 보면 복원처럼 보이더라도 공제할 수 있습니다.
장부와 기록에 따라 수리 및 유지보수 비용을 단순히 자본화하는 선택도 있으며, 감사받은 재무제표가 있는 사업체가 일치성을 위해 선호하는 경우가 있습니다. 이는 다른 선택들과 반대 방향으로 작동합니다 — 선택에 의한 자본화 — 그러므로 우연이 아니라 의도적으로 사용하십시오.
보너스 방법: 교체한 것을 상각하라
여기가 소유주들이 가장 자주 놓치는 조항입니다. BAR 테스트가 교체를 자본화하도록 강제할 때 — 예를 들어 새 지붕 — 건물 장부가액에 여전히 묻혀 있는 옛 지붕의 유령과 새 지붕 모두를 감가상각하고 있을 수 있습니다. Regulation Section 1.168(i)-8에 따른 부분 처분 선택을 통해, 교체 연도에 퇴역한 부분의 잔여 장부가액에 대한 손실을 인식하여 옛 구성요소에 대한 감가상각을 중단할 수 있습니다.
문제는 평가입니다: 퇴역한 구성요소의 장부가액을 결정해야 하며, 종종 교체 원가를 할인하거나 원가 분리 연구를 사용합니다. 그러나 중간 수명 지붕 교체의 경우, 옛 지붕의 미회수 장부가액 상각은 새 지붕의 첫 몇 년 감가상각에 필적할 수 있습니다. 교체 연도의 기한 내 신고서에 선택을 하고, 관련 제거 비용을 개선에 자본화하는 대신 함께 공제하는 것을 고려하십시오.
조정을 유발하는 여섯 가지 실수
- 시스템이 아닌 건물을 테스트. "건물이 이전과 똑같이 작동한다"는 테스트가 아닙니다. HVAC, 전기, 배관 또는 기타 시스템이 개선, 복원 또는 적응되었는지 물어보십시오.
- 소액이면 공제 가능하다고 가정. Section 263(a)에는 최소 금액이 없습니다 — 소액 선택 없이는 $400 항목도 일반 규칙에 따라 테스트됩니다.
- 소규모 납세자 안전항의 $10,000 절벽을 놓침. 연중 누적 건물 지출을 추적하십시오. 청구서 한 장이 전체 합계를 한도 초과로 밀어낼 수 있습니다.
- 연간 선택 명세서를 잊음. 소액 및 소규모 납세자 안전항 모두 사용하는 매년 선택 명세서를 첨부해야 합니다. 명세서가 없으면 안전항도 없습니다.
- 자산을 방치한 후 구조를 수리라고 부름. 단위가 악화되어 사용 불능 상태가 되면, 그것을 되살리는 작업은 정의상 복원입니다.
- 옛 지붕과 새 지붕 모두를 감가상각. 교체를 자본화했다면, 연도를 마감하기 전에 부분 처분 선택을 확인하십시오.
자산 지출을 세무조사 준비 상태로 유지하라
이 모든 규칙은 기록에 달려 있습니다: 자산 단위가 무엇이었는지, 언제 사용 개시되었는지, 무엇을 언제 유지보수할 것으로 예상했는지, 각 청구서가 무엇을 포함했는지, 어느 신고서에 어떤 선택을 첨부했는지. 문서 흔적이 없는 수리 공제는 조사관에게 하는 이야기에 불과합니다. 각 자산 청구서를 기장 시 자산 단위, 시스템, BAR 결론으로 태그하면 몇 초면 되며, 깨끗한 조사와 재구성된 조사의 차이입니다.
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