あなたの空き寝室は、わずか5分の計算で1,500ドルの税控除になるかもしれません。あるいは、午後のひとときを光熱費の請求書とフォーム8829と共に過ごす覚悟があれば、数千ドルになるかもしれません。間違った方式を選べば、毎年4月にお金をテーブルに置き去りにするか、家を売却してクロージングテーブルに着くまでずっと付きまとう減価償却の書類仕事を自ら買い込むことになります。
IRSは自営業者に対して、同じ自宅オフィスを評価する2つの合法的な方法を与えています。簡易セーフハーバー方式と実費方式です。毎年切り替えることができるので、本当に必要なスキルは、あなたの家、家賃または住宅ローン、そしてあなたの計画にとってどちらが勝つかを知ることです。このガイドでは、両方の方式、損益分岐点の計算、そして控除を完全に失う原因となるミスを順を追って説明します。
まずは資格を確認しましょう：3つのゲート
方式を比較する前に、門をくぐることを許されているか確認してください。次の3つすべてが真でなければなりません。
ゲート1：あなたは自営業者である。 自宅オフィス控除は自営業者——フリーランサー、コンサルタント、個人事業主、副業オーナー、そしてスケジュールCを提出する独立請負業者——のためのものです。W-2を受け取っているなら、これを請求することはできません。議会は2018年から未払いの従業員経費に対する控除を停止し、その後その変更を恒久化したため、たとえ雇用主が在宅勤務を要求していても、リモート従業員は締め出されています。
ゲート2：定期的かつ専用の使用。 そのスペースは業務のために定期的に、そして業務専用に使用されなければなりません。専用とは文字通り専用です。隅に置かれた客用ベッド、部屋を共有する子供の宿題机、同じ机での夜のゲームはすべてこのテストに不合格となります。IRSはここで厳格であり、これが税務調査で控除が崩れる最も一般的な理由です。2つの限定的な例外があります——業務用在庫の保管とデイケアの運営には緩和されたバージョンの規則があります。
ゲート3：適格な事業との関連。 そのスペースは、あなたの主要な事業所であるか、顧客と定期的に会う場所であるか、事業に使用される別棟（改築されたガレージやスタジオ）でなければなりません。ほとんどの仕事を顧客先で行う人でも、自宅オフィスが事業を管理する場所であれば資格を得ることができます。
ハイブリッドワーカーを捕まえる罠が1つあります。同じ部屋をフリーランス事業とリモートのW-2職に使用すると、従業員としての使用がスペース全体の事業控除を脅かす可能性があります。適格な部屋は自営業専用に保ちましょう。
簡易法（セーフハーバー）の仕組み
簡易法は精密さを簡潔さと引き換えにします。自宅が実際にかかる費用を合計する代わりに、次のように掛け算します：
オフィスの平方フィート × 5ドル、最大300平方フィート = 最大1,500ドルの控除。
120平方フィートの寝室オフィスは600ドルを生み出します。300平方フィートのスペースは満額の1,500ドルを生み出します。300平方フィートを超える分は無視されます。年内にオフィスを設置した場合、ワークシートは年間満額ではなく月ごとの平方フィートを平均します。
書類仕事は最小限です：フォーム8829は不要です。スケジュールCの instructions にある簡易法ワークシートを完成させ、結果を直接報告します。さらに5つの特徴がこの取引を定義します：
- 住宅ローン利息と固定資産税はそのまま。 依然として項目別控除者としてスケジュールAで全額を控除します。事業に配分されるものは何もありません。
- 減価償却は一切なし。 簡易法の年には住宅の減価償却を請求しないため、売却時に回収すべきものは何もありません。
- 二重取りはなし。 同じ年に同じ業務使用に対して簡易法の金額と実際の住宅費の両方を控除することはできません。
- 使うか失うか。 控除は事業の純所得を超えることはできず、実費方式と異なり、未使用の超過分は翌年に繰り越されません。ただ消えるだけです。
- 毎年切り替え可能。 何もあなたを縛りません。今年セーフハーバーを選び、来年実費を選ぶ、あるいはその逆も可能です。
