대출 기관은 작년에 귀하가 지불한 모기지 이자 금액을 이미 IRS에 보고했습니다. 매년 1월, Form 1098 사본 한 부는 귀하에게, 다른 한 부는 곧바로 IRS로 전달되며, 여기서 대조 프로그램이 이를 귀하의 신고서와 비교합니다. Schedule E의 이자 금액이 대출 기관이 보고한 금액과 일치하지 않는다면, 귀하는 IRS의 눈을 피해 가는 것이 아니라 IRS 통지서를 받을 줄을 서 있는 것입니다. 좋은 소식은: 임대인의 경우, 그 양식의 거의 모든 달러가 공제 가능하다는 것입니다. 다만 각 박스를 올바른 항목에 정확히 기입하기만 하면 됩니다.
임대인에게 Form 1098의 각 박스가 의미하는 것
Form 1098, 즉 모기지 이자 명세서(Mortgage Interest Statement)는 해당 연도에 모기지 이자를 $600 이상 지불했을 때 대출 기관이 발급합니다. 1월 31일까지 도착해야 합니다. 임대 부동산의 관점에서 이를 읽는 방법은 다음과 같습니다.
Box 1 — 수령한 모기지 이자. 이것이 핵심 숫자입니다: 해당 역년 동안 대출 기관이 귀하로부터 받은 모기지 상환금 중 이자 부분입니다. 100퍼센트 임대 부동산의 경우, 이 금액은 일반적으로 Schedule E line 12로 흘러갑니다. 이것이 무엇이 아닌지에 주목하십시오: 원금, 에스크로 예치금, 수수료는 제외됩니다. 월 총 상환금을 보면서 Box 1이 왜 이렇게 적은지 궁금하다면, 나머지는 자산을 형성하는 원금과 에스크로였으며 — 둘 다 line 12에 속하지 않습니다.
Box 2 — 미상환 모기지 원금. 대출 잔액: 연초 잔액, 연말 잔액, 또는 대출 기관에 따라 둘 다입니다. 이것은 공제하지 않습니다 — 정보 제공용입니다. 그래도 한 번 살펴보십시오. 잔액이 잘못되어 보인다면 이자 수치도 잘못되었을 수 있으며, 2월에 서비스 오류를 발견하는 것이 감사 중에 이를 풀어내는 것보다 낫습니다.
Box 3 — 모기지 개시일. 대출이 이루어진 시점입니다. 임대인에게는 대부분 정보 제공용이지만, 포인트를 상각할 때 중요합니다. 상각 시계가 여기서 시작되기 때문입니다.
Box 4 — 초과 지불 이자의 환급. 대출 기관이 이전 연도에 귀하가 초과 지불한 이자를 반환하는 경우, 여기에 표시됩니다. 이것을 공제하지 마십시오 — 그리고 그 이자를 이전 연도에 공제했다면, 환급금은 귀하가 받은 연도의 과세 대상 임대 소득이 될 수 있습니다.
Box 5 — 모기지 보험료. 해당 연도에 지불한 민간 모기지 보험(PMI) 또는 FHA 모기지 보험료(MIP)입니다. 임대 부동산의 경우, 이는 일반적으로 Schedule E line 9의 보험 비용으로 공제 가능합니다 — 아래에서 설명하는 바와 같이 주택 소유주 공제와는 다른 항목이고 다른 세무 논리입니다.
Box 6 — 구매 시 지불한 포인트. 여기에 보고된 포인트(자금 사용에 대해 부과되는 대출 개시 수수료)입니다. 박스 라벨에는 "주 거주지"라고 되어 있지만, 대출 기관은 부동산 유형에 관계없이 포인트를 여기에 보고합니다. 라벨 때문에 주택 소유주 취급으로 밀려나지 마십시오: 임대 부동산에서는 포인트가 거의 전액 한 번에 공제되지 않습니다. 대출 기간에 걸쳐 분산됩니다.
