미국 내 주택 소유자 협회 10곳 중 약 7곳은 법적으로 유지 관리해야 하는 지붕, 도로, 수영장 비용을 충당할 충분한 자금을 저축해 두지 못하고 있습니다. 이는 추측이 아닙니다. 1986년부터 2025년까지 수행된 10만 건 이상의 적립금 조사 분석 결과이며, 별도의 업계 설문조사에서 70%라는 수치와 일치합니다. 약 3분의 1의 협회는 적립률이 50% 미만이라고 보고하며, 이는 지역사회 협회 연구소(CAI)가 고위험으로 분류하는 수준입니다. 앞으로 약 35%의 협회는 향후 5년 이내에 주택 소유자에게 특별 평가를 부과할 것으로 예상됩니다.
귀하가 HOA 또는 콘도미니엄 협회(COA) 이사회에 속해 있다면 이 수치에 주목해야 합니다. 이는 부족한 적립금이 드물거나 특이한 일이 아니라 표준이기 때문이며, 이를 해결하기 위한 회계 측면은 대부분의 이사회가 생각하는 것보다 훨씬 접근하기 쉽습니다.
이것이 이사회 차원의 비상 사태가 된 이유
적립금 조달은 한때 연례 총회에서 대충 넘어가는 주제였습니다. 2021년 6월, 플로리다주 서프사이드에 있는 참플레인 타워스 사우스 콘도미니엄이 부분적으로 붕괴되어 98명이 사망한 사건 이후 상황이 바뀌었습니다. 조사관들은 수년간 연기된 구조적 유지 보수와 건물의 실제 수리 필요성을 따라가지 못한 적립금을 지목했습니다.
이 비극은 일련의 법안을 촉발했습니다. 적립금 조사나 적립금 조달을 의무화한 적이 없었던 주에서도 이제 두 가지 모두를 요구하기 시작했고, 이미 규정이 있던 주에서는 이를 강화했습니다. 플로리다주는 3층 이상 건물의 구조적 요소에 대한 적립금 면제를 소유주가 투표로 결정할 수 있는 옵션을 폐지했으며, 이제 하중 지지 상태에 초점을 맞춘 구조적 무결성 적립금 조사를 의무화했습니다. 다른 주들도 "소유한 것을 알고, 수리 비용을 알며, 필요하기 전에 자금을 확보하라"는 동일한 아이디어의 자체 버전을 따랐습니다.
이사회 구성원에게 이러한 변화는 매우 실용적인 이유로 중요합니다. 적립금 결정은 재정적 위험뿐만 아니라 법적 책임도 점점 더 수반하게 되었기 때문입니다.
주에서 실제로 요구하는 두 가지 사항
주의 적립금 법률은 일반적으로 두 가지 별개의 사항을 규제하며, 그 차이를 아는 것이 중요합니다. 협회의 의무에는 이 중 하나, 다른 하나 또는 둘 다 포함될 수 있기 때문입니다.
적립금 조사는 전문적인 제3자 평가입니다. 자격을 갖춘 전문가가 모든 주요 공용 구역 구성 요소(지붕, 도로, 엘리베이터, 수영장 장비, 사이딩, 주차 구조물)를 목록화하고, 각 구성 요소의 잔여 내용 연수와 궁극적인 교체 비용을 추정하며, 일반적으로 20년에서 30년을 예측합니다. 100세대 미만의 지역사회의 경우 전체 조사 비용은 일반적으로 1,5004,000달러이며, 더 크거나 복잡한 부동산의 경우 4,0008,000달러 이상이 소요될 수 있습니다. 여러 주에서는 이러한 조사를 정기적으로 실시하도록 요구합니다. 뉴저지는 25,000달러 이상의 공동 재산을 가진 모든 HOA 또는 COA에 대해 5년마다 한 번씩 의무화하고 있으며, 캘리포니아는 3년마다 육안 검사를 요구합니다.
적립금 조달은 실제 자금입니다. 조사에서 필요하다고 명시한 금액이 계좌에 있고, 지붕을 실제로 교체해야 할 때 사용할 준비가 되어 있는 돈입니다. 조사 없이 자금만 있다면, 그것은 매우 비싼 할 일 목록일 뿐입니다.
현재 약 12개 주에서 협회가 일정 기준에 따라 적립금을 조달하도록 요구하고 있으며, 델라웨어, 플로리다, 하와이, 메릴랜드, 네바다, 오리건을 포함한 소수의 주에서는 조사와 자금 조달 약정을 모두 요구합니다. 하와이는 특정 기준치를 설정합니다. 적립금은 30년 예측을 기반으로 완전히 조달된 목표의 50%에 도달해야 합니다. 주법이 명시되어 있지 않은 경우에도 대부분의 관리 문서(CC&R 및 정관)는 자체적인 적립금 의무를 부과하며, 이를 무시하는 이사회는 어느 쪽이든 책임을 면할 수 없습니다.