実費方式の仕組み
実費方式は、オフィスが実際にあなたにかかる費用を計算します。まず業務使用割合から始めます：
オフィスの平方フィート ÷ 住宅全体の平方フィート = 業務使用割合。
2,000平方フィートの住宅にある200平方フィートのオフィスは10パーセントになります。この割合は、住宅を運営するすべての間接費に適用されます：家賃または住宅ローン利息、固定資産税、光熱費、住宅所有者保険または賃貸者保険、修繕費、維持費、警備費、ゴミ回収費。直接費——オフィスだけの塗装、オフィスの窓だけの修理——は、割合の削減なしに100パーセントで控除されます。
さらに3つの仕組みが重要です：
- フォーム8829と所得制限。 実費はフォーム8829で計算され、控除は事業の純所得を超えることはできません。良い知らせは、簡易法と異なり、認められなかった超過分が消えるのではなく、将来の年に繰り越されることです。
- 所有者は減価償却しなければならない。 住宅を所有している場合、その基礎の事業部分は、居住用回収期間である27.5年にわたって減価償却されます。これにより控除に実際のドルが加わります。
- 減価償却は売却時に戻ってくる。 請求した——あるいは実際に請求したかどうかにかかわらず請求が認められていた——減価償却は、売却時に課税所得として回収され、最大25パーセントで課税され、住宅売却の除外規定はこれを保護しません。これを避けるために減価償却を省略しても失敗します。IRSは、あなたが取得した金額だけでなく、認められていた金額を回収するからです。
損益分岐点の計算：ほとんどのケースを決める5ドルのルール
ここにほとんどのガイドが飛ばす比較があり、これが大多数の読者にとっての答えを決めます。300平方フィートの上限以下では、簡易法はオフィスの平方フィートあたりちょうど5ドルを支払います。実費方式は、住宅全体の平方フィートあたりの概算の総住宅費を支払います。つまり：
住宅の年間総費用を総平方フィートで割った額が5ドルを下回るなら、セーフハーバーが通常勝ちます。5ドルをはるかに超えるなら、実費方式が通常勝ちます。
2つの世帯を見て、実際にどうなるか確認しましょう。
世帯A：セーフハーバーが勝つ。 あるコンサルタントは、住宅ローンを完済した1,500平方フィートのコンドミニアムを所有しています。年間固定資産税は2,400ドル、保険は900ドル、光熱費は2,700ドル——総額6,000ドル、つまり1平方フィートあたり4ドルです。彼女の150平方フィートのオフィスは住宅の10パーセントなので、実費は約600ドルに加えてわずかな減価償却額を生み出します。簡易法は150 × 5ドル = 750ドルを生み出し、フォーム8829も減価償却スケジュールも売却時の回収もありません。彼女はセーフハーバーを選び、追加の150ドルと午後の時間を手に入れます。
世帯B：実費方式が大勝ち。 あるデザイナーは、月2,400ドルで1,200平方フィートのアパートを借り、光熱費と賃貸者保険に年間4,800ドルを支払っています——総額33,600ドル、つまり1平方フィートあたり28ドルです。彼の200平方フィートのオフィスは住宅の約17パーセントなので、実費は概算5,600ドルを生み出します。簡易法では200 × 5ドル = 1,000ドルしか支払われません。実際の数字を計算することは彼にとって4,500ドル以上の価値があります。
3つの状況がさらに天秤を傾けます：
- 広いオフィスは実費方式に有利。 セーフハーバーは300平方フィートで上限となります。450平方フィートのスタジオ改築は簡易法で1,500ドルに対し、実費方式では完全な割合が適用されます。
- 大きな一時的費用は実費方式に有利。 オフィス専用の3,000ドルの改装は直接費として100パーセント控除可能です——セーフハーバーではそれに対して何も追加されません。
- 薄利の年は混在。 実費方式は未使用の超過分を繰越として貯めますが、簡易法の超過分は蒸発します。しかし事業がほとんど純所得を示さないなら、どちらの方式もあまり支払わず、セーフハーバーは少なくとも請求に何のコストもかかりません。