Box 7~11 — 부동산 및 대출 식별 정보. Box 8은 모기지를 담보하는 부동산의 주소를 제공합니다 — 특히 여러 모기지 부동산을 소유하고 양식이 한 묶음으로 도착하는 경우, 그것이 귀하의 임대 부동산과 일치하는지 확인하십시오. Box 9는 대출을 담보하는 부동산의 수를 보여줍니다(여러 임대 부동산에 걸친 포괄 대출은 배분 작업을 분할합니다). Box 10("기타")에는 종종 대출 기관이 귀하의 에스크로 계좌에서 지불한 재산세와 같은 유용한 정보 항목이 담겨 있습니다. Box 11은 대출 기관이 연중에 귀하의 대출을 인수한 경우 모기지 취득 날짜를 보여줍니다.
각 숫자가 Schedule E의 어디에 기입되는가
Form 1098을 원재료로, Schedule E를 완성된 레이아웃으로 생각하십시오. 전액 임대된 부동산의 매핑은 다음과 같습니다:
- Box 1 이자 → Schedule E line 12 (은행 및 금융 기관에 지불한 모기지 이자).
- Box 5 모기지 보험 → Schedule E line 9 (보험), 지불한 연도에 공제 가능.
- Box 10에 표시된 에스크로 지불 재산세 → Schedule E line 11 (세금). 세금은 귀하가 에스크로 계좌에 자금을 넣은 연도가 아니라 대출 기관이 실제로 과세 당국에 지불한 연도에 공제하십시오.
- Box 6 포인트 → 대출 기간에 걸쳐 상각, 각 연도의 분할분을 이자 공제에 추가합니다. Schedule E 지침은 명확합니다: 자금 사용에 대해서만 부과되는 대출 개시 수수료를 포함한 포인트는 대출 기간에 걸쳐 공제해야 합니다.
두 가지 함정을 강조할 필요가 있습니다. 첫째, 선불 이자를 지불한 연도에 절대 공제하지 마십시오 — 이는 적절히 배분되는 연도에만 속합니다. 둘째, 이자는 지불 시점에 공제 가능하며, 대부분의 현금 기준 임대인의 경우 지불이 처리된 역년을 의미합니다.
임대 부동산에서는 포인트가 다르게 작동합니다 — 비용 처리하지 말고 상각하십시오
이것이 임대 모기지 과세에서 가장 오해받는 부분입니다. 주 거주지를 구매한 주택 소유주는 일련의 조건을 충족하면 구매 연도에 포인트 전액을 공제할 수 있는 경우가 많습니다. 임대인은 그럴 수 없습니다. 임대 부동산에 대한 모기지를 얻기 위해 지불한 포인트는 선불 이자이며, 선불 이자는 대출 기간에 걸쳐 비례적으로 분산되어야 합니다.
계산은 간단합니다. 30년 임대 모기지에 포인트로 $3,600을 지불하면 연간 공제액은 $120입니다 — 360개월 동안 매월 $10입니다. 대출을 조기에 매도하거나 전액 상환하면, 남은 미상각 잔액은 일반적으로 그 마지막 연도에 공제 가능합니다. 재융자도 구 대출의 남은 포인트에 대해 동일하게 작동합니다: 구 대출이 상환되면 미상각 잔여분이 공제 가능해지고, 신 대출의 포인트는 자체 상각 일정을 시작합니다.
알아 두어야 할 재융자의 한 가지 변수: 동일한 대출 기관과 재융자하면 구 대출의 남은 포인트는 일반적으로 즉시 공제되지 않고 신 대출의 상각 일정에 합쳐집니다. 다른 대출 기관과 하면 구 잔액은 상환 연도에 공제 가능합니다. 모든 대출에 대해 간단한 상각 일정을 유지하십시오 — 포인트의 원래 잔액, 연간 금액, 남은 잔액 — 그리고 비유적으로 그 부동산의 세무 파일에 함께 보관하십시오. 몇 년 후 재융자하거나 매도할 때, 그 일정은 실제 돈의 가치가 있습니다.
기타 클로징 비용은 자체 규칙을 따르며 대부분 Schedule E와 전혀 관련이 없습니다. 대출을 얻기 위해 지불한 모기지 수수료, 초록(abstract) 수수료, 등기 수수료는 자본적 지출로, 부동산의 기초원가(basis)의 일부가 됩니다 — 이는 오늘의 임대 소득이 아니라 매도 시 차익을 줄입니다. 대출과 관련된 감정평가, 신용 보고서, 소유권 비용은 일반적으로 대출 비용과 함께 상각됩니다. 이 중 어느 것도 Form 1098에 함께 실리지 않으며, 바로 이것이 잊히는 이유입니다. 클로징 날부터 장부에 기록하십시오.