"적립률" 수치 읽기
적립금 조사는 "적립률" 수치를 보고합니다. 이는 구성 요소의 현재 수명과 상태를 고려할 때 이론적으로 완전히 조달된 적립금이 보유해야 하는 금액에 대한 계좌에 실제로 있는 금액의 비율입니다. 이것은 협회의 재정적 건전성에 대해 가장 많은 정보를 제공하는 단일 수치이며, 대략 다음과 같이 분류됩니다.
- 0–30% 적립 — 심각하게 부족합니다. 무언가 고장 났을 때 특별 평가나 비상 대출의 위험이 높습니다.
- 31–70% 적립 — 양호하지만 실제적인 격차가 있습니다. 이사회가 적극적으로 격차를 줄이고 있다면 관리 가능합니다.
- 70% 이상 적립 — 지역사회 협회 연구소의 국가 적립금 조사 기준은 이를 대부분의 협회가 목표로 삼아야 하는 건강한 기준점으로 간주합니다.
5년 된 지붕이 있는 40세대 건물과 노후화된 엘리베이터가 있는 400세대 커뮤니티는 매우 다른 프로필을 가지고 있기 때문에 보편적인 마법의 숫자는 없습니다. 그러나 자체 비율을 모르거나 수년 동안 조사를 수행하지 않은 이사회는 위험을 관리하고 있는지, 아니면 먼저 아무것도 고장 나지 않기를 바라고 있는지 알 방법이 없습니다.
이사회가 흔히 틀리는 회계 측면
대부분의 적립금 조달 문제는 잘못된 조사 때문에 발생하지 않습니다. 몇 년에 걸쳐 누적되는 일상적인 장부 정리 실수로 인해 발생합니다.
적립금은 전용 은행 계좌를 가져야 합니다. 그게 전부입니다. 적립금은 일상적인 운영 현금과 동일한 계좌에 있어서는 안 됩니다. 수리 자금을 조경 청구서에 실수로 사용할 명백한 위험 외에도, 혼합된 자금은 협회의 적립금이 IRS에 의해 과세 소득으로 간주될 위험에 노출될 수 있습니다. 많은 주에서는 또한 FDIC 보험 계좌를 요구하며, 적립금을 분리하여 보관하는 이사회는 협회 재정이 문제가 될 경우 해당 자금이 사용되지 않았음을 증명하기가 훨씬 쉽습니다.
적립금에서 "빌리는 것"은 좋은 의도가 잘못되는 지점입니다. 예상치 못한 운영 적자(고장난 게이트, 보험료 인상, 소송)에 직면한 이사회는 "이번 한 번만" 조용히 적립금을 사용하고 반드시 갚을 의도로 유혹을 받을 수 있습니다. 실제로 그러한 대출은 계획대로 상환되는 경우가 거의 없으며, 협회는 하나의 문제 대신 두 가지 문제를 안게 됩니다. 이체가 정말 불가피한 경우, 이사회 승인, 문서화된 상환 계획, 그리고 일부 주에서는 주택 소유자 공개가 필요합니다.
모든 달러는 특정 구성 요소로 이어지는 문서 흔적을 가져야 합니다. 적립금 기여금, 발생한 이자, 적립금 프로젝트 지출은 일반 운영 항목에 포함시키지 말고 자체 수입 및 지출 범주에 있어야 합니다. 주택 소유자나 대출 기관이 "지붕 교체 비용은 어디로 갔습니까?"라고 물을 때, 답변은 추측이 아닌 특정 항목이어야 합니다.
이사회 의사록은 형식적인 절차가 아니라 회계 기록의 일부입니다. 얼마나 기여했는지, 특정 적립금 수준이 선택된 이유, 이사회가 고려한 대안, 누구의 권고를 따랐는지 문서화하십시오. 이것은 단지 좋은 거버넌스가 아닙니다. 이는 나중에 적립금 결정이 문제가 될 경우 개별 이사회 구성원을 보호하는 문서 흔적입니다. 이사회 구성원은 적절한 적립금을 유지해야 하는 수탁 의무가 있으며, "생각하지 못했다"는 변명이 될 수 없습니다.
매월 조정하고, 재무 이사 외의 다른 사람이 계산을 확인하게 하십시오. 은행 조정에 두 번째 눈이 있으면 오류를 조기에 발견하고 한 사람의 실수나 위법 행위가 한 회계 연도 내내 눈에 띄지 않을 가능성을 줄입니다.
실제로 격차를 해소하는 자금 조달 계획 수립
이사회가 적립률을 알게 되면 다음 질문은 주택 소유자에게 갑작스러운 관리비 인상 충격을 주지 않으면서 올바른 방향으로 움직이는 방법입니다. 잘 운영되는 협회에서 반복적으로 나타나는 몇 가지 접근 방식이 있습니다.