控除を失う原因となる6つのミス
1. 専用使用の失敗。 客用ベッド、トレッドミル、子供の工作テーブル——部屋の定期的な個人的使用はスペースを失格とします。日付入りの写真と測定寸法を示す簡単な間取りスケッチで部屋を文書化し、個人的な活動を締め出しましょう。
2. W-2の仕事に部屋を共有させる。 適格なオフィスをリモート従業員の仕事に、週に数日でも使用すると、調査官に控除全体を疑問視する理由を与えます。仕事と事業の両方を持つなら、仕事は家の別の場所で行いましょう。
3. 従業員として請求する。 W-2労働者は雇用主がオフィスを閉鎖したために自宅オフィスを請求することがあります。控除は従業員には一切利用できません。代わりに、雇用主が説明責任計画の下で費用を払い戻してくれるかどうかを尋ねましょう。これにより払い戻しは非課税のまま保たれます。
4. 同じ年に方式を混在させる。 年をまたいで方式を切り替えることはできますが、同じ年に同じ適格業務使用に対して1平方フィートあたり5ドルのセーフハーバーと実費の両方を控除することはできません。年ごとに1つのレーンを選びましょう。
5. 住宅ローン利息と税金の二重計上。 実費方式では、住宅ローン利息と固定資産税の業務割合がフォーム8829に移ります——同じ部分をスケジュールAでも控除しないでください。（簡易法では逆で、すべてがスケジュールAに残ります。）
6. 減価償却を省略し、それでも回収分を支払う。 一部の所有者は実費方式を使いながら減価償却を拒否し、売却時の回収を避けようとします。税法は許可されたまたは許可可能な減価償却を回収するため、控除を受けたかどうかにかかわらず請求書が届きます。所有者として実費方式を使うなら、権利のある減価償却を取りましょう。
10分間の意思決定チェックリスト
これを年に一度、理想的には記録保持のギャップをまだ修正できる年末前に実行しましょう：
- 二度測る。 壁の内側でオフィスを、そして完成した住宅全体を測定します。業務使用割合と簡易法の金額（オフィスの平方フィート × 5ドル、上限1,500ドル）を計算します。
- 住宅費を合計する。 家賃または住宅ローン利息、税金、保険、光熱費、修繕費、維持費を年間で合計します。総平方フィートで割り、5ドルの損益分岐点と比較します。
- 住宅状況を考慮する。 高額な家賃を払う賃借者はほぼ常に実費方式で勝ちます。住宅ローンを完済した所有者や近日中の売却を計画している所有者は、セーフハーバーとその回収ゼロの簡潔さに傾きます。
- 両方の数字を計算する。 ワークシートとフォーム8829は、記録が揃っていれば合わせて1時間もかかりません。大きい方の結果を、あなたの時間の価値で割り引いて選びましょう。
- 証拠を保管する。 間取りスケッチ、写真、12か月分の光熱費請求書、賃貸契約書または住宅ローン明細書、修繕費の領収書、提出したフォーム8829またはワークシートのコピーを保管します。3年後に情報提供要請に直面する未来のあなたは感謝するでしょう。
どの方式を選んでも、控除はその背後にある記録と同じくらいしか強くありません。光熱費の請求書は色あせ、賃貸契約は更新され、どの修繕がオフィスに触れたかの記憶は急速にぼやけます。翌年の4月に再構築するのではなく、発生時に専用の簿記アカウントで住宅費を追跡することが、見積もりを防御可能な数字に変えるものです。帳簿をプレーンテキストで保持しているなら、ドキュメントで、このようなカテゴリを年間を通して分離しておくための経費アカウントの構成方法を紹介しています。
自宅オフィスの帳簿を監査対応に保つ
セーフハーバーと実費方式を比較検討する際、どちらの控除も年間を通して保持された明確な財務記録にかかっていることを忘れないでください。Beancount.ioはプレーンテキスト会計を提供し、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを与えます——ブラックボックスも、ベンダーロックインもありません。無料で始めるそして、なぜ開発者や財務の専門家がプレーンテキスト会計に移行しているのかを確かめてください。