임대 부동산의 모기지 보험: 많은 소유주가 놓치는 Line 9 공제
모기지 보험은 주택 소유주 버전의 이 공제가 만료되었기 때문에 혼란을 일으킵니다. 적격 거주지 이자로서 모기지 보험료에 대한 항목별 공제는 2021년 과세 연도 이후 종료되었고, 많은 임대인은 PMI가 모든 곳에서 사라졌다고 결론지었습니다. Schedule E에서는 사라지지 않았습니다.
임대 부동산은 소득 창출을 위해 보유되므로, 그 모기지 보험은 개인적 적격 거주지 이자가 아니라 일반 임대 비용 — 소득 창출 자산에 대한 보험 — 으로 기능합니다. IRS 임대 비용 지침은 이 입장을 명확히 확인합니다: 임대 부동산의 모기지 보험료는 일반적으로 지불한 연도에 공제 가능하며, Schedule E line 9에 보고됩니다. 소득 단계적 축소도, 항목별 공제 요건도, 취득 부채 추적도 없습니다. 임대 부동산에 연간 $1,800의 PMI를 지불하면, $1,800 전액이 임대 소득을 줄입니다.
두 가지 실무 참고 사항. 첫째, Form 1098의 Box 5가 연간 총액을 제공합니다 — 이를 사용하되, 보험이 연중에 취소된 경우 대출 명세서와 대조하여 확인하십시오. 둘째, 매년 보험 상태를 점검하십시오: 대출 대비 가치 비율(LTV)이 충분히 낮아지면, 더 이상 필요 없는 PMI를 취소하는 것이 이를 공제하는 것보다 낫습니다. 공제는 각 달러의 일부만 돌려주지만, 취소는 전액을 돌려줍니다.
Form 1098이 없을 때 — 또는 잘못된 이름이 올라가 있을 때
모든 임대 모기지가 사용 가능한 Form 1098을 만들어 내는 것은 아닙니다. Schedule E 지침은 각 경우에 대한 명확한 지침을 제공합니다.
이자가 $600 미만. 대출 기관은 수령한 이자가 $600에 도달할 때만 Form 1098을 발급할 의무가 있습니다. 소액 잔액이나 연초에 상환된 대출은 양식이 전혀 나오지 않을 수 있습니다. 귀하는 실제로 지불한 이자의 모든 달러를 여전히 공제합니다 — 연말 대출 명세서에서 총액을 가져와 신고서와 함께 보관하십시오.
매도자 파이낸싱 또는 사설 대출 기관. 수령인이 은행이나 금융 기관이 아니었다면 — 매도자 캐리백 노트, 가족 구성원으로부터의 대출 — 공제 가능한 이자를 line 12 대신 line 13(기타 이자)에 보고하십시오. 이를 입증할 준비를 하십시오: 약속 어음, 지불 기록, 수령인의 식별 정보를 보관하십시오. 문서화할 수 없는 이자는 방어할 수 없는 이자입니다.
공동 차용인이 1098을 받았을 때. 귀하와 공동 신고 배우자 이외의 누군가가 모두 모기지에 대한 책임이 있었고 다른 사람이 양식을 받았다면, 이자 중 귀하의 몫만 공제하며, 역시 line 13에 기입합니다. 1098을 받은 사람의 이름과 주소를 보여주는 명세서를 신고서에 첨부하고, line 13 옆에 "See attached"라고 적으십시오.
Box 1에 표시된 것보다 더 많이 지불했을 때. 이는 연중 서비스 이전과 바이 다운(buydown) 약정에서 발생합니다. 추가 이자가 공제 가능하다면, 공제 가능한 전체 금액을 line 12에 입력하고 차액을 설명하는 명세서를 첨부하며, 역시 "See attached"라고 표시하십시오. 숫자를 말없이 덮어쓰지 마십시오 — IRS 대조 프로그램은 대출 기관의 수치를 보며, 첨부된 귀하의 설명이 일상적인 불일치가 통지서가 되는 것을 막아 줍니다.
