Questa guida fornisce modelli pratici di Beancount ed esempi reali per scenari comuni di investimento immobiliare. Copia e adatta questi modelli per le tue esigenze di contabilità per proprietà in affitto.
Esplora un registro immobiliare di esempio dal vivo:
Modello di Configurazione di Base
Struttura dei Conti (Modello)
; =============================================================================
; MODELLO DI CONFIGURAZIONE CONTI IMMOBILIARI
; =============================================================================
; Conti Attività Immobiliari
1970-01-01 open Assets:RealEstate:Property
1970-01-01 open Assets:RealEstate:AccumDepreciation
1970-01-01 open Assets:RealEstate:CapitalImprovements
; Conti Bancari
1970-01-01 open Assets:Bank:Checking
1970-01-01 open Assets:Bank:Savings
1970-01-01 open Assets:Bank:EscrowImpound
; Conti Passività
1970-01-01 open Liabilities:Mortgage
1970-01-01 open Liabilities:SecurityDeposit
; Conti Reddito
1970-01-01 open Income:RealEstate:Rent
1970-01-01 open Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm
1970-01-01 open Income:RealEstate:DepreciationRecapture
; Conti Spese
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:MortgageInterest
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:LoanOrigination
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyTax
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Insurance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:PropertyManagement
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Repairs
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Maintenance
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:Depreciation
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:ClosingCosts
1970-01-01 open Expenses:RealEstate:SellingCosts
; Patrimonio Netto
1970-01-01 open Equity:Opening
; Definizione Commodity
1970-01-01 commodity PROP123MAIN
name: "123 Main St, Anytown, CA 90210"
asset-class: "real-estate"
1970-01-01 commodity USDModelli per Acquisto di Proprietà
Acconto + Mutuo
; Modello: Acquisto proprietà con mutuo
YYYY-MM-DD * "Escrow" "Acconto — [DOWN_PCT]% di $[PRICE]"
Assets:RealEstate:Property 1 [COMMODITY] {[PRICE] USD, YYYY-MM-DD}
Assets:Bank:Checking -[DOWN_PAYMENT] USD
Liabilities:Mortgage -[LOAN_AMOUNT] USD
; Esempio: Proprietà da $400.000 con acconto al 20%
2024-03-15 * "Escrow" "Acconto — 20% di $400.000"
Assets:RealEstate:Property 1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
Assets:Bank:Checking -80,000.00 USD
Liabilities:Mortgage -320,000.00 USDCosti di Chiusura
; Modello: Commissione di erogazione del prestito
YYYY-MM-DD * "Lender" "Commissione di erogazione prestito — [PCT]% di $[LOAN]"
Expenses:RealEstate:LoanOrigination [FEE] USD
Assets:Bank:Checking -[FEE] USD
; Modello: Spese di titolo e deposito a garanzia
YYYY-MM-DD * "Title company" "Assicurazione titolo, spese deposito, registrazione"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Modello: Perizia immobiliare
YYYY-MM-DD * "Appraiser" "Perizia immobiliare"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Esempio: Costi di chiusura per prestito da $320.000
2024-03-15 * "Lender" "Commissione di erogazione prestito — 1% di $320.000"
Expenses:RealEstate:LoanOrigination 3,200.00 USD
Assets:Bank:Checking -3,200.00 USD
2024-03-15 * "Title company" "Assicurazione titolo, spese deposito, registrazione"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 2,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -2,800.00 USD
2024-03-15 * "Appraiser" "Perizia immobiliare"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 450.00 USD
Assets:Bank:Checking -450.00 USDDeposito Iniziale Escrow Impound
; Modello: Deposito escrow iniziale alla chiusura
YYYY-MM-DD * "Escrow" "Deposito escrow impound iniziale — imposta proprietà ([N] mesi) + assicurazione (1 anno)"
Assets:Bank:EscrowImpound [TAX_IMPOUND] USD
Expenses:RealEstate:Insurance [INSURANCE_PREPAID] USD
Assets:Bank:Checking -[TOTAL] USD
; Esempio: 3 mesi imposta proprietà + 1 anno assicurazione
2024-03-15 * "Escrow" "Deposito escrow impound iniziale — imposta proprietà (3 mesi) + assicurazione (1 anno)"
Assets:Bank:EscrowImpound 1,250.00 USD
Expenses:RealEstate:Insurance 1,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -3,050.00 USDModelli per Pagamenti Ipotecari
Quota Capitale + Interessi + Escrow Mensile
; Modello: Pagamento mutuo mensile con escrow
; Pagamento totale = Interessi + Capitale + Escrow
YYYY-MM-DD * "Bank" "Pagamento mutuo — [MESE ANNO]"
Expenses:RealEstate:MortgageInterest [INTEREST] USD
Liabilities:Mortgage [PRINCIPAL] USD
Assets:Bank:EscrowImpound [ESCROW] USD
Assets:Bank:Checking -[TOTAL] USD
; Esempio: Tasso fisso 30 anni, $320.000 al 7,0% TAN
; Quota C+I mensile: $2.129,06, Escrow: $566,67, Totale: $2.695,73
; Mese 1 interessi: $320.000 × 0,07 / 12 = $1.866,67
2024-04-01 * "Bank" "Pagamento mutuo — Aprile 2024"
Expenses:RealEstate:MortgageInterest 1,866.67 USD
Liabilities:Mortgage 262.39 USD
Assets:Bank:EscrowImpound 566.67 USD
Assets:Bank:Checking -2,695.73 USD
; Mese 2 interessi: ($320.000 - $262,39) × 0,07 / 12 = $1.865,14
2024-05-01 * "Bank" "Pagamento mutuo — Maggio 2024"
Expenses:RealEstate:MortgageInterest