창가 쪽 빈 책상 여섯 개는 직원들이 있었을 때와 똑같은 임대료를 이번 달에도 요구합니다. 두 명의 직원이 원격 근무를 하고 계약업체의 작업이 일찍 끝났다고 해서 리스가 신경 쓸 일은 아닙니다 — 임대료, 공과금(CAM), 보험료는 그와 무관하게 전액 청구됩니다. 사용하지 않는 공간을 전대하는 것은 명백한 해결책이며, 실제로 점유 비용을 절반으로 줄일 수 있습니다. 하지만 대부분의 소기업주가 문제가 생길 때까지 놓치는 부분이 있습니다: 전차인에게 열쇠를 넘겨준다고 해서 리스 계약까지 넘어가는 것은 아닙니다. 당신은 모든 금액과 의무, 불이행에 대해 임대인에게 계속 책임을 지는 동시에, 당신에게 돈을 지불하는 전차인에 대한 두 번째 의무 세트를 떠맡게 됩니다. 구조를 제대로 잡으면 전대는 횡재수입니다. 잘못 잡으면, 두 임대료를 동시에 왜 내야 하는지 설명해 줄 변호사 비용을 지불하게 됩니다.
전대와 양도: 책임의 문제
다른 모든 것을 결정짓는 차이점부터 시작합시다. 소유주들은 흔히 잘못된 용어를 사용하고 잘못된 결과를 가정하기 때문입니다.
양도(Assignment) 는 리스에 대한 귀하의 전체 권리를 다른 사람에게 이전하는 것입니다. 새로운 임차인이 귀하의 지위를 승계하여 임대인과 직접 거래하며, 임대인이 서면으로 면책에 동의하면 귀하는 향후 책임에서 벗어납니다. 임대인이 항상 면책을 허용하는 것은 아니지만, 양도는 적어도 귀하의 의무를 끝낼 수 있는 메커니즘입니다.
전대(Sublease) 는 귀하가 임대인이 되는 새로운 임대인-임차인 관계를 창출합니다. 원래 리스(본 리스 또는 마스터 리스)가 귀하와 임대인 사이에 완전히 유효한 상태로 유지되는 동안, 귀하는 공간의 일부(또는 전체)를 전차인에게 임대합니다. 전차인은 귀하의 임대인과 직접적인 관계가 전혀 없습니다. 즉, 귀하는 양쪽 모두에게 동시에 책임을 집니다: 전차인이 임대료를 지불하지 않더라도 마스터 리스에 따른 완전한 이행을 임대인에게 해야 하며, 임대인이 협조하지 않더라도 전차인에게 공간의 조용한 향유(quiet enjoyment)를 보장해야 합니다.
이것은 세부 조항이 아닙니다. 이것은 전대의 전체 위험 프로필입니다. 전차인이 3월에 임대료 지불을 중단하면, 4월에 임대인에게 지불해야 할 임대료는 여전히 전액이어야 하며, 그 결과로 인한 귀하의 불이행으로 임대인이 마스터 리스를 해지하면 전차인과의 계약도 함께 종료됩니다 — 화가 난 전차인과 그 고생에 대한 보상 없는 수입만 남게 됩니다. 정교한 전차인들은 이를 알고 있기 때문에 경험 많은 전차인들은 임대인에게 직접 비방해 확약(Non-Disturbance Agreement) 을 요청합니다: 이는 귀하의 리스가 종료되더라도 그들의 점유가 유지된다는 약속입니다. 이런 요청을 예상하고, 임대인이 수수료를 청구하거나 아예 거부하더라도 놀라지 마십시오.
모든 것을 막는 임대인 동의 조항
공간을 어디에 내놓기 전에 리스 계약서의 양도 및 전대 조항을 읽으십시오. 거의 모든 상업용 리스는 전대 전에 임대인의 사전 서면 동의를 요구하며, 허가 없는 전대는 리스를 종료시킬 수 있는 불이행입니다 — 이것은 임차권과 전대 수입을 한 번에 파괴하는 유일한 결과입니다.
동의 조항은 세 가지 형태로 제공되며, 귀하의 조항이 얼마나 많은 협상력을 갖는지 결정합니다:
- 불합리하게 거부되지 않는 동의. 임차인에게 유리한 버전입니다. 임대인은 여전히 제안된 전차인의 재정 상태와 의도된 사용을 검토할 수 있지만, 양보를 얻어내기 위해 거래를 막거나 요청을 무기한 보류할 수는 없습니다. 많은 주에서는 리스가 침묵하더라도 합리성 기준을 암시하지만, 그것에 의존하지 마십시오 — 계약서의 문구를 읽으십시오.
