初めて聞いたときにほとんどの人が驚く数字があります。わずか80万ドルで、外国人が米国事業に投資し、10の雇用を創出し、自分自身とその家族を永久的なグリーンカードへの道に乗せることができるのです。雇用主のスポンサーも、労働証明も、H-1B抽選の待機も必要ありません。それがEB-5移民投資家プログラムであり、2026年には、ルールが変更される可能性がある前に申請する新規申請者の波が押し寄せる厳しい期限に直面しています。
もしあなたが米国市場を検討している起業家であるか、そのような起業家にアドバイスをしているなら、このガイドではEB-5が実際に何を必要とするのか、2026年9月30日という日付がなぜ重要なのか、そしてEB-5資金提供事業の会計面が実際にどのように機能するのかを説明します。
EB-5が実際に必要とするもの
議会は1990年にEB-5プログラムを創設し、永住権と引き換えに外国資本を米国経済に流入させました。仕組みは概略では単純ですが、書類手続きはそうではありません。
- 必要な資本を投資する — 標準投資は105万ドル、または資金がターゲット雇用地域（TEA：農村地域または失業率が全国平均の150%以上の地域）に投入される場合は80万ドル。議会はまた、インフラプロジェクトのための枠を設けており、これも80万ドルの低い基準を満たします。
- 投資から2年以内に米国人労働者のための10のフルタイム雇用を創出する。
- 資本を「リスクにさらされた」状態に保つ — それは営利目的の新しい商業事業への真のリスク投資でなければならず、返済保証付きのローンであってはなりません。
- 申請書を提出し、条件付きステータスを取得し、2年後に雇用と投資が確認されたら条件を解除する。
これが全体の概要です。複雑さは、雇用創出要件をどのように満たすか、そして投資にどの経路を使用するかという2つの点にあります。
直接投資 vs. 地域センター：雇用カウントの違い
これはEB-5案件において最も重要な構造的決定であり、必要とされる10の雇用がどのようにカウントされるかにかかっています。
直接EB-5とは、投資家が自ら事業（またはその過半数の株式）を所有・運営し、事業自体が直接10人のW-2フルタイム労働者を雇用しなければならないことを意味します。レストラン、製造工場、または小売店の小規模チェーンを開業し、自らスタッフを雇用できるのであれば、これはより実践的であり、中小企業志向の投資家にとってより一般的なルートです。
地域センターEB-5では、USCIS指定の地域センターを通じて投資が行われ、地域センターは複数の投資家からの資本をより大規模なプロジェクト（多くの場合、不動産開発、インフラ、またはホスピタリティ）にプールします。重要なのは、地域センターの投資家は、企業が直接雇用する雇用だけでなく、間接的および誘発された雇用（プロジェクトの支出の副産物としてより広範な地域経済で創出される雇用で、経済モデルを用いて推定される）をカウントできることです。そのため、地域センター取引がEB-5申請の大部分を占めています。経済モデルを通じて10の雇用に達する方が、自ら10人の給与計算を雇うよりもはるかに簡単だからです。
申請書自体も経路によって異なります。地域センターの投資家は、2022年のEB-5改革・誠実法によって地域センター関連の申請用に標準化されたForm I-526Eを提出し、直接投資家は元のForm I-526を使用します。
2段階のグリーンカード：条件付き、そして永続的
EB-5は初日から永久的なグリーンカードを交付するわけではありません。プロセスは2段階で進行します。
- 条件付き永住権（2年間）。最初の申請が承認され、投資家が領事処理またはステータス調整を完了すると、投資家とその配偶者、および21歳未満の未婚の子供は条件付き永住権ステータス（2年間有効なグリーンカード）を受け取ります。
- 条件を解除するためのForm I-829。この2年間の条件付きカードが期限切れになる前の90日間に、投資家はForm I-829を提出します。USCISは、資本が真にリスクにさらされたままであること、必要な雇用が実際に創出されたこと（または合理的な期間内に創出される見込みであること）、および事業が当初の申請で提示されたものと実質的に同じように運営されたことを確認するために案件を審査します。承認されると、家族は無条件の永住権者（完全なグリーンカード）に移行し、EB-5のさらなる義務はなくなります。
申請から完全な永住権ステータスまでの期間は、通常、全体で数年かかります。これは主に、投資家が制御できるものではなく、USCISの処理遅延によるものです。
2026年9月30日が知っておくべき期限である理由
2022年のEB-5改革・誠実法（RIA）は、プログラムの多くを書き換えました。農村部、高失業率地域、およびインフラのための枠を創設し、詐欺防止策を強化し、新しい誠実料を追加しました。また、祖父母条項も含まれていました。つまり、2026年9月30日までに提出された申請書（Form I-526またはI-526E）は、その後議会が承認を失効させたり、最低投資額が引き上げられたりしても、提出時に有効だった投資基準とプログラムルールを固定します。
この日付は現在、真の緊急性を生み出しています。2026年7月2日、DHSとUSCISは、RIAの残りの誠実措置（年次報告要件、新しいEB-5誠実基金手数料、必須監査、記録保存義務、プロモーター登録、および不遵守に対する制裁）を完全に実施するための規則制定案の通知を発表しました。これらのいずれも、失効日前に提出された申請書を遡及的に変更するものではなく、まさにそれが、移民弁護士が迷っている顧客に対して、最終規則がどのようなものになるかを待つのではなく、9月30日までに申請するようアドバイスしている理由です。