겸용 부동산: 공제 전에 배분하십시오
위의 모든 내용은 100퍼센트 임대를 가정합니다. 부동산의 일부만 임대하는 경우 — 한 유닛에 거주하는 복층 주택, 지하 임대 아파트가 있는 단독 주택 — 각 1098 금액 중 임대 부분에 해당하는 비율만 공제합니다. 일반적인 방법은 면적입니다: 임대 유닛이 주택 거주 공간의 40퍼센트라면, Box 1의 40퍼센트가 Schedule E line 12로, Box 5의 40퍼센트가 line 9로, 에스크로 지불 세금의 40퍼센트가 line 11로 갑니다. 개인 사용 나머지는 모든 일반적 한도가 적용되는 Schedule A의 주택 소유주 규칙을 따릅니다.
일관성을 유지하고 배분 방법을 문서화하십시오. 모든 1098 박스와 재산세 고지서에 동일한 비율을 사용하고, 계산 — 면적 수치가 담긴 한 줄 메모 — 을 세무 파일에 보관하십시오. 부동산에 물리적 변화 없이 해마다 비율을 바꾸는 것은 바로 질문을 불러일으키는 종류의 불일치입니다.
이전 거주지를 임대로 전환하는 것은 두 세계의 교차점에 있습니다. 전환일 이후로, 이자는 항목별 공제가 아니라 Schedule E 비용입니다. 현재 임대 부동산이 된 것의 이전 재융자에서 나온 미상각 포인트는 일반적으로 임대 소득에 대해 계속 상각됩니다. 그리고 감가상각 시계는 전환 시점에 수정 기초원가 또는 공정 시장 가치 중 낮은 금액을 사용하여 시작됩니다 — 별도의 계산이지만, 동일한 교훈을 공유합니다: 부동산의 용도가 바뀌는 날, 그 세무 처리가 함께 바뀝니다.
임대인의 돈을 잃게 만드는 다섯 가지 실수
- 원금을 이자로 공제하기. 상환금 중 이자 부분만 공제 가능합니다. 원금의 모든 달러는 자산을 형성합니다 — 가치 있지만 비용은 아닙니다. Box 1은 이미 이를 제외합니다; 박스를 신뢰하십시오.
- 실제 지불이 아니라 에스크로 예치금 공제하기. 에스크로 계좌를 위해 대출 기관에 보내는 돈은 아직 비용이 아닙니다. 재산세와 보험은 대출 기관이 지출할 때 공제 가능해집니다. 대출의 첫해와 마지막 해에는 예치금과 지출금이 일상적으로 다릅니다 — 지출 수치를 사용하십시오.
- 임대 포인트를 첫해에 비용 처리하기. 주택 소유주 규칙은 Schedule E로 함께 따라오지 않습니다. 대출 기간에 걸쳐 포인트를 상각하고, 일정을 보관하십시오.
- 임대 이자를 Schedule A에 넣기. 임대 부동산의 모기지 이자는 결코 항목별 공제가 아닙니다. 항목별 공제를 하든 표준 공제를 하든 Schedule E로 갑니다 — 임대 소유의 조용한 이점 중 하나입니다.
- 대조를 잊기. 신고 전에 모든 1098을 해당 부동산과 그 Schedule E 열에 맞추십시오: Box 1은 line 12에, Box 5는 line 9에, 에스크로 세금은 line 11에, 해당 연도의 포인트 분할분은 이자에. 부동산당 10분의 대조가 가장 흔한 임대인 IRS 통지서를 예방합니다.
모든 부동산의 이자 추적 기록을 감사 대비 상태로 유지하십시오
Form 1098은 일 년에 한 번 도착하지만, 이를 고통 없게 만드는 규율은 매월입니다. 각 모기지 상환금을 장부에 이자, 원금, 에스크로의 세 가지로 분할하여 기록하면, 1월의 양식은 귀하가 가진 유일한 숫자를 제공하는 것이 아니라 12개월의 기입 내용을 단순히 확인해 줄 뿐입니다. 대출별로 진행 중인 포인트 상각 일정을 유지하고, 에스크로 지출금을 발생할 때 기록하며, 모든 연말 대출 명세서를 해당 신고서와 함께 보관하십시오. 서비스 이전으로 이자가 두 명세서에 걸쳐 나뉘거나, 재융자로 한 상각 일정이 끝나고 다른 것이 시작될 때, 귀하의 원장은 이미 그 이야기를 말해 주어야 합니다.
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