- 전적이고 절대적인 재량. 임대인은 어떤 이유로든 또는 이유 없이 거부할 수 있습니다. 임차인 구성이 중요한 소매 및 레스토랑 리스에서 일반적입니다. 귀하의 조항이 이렇다면, 전대 계획은 권리가 아닌 요청입니다.
- 대기 기간 후 간주 동의. 일부 리스는 임대인이 15일 또는 30일 이내에 응답하지 않으면 동의가 간주된다고 명시합니다. 유용하지만, 리스의 통지 조항이 요구하는 정확한 방식으로 요청을 보낸 경우에만 유효합니다 — 잘못된 주소나 잘못된 방법이라면, 시계는 시작되지 않습니다.
동의가 부여되더라도 조건이 붙을 것으로 예상하십시오. 임대인은 일반적으로 이익 공유 조항(기본 임대료를 초과하는 전대 임대료의 50%가 일반적), 재매입 권리(전차인을 승인하는 대신 공간을 돌려받을 수 있는 권리 — 어차피 나가고 싶었다면 괜찮지만, 수입을 원했다면 골치 아픈 일), 그리고 법적 검토를 위한 동의 수수료를 유보합니다. 그 수수료를 위해 수백 달러에서 수천 달러를 예산에 포함하고, 특정 전차인, 공간, 기간을 명시한 서명된 서면으로 동의를 받으십시오. 부동산 관리자가 "네, 진행하세요"라고 말한 것은 소유권이 바뀌거나 기억이 다를 때 아무 가치가 없습니다.
회계: 이제 당신은 임차인과 임대인입니다
여기서 장부가 흥미로워집니다. 전대 계약에 서명하는 순간, 당신은 동시에 두 가지 회계 역할을 수행합니다: 본 리스에 따라 임차인(lessee) 으로 남고, 전대 계약에 따라 중간 임대인(intermediate lessor) 이 됩니다. 이 두 위치는 별도로 회계 처리됩니다 — 전대는 본 리스 의무를 수정, 축소 또는 상쇄하지 않습니다.
미국 GAAP에 따라 보고하는 기업의 경우, ASC 842가 메커니즘을 명시합니다. 본 리스는 이전과 똑같이 대차대조표에 유지합니다: 사용권 자산과 리스 부채는 그대로 둡니다. 왜냐하면 기본 의무가 면제되지 않았기 때문입니다. 그런 다음 전대를 별도의 리스로 분류합니다 — 여기 정확히 알아야 할 미묘한 차이가 있습니다: 미국 GAAP에 따르면, 중간 임대인은 본 리스로 생성된 사용권 자산이 아닌 기초 자산(실제 사무실 공간)을 기준으로 전대를 분류합니다. (국제 보고자를 위한 참고: IFRS 16은 반대입니다. 투자자 보고가 기준을 넘나든다면, 회계사에게 그 차이를 알리십시오.) 실제로 대부분의 소기업 전대는 운영 리스로 분류되어 처리가 간단합니다: 전대 수익을 인식하고, 일반적으로 전대 기간에 걸쳐 정액 기준으로 인식하면서, 전체 본 리스 비용을 계속 인식합니다.
GAAP를 따르는지 여부와 관계없이 적용되는 중요한 표시 규칙은 다음과 같습니다: 둘을 상계하지 마십시오. 본 리스 임대료와 전대 수익은 "순 임대료"라는 단일 수치가 아닌 별도의 라인 항목 — 비용과 수익 — 입니다. 상계는 공간의 실제 비용을 숨기고, 수익과 비용을 모두 과소 계상하며, 손익 계산서를 읽는 모든 사람(대출 기관, 인수자, 파트너)을 오도하고, 전차인이 임대료를 늦게 지불하는 달에 장부를 쓸모없게 만듭니다. 당신이 지불해야 할 전체 임대료와 받는 전체 수입을 매월 표시하고, 독자가 빼기를 하도록 하십시오.
전대 수익을 별도로 기록: 실용적인 설정
총액 표시가 원칙이라면, 이것이 실천입니다. 전대가 원장의 자체 코너에 존재하도록 계정과목표를 설정하십시오:
- 전대 임대 수익을 별도의 수익 계정으로 — 절대 고객의 영업 수익에 통합하지 말고, 임대료 비용과 상계하지 마십시오. 둘 이상의 당사자에게 전대하는 경우, 각 전차인을 별도로 추적하여 미지급을 즉시 추적할 수 있도록 하십시오.