- 작년 예산이 아닌 조사부터 시작하십시오. 적립금 조사에는 각 구성 요소, 잔여 내용 연수 및 교체 비용이 나열되어 있습니다. 30년 예측을 추적하기 위해 올해 기여가 실제로 필요한 금액을 계산하려면 "작년에 기여한 금액에 약간 더 추가"가 아닌 이 일정을 사용하십시오.
- 인상을 수년에 걸쳐 단계적으로 도입하십시오. 심각하게 적립금이 부족한 지역사회는 일반적으로 고통스러운 관리비 인상 없이 한 번의 예산 주기로 격차를 해소할 수 없습니다. 대신 많은 이사회는 다년간의 경로(예: 매년 적립금 기여금을 고정 비율로 인상)를 채택하고, 이를 주택 소유자에게 사전에 공개하여 놀라지 않도록 합니다.
- 주에서 요구하지 않더라도 자체 추적에서 "일상적인" 교체와 "주요" 교체를 분리하십시오. 7년마다 고장 나는 수영장 펌프는 25년에 한 번 교체되는 지붕과 예산 측면에서 매우 다르게 움직입니다. 이 둘을 단일 적립금 항목으로 그룹화하면 내년 수치를 실제로 주도하는 의무가 무엇인지 파악하기가 더 어려워집니다.
- 무언가 고장 났을 때가 아니라 정해진 주기에 따라 조사를 재검토하십시오. 구성 요소 비용과 수명은 변동합니다. 인건비와 자재비는 상승하고, 10년 더 사용할 것으로 예상되었던 지붕이 예상보다 빨리 마모될 수 있습니다. 5년 또는 10년이 지난 조사는 사실상 데이터로 위장한 추측에 불과합니다.
- 큰 결정을 내리기 전에, 결정을 내린 후가 아니라 CPA 또는 적립금 전문가의 의견을 구하십시오. 이사회는 일반적으로 자원봉사자이지 회계사가 아닙니다. 자금 조달 전략이나 제안된 특별 평가에 대해 전문가의 의견을 구하는 것(주택 소유자가 이미 화가 난 후가 아니라 투표 전에)은 값비싼 실수에 대한 저렴한 보험입니다.
이러한 단계 중 어느 것도 정교한 소프트웨어를 필요로 하지 않습니다. 필요한 것은 매년 실제 수치를 살펴보고 조용히 지붕이 조금 더 버티길 바라는 대신 기여금을 조정하려는 의지가 있는 이사회입니다.
장부가 계속 엉망일 때 일어나는 일
적립금이 부족하고 제대로 추적되지 않은 결과는 추상적이지 않습니다. 가장 흔한 결과는 특별 평가(때로는 수천 달러에 달하는 예산에 없는 청구서가 주택 소유자에게 직접 전달되는 것)이며, 이는 이사회에 대한 신뢰를 가장 빠르게 무너뜨리는 요인입니다. 대출 기관도 주목합니다. 적립금이 잘 조달된 협회는 모기지 대출에 더 유리한 반면, 만성적으로 적립금이 부족한 협회는 주택 담보 대출이나 매도를 더 어렵게 만들어 협회 전체의 부동산 가치를 떨어뜨릴 수 있습니다. 더 심각한 경우, 자체 적립금 조사에서 명백한 경고 신호를 무시한 이사회는 결과적인 손해에 대해 법적 책임을 질 수 있습니다.
이 모든 것을 피하기 위해 특별한 재정 공학이 필요한 것은 아닙니다. 필요한 것은 적립금 회계를 반복적인 규율(최신 조사, 현실적인 자금 조달 계획, 분리된 계좌, 그리고 이사회 구성원 누구라도 망설임 없이 주택 소유자에게 수치를 설명할 수 있을 만큼 깨끗한 장부)로 대우하는 이사회입니다.
협회의 장부를 적립금 조사만큼 명확하게 유지하십시오
HOA의 적립금을 관리하든 자신의 소규모 사업 재정을 관리하든, 기본적인 규율은 동일합니다. 특정 미래 목적을 위해 따로 마련된 돈은 별도로 추적하고, 정기적으로 조정하며, 요청하는 사람이 완전히 감사할 수 있어야 합니다. Beancount.io는 모든 거래가 투명하고 추적 가능하며 블랙박스 도구에 갇히지 않는 일반 텍스트, 버전 관리 회계를 통해 개인 및 비즈니스 장부 정리에 동일한 엄격함을 제공합니다. 무료로 시작하기 모든 항목에 문서 흔적이 있을 때 장부가 얼마나 더 명확해질 수 있는지 확인하십시오.