時間が重要である2つ目の理由は、投資基準が5年サイクルでインフレに連動して法定で調整され、次の調整が2027年1月1日に予定されていることです。CPI-Uデータに基づく業界推定では、次のTEA最低額は約90万ドル、標準最低額は約120万ドルとされており、どちらも現在の80万ドル/105万ドルを comfortably 上回っています。引き上げ前に申請することで、申請の存続期間中、より低い金額が固定されます。
資金の流れ：なぜEB-5案件は帳簿管理に左右されるのか
USCISの審査官は、「資金が投資された」というチェックボックスにチェックを入れるだけではありません。すべてのEB-5申請は、文書化された証跡で、実際には単純に聞こえて複雑な2つのことを証明する必要があります。
資金の源泉。投資家は、投資の1ドル1ドルを合法的な源泉（給与、事業利益、相続、不動産売却など）に遡って証明し、関連する納税申告書、銀行取引明細書、および（資金が米国外で発生した場合には）その資金が合法的に稼得され、合法的に送金された証拠を提供する必要があります。この証跡の欠落は、I-526/I-526E申請が遅延または却下される最も一般的な理由の1つです。
雇用創出。直接投資の場合、これはきれいな給与記録（W-2、I-9確認、フルタイムステータスを示すタイムシート、および新しい商業事業の財務を投資家の個人財務や運営する他の事業から明確に分離する総勘定元帳）を意味します。地域センターの投資家は、根底にあるプロジェクトが、申請時に使用された経済モデルを裏付ける監査済み財務諸表と雇用創出報告書を作成する必要があります。
どちらの場合でも、事業の帳簿は、最初の申請から2年後のI-829審査、そしてRIAの新しい誠実条項に基づくUSCISの現場訪問や監査に至るまで、長年にわたる精査に耐える必要があります。乱雑な勘定科目表、個人と事業の経費の混同、または投資資本がどのように使用されたかを正確に再構築できないことは、事業自体が順調に進んでいるかどうかに関係なく、強力な移民案件を不安定なものに変える可能性があります。
ここで、帳簿を年に一度の確定申告シーズンに後回しにされるものではなく、一等地の監査可能な記録として扱うことが実際に重要になります。Beancount.ioは、すべての取引の完全でバージョン管理された履歴を提供するプレーンテキスト会計を提供します。これは、USCISが「この資本がどこに使われたか見せてください」と尋ねたときに、EB-5事業（またはそのI-829申請を構築する弁護士）がまさに必要とする、透明で再構築可能な元帳です。無料で始めることで、初日から精査に耐える記録を維持できます。
EB-5申請を失敗させるよくある間違い
却下または遅延された案件で繰り返し見られるパターンがいくつかあります。そのほとんどは、事前の計画を改善することで回避可能です。
「リスクにさらされている」ことを形式的なものとして扱う。資本は実際に損失のリスクにさらされなければなりません。保証された買い戻し、固定利回り、または早期に発動する買戻権を伴う投資を構成すると、申請全体が適格な株式投資ではなく負債として分類される可能性があります。USCIS審査官は、運営契約や出資契約書において、リスク要件を損なう文言を特に探します。
資金源泉の負担を過小評価する。投資家は、多額の銀行残高があれば説明が不要だと考えることがあります。そうではありません。資金口座への重要な預金はすべて、その起源が文書化されている必要があり、家族からの贈与には、贈与者自身の合法的な資金源泉を示す独自の証跡も必要です。銀行取引や事業所有記録が形式的でない国からの投資家は、このステップにかなりの追加時間と法律費用を計上する必要があります。
デューデリジェンスではなくマーケティングでプロジェクトを選ぶ。地域センターの取引は熱心に売り込まれ、すべてのプロジェクトが雇用創出予測や投資家へのリターンの約束を達成するわけではありません。資本を投入する前に、投資家はプロジェクトの経済報告手法、開発業者の過去のEB-5取引の実績、そして重要なことに、同じ地域センターの以前のプロジェクトで投資家が実際にI-829承認に達したかどうかを独立して確認する必要があります。
資金が着地した後に事業の帳簿をずさんにさせる。これは防止が最も簡単で、事後的に修正するのに最も費用がかかる間違いです。資本が投資されると、USCISはそれが最初の申請で提示されたとおりに事業を流れることを期待します。個人と事業の経費が混在したり、給与記録が不完全だったり、I-829申請の窓口が開く時点で投資がどのように使われたかのきれいな会計報告を誰も作成できない場合、投資家は厳しい期限の下で2年間の財務履歴を再構築しようとすることになります。これは、これほど重大な申請においては不利な立場です。
実践的な要点
- TEA投資（80万ドル）は、中小企業志向の投資家が最もよく取る道です。これは非TEA最低額の半分以下であり、農村部や高失業率の指定地域は人々が予想するよりも多くのエリアをカバーしています。
- 直接投資は、運営管理権を望み、実際に10のフルタイム役割をスタッフできる投資家に適しています。地域センター投資は、より受動的な資本ポジションを望み、プールされたプロジェクトに満足する投資家に適しています。
- 現在の投資基準を固定し、RIAの最終規則による不確実性を避けたい場合は、2026年9月30日までに申請してください。
- 文書化の規律は投資前から始まり、後からではありません。資金源泉の証拠ときれいな雇用創出記録は、すべての成功する申請（そして2年後のすべてのI-829承認）の基盤です。
EB-5は近道ではなく、安くもありませんが、適切な起業家にとっては、雇用主や抽選番号を待つのではなく、実際のビジネスを構築することを通じて米国永住権への合法的で確立されたルートです。