- 임대료 비용은 이전과 똑같이 전체 본 리스 금액으로 계속 기록합니다. 의무는 변하지 않았습니다. 장부도 그렇게 가장해서는 안 됩니다.
- 통과부담을 별도 라인으로. 대부분의 전대는 CAM 비용, 유틸리티, 보험 또는 재산세의 일부를 전차인에게 통과시킵니다. 임대인에게 지불한 금액은 비용으로, 전차인이 상환한 금액은 수입으로 기록하십시오(또는 전용 상환 계정에 기록된 차감으로 — 일관되게 어느 쪽이든). 결정적으로, 마스터 리스에 따른 통과부담 비용을 감사하고 이의를 제기할 권리를 보존하고, 승소한 크레딧을 전차인에게 비례하여 전달하십시오. 전차인이 옳다고 믿는 — 당신이 이의를 제기하지 않은 — CAM 청구서보다 전대 관계를 빨리 망치는 것은 없습니다.
- 보증금은 부채로, 수입이 아닙니다. 반환해야 하는 보증금은 받을 때 수익이 아닙니다. 부채 계정에 보관하고, 전대 조건에 따라 일부가 정당하게 몰수되거나 적용되는 경우에만 수익으로 인식하십시오.
- 전대의 직접 비용 — 중개 수수료, 임대인 동의 수수료, 법률 검토, 전차인을 위해 한 개량 — 전대에 대해 추적하여 거래가 실제로 돈이 되는지 알 수 있도록 하십시오. 의미 있는 월별 그림을 원한다면 큰 수수료를 첫 달에 모두 비용 처리하는 대신 전대 기간에 걸쳐 상각하십시오.
한 달의 간단한 예시를 보면 그 구조가 명확해집니다. 본 리스 임대료가 $4,000이고, 공간의 절반을 $2,200에 전대하고, 전차인이 CAM 비용 $300을 상환한다고 가정합니다. 장부에는 $4,000의 임대료 비용(지불한 전체 CAM 비용 포함), $2,200의 전대 수익, $300의 상환 수익이 표시됩니다. $1,500의 차이는 진정한 잔여 점유 비용입니다 — 명확하고, 정직하며, 월별로 비교 가능합니다. 모든 것을 단일 "$1,500 임대료" 라인으로 상계하는 소유주는 전차인의 임대료가 늦게 도착하는 것을 볼 수 없고, 대출 기관에 수입을 증명할 수 없으며, 전대가 종료될 때 급증을 설명할 수 없습니다.
세금 처리는 회계보다 간단합니다
세금 목적상 IRS는 상식적인 방식으로 이를 취급합니다. 전대 수익은 일반 소득입니다 — 전액을 보고하며, 일반적으로 다른 사업 수익을 보고하는 동일한 사업 신고서와 일정표에 보고하고, 투자 부동산을 위한 임대 일정표가 아닙니다. 그리고 본 리스 임대료는 사업에 사용하는 자산에 대한 일반적이고 필요한 사업 비용으로 전액 공제 가능하며, 전차인을 들이기 전과 동일합니다. 지불한 것을 공제하고, 받은 것을 보고합니다. 둘은 장부에서 상쇄되어서는 안 되는 것처럼 신고서에서도 상쇄되어서는 안 됩니다.
사람들을 잡는 세 가지 세부 사항이 있습니다. 첫째, 선급 임대료는 받은 때 수입입니다. 전차인이 공간을 확보하기 위해 3개월을 선불로 지불하면, 그 현금은 다음 달에 걸쳐 벌어들이더라도 받은 연도에 과세됩니다 — 현금과 세금 청구서를 함께 계획하십시오. 둘째, 보증금은 반환해야 하는 진정한 보증금으로 기능하는 한 받을 때 수입이 아닙니다. 보관하는 경우에만 수입이 됩니다. 셋째, 비용은 사업을 따릅니다. 전대를 준비하기 위한 동의 수수료, 중개 수수료, 법적 비용은 그 수익을 창출하는 사업 비용입니다 — 공제 가능하지만, 세금 신고 시 찾을 수 있도록 별도로 충분히 추적한 경우에만 가능합니다. 이것이 이 기사를 원점으로 가져옵니다: 위에서 주장한 별도 부기는 좋은 표시일 뿐만 아니라, 보고하는 수입과 청구하는 공제를 모두 입증하는 기록입니다.
횡재수를 소송으로 바꾸는 여섯 가지 실수
대부분의 전대 재앙은 특이하지 않습니다. 그들은 동일한 짧은 목록이며, 반복됩니다:
- 서면 동의 없이 전대. 임대인이 알게 되고, 불이행을 선언하며, 마스터 리스를 종료합니다. 공간을 잃고, 전차인은 약속된 공간에 대해 당신을 고소하며, 리스의 변호사 비용 조항 덕분에 교육 비용을 양쪽 모두 지불하게 됩니다. 먼저 서면으로, 전차인을 명시하여 동의를 받으십시오.
- 서면 전대 계약 없음 — 또는 핵심 조건에 대한 악수. 최소한 공간, 기간, 임대료, 인상, 통과부담, 허용 용도, 유지보수 분담, 보험 요구 사항, 불이행 구제책을 서명된 문서에 넣으십시오. 전차인의 "우리가 합의했어"와 당신의 "우리가 합의했어"는 다른 문서입니다.
- 전대 기간이 마스터 리스를 초과하도록 허용. 전대 기간은 본 리스보다 먼저 끝나야 합니다 — 일반적으로 며칠에서 몇 주 일찍 — 그래야 연체 전차인이 당신을 연체 임대료(종종 기본 임대료의 150~200%)에 묶어두지 않습니다. 이는 임대인에게 지불하지만 전차인에게 전액 통과시킬 수 없는 금액입니다.
- 보험 요구 사항 건너뛰기. 전차인에게 상업용 일반 책임 보험에 가입하고, 당신을 추가 피보험자로 지정하며, 입주 전에 증명서를 제출하도록 요구하십시오. 그들의 넘어짐 사고는 당신의 임대 공간에서 발생하며, 보험 없이는 임대인이 당신에게 청구하게 됩니다.
- 용도 조항 무시. 마스터 리스는 공간이 무엇에 사용될 수 있는지 제한하며, 전차인은 그 제한을 물려받습니다. 조용한 사무실 리스는 하루에 50명이 방문하는 전차인의 팟캐스트 스튜디오를 다루지 않으며, 소음은 그들의 것이지만 위반은 당신의 것입니다.
- 여전히 임차인이라는 사실을 잊음. 임대인은 불이행 통지, CAM 정산, 갱신 마감일을 전차인이 아닌 당신에게 보냅니다. 마스터 리스의 모든 중요한 날짜를 독립적으로 달력에 표시하고, 전차인의 지연이 당신의 불이행이 되지 않도록 전대 계약의 해당 마감일에 며칠의 여유를 두십시오.
마지막으로 한 가지 더: 임대인이 당신을 심사하는 것처럼 전차인을 심사하십시오. 신용 보고서를 받고, 사업체가 존재하고 비용을 지불하는지 확인하며, 이전 임대인에게 연락하십시오. 지불할 수 없는 전차인은 임대료를 줄여주지 않습니다 — 그들은 그 위에 추심 문제를 추가합니다.
첫날부터 리스 원장을 감사 준비 상태로 유지하십시오
전대는 그것이 무엇인지 존중할 때 작동합니다: 원래 의무가 계속되는 동안, 자체 수입, 자체 서류, 자체 위험을 가진 두 번째 사업 관계를 첫 번째 사업 관계 위에 겹쳐 놓는 것입니다. 임대인의 서면 동의를 받고, 본 리스와 전대를 눈에 띄게 별도의 원장 라인에 유지하고, 모든 수입을 보고하며, 전차인이 없는 것처럼 마스터 리스 날짜를 달력에 표시하십시오. 그렇게 처리하면, 빈 책상은 매몰 비용이 아니라 처음부터 그래야 했던 것이 됩니다: 다른 사람의 임대료 수표가 당신의 계좌에 도착하는 것입니다.
그 분리는 간단한 복식 부기 작업입니다: 한쪽에 전체 임대료 비용, 전대 수익과 통과부담 상환을 각각의 라인에, 보증금은 획득할 때까지 부채로 보관합니다. 일반 텍스트 회계에서는 전체 계약이 하나의 버전 관리 저널에 있으며, 제3자 플랫폼에 데이터를 넘기지 않고 검토할 수 있고, Fava와 같은 대시보드로 전대 수익이 은행 입금과 정확히 일치하는지 쉽게 확인할 수 있습니다. 설정은 문서에 나와 있습니다.
빈 평방 피트를 커버된 임대료로 바꾸십시오
사용하지 않는 공간을 활용하면서, 명확한 재무 기록을 유지하는 것이 좋은 전대를 혼란스러운 것으로 만들지 않게 하는 핵심입니다. Beancount.io는 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 일반 텍스트 회계를 제공합니다 — 블랙박스 없음, 공급업체 종속 없음. 무료로 시작하고 개발자와 금융 전문가들이 일반 텍스트 회계로 전환하는 이유를 확인하십시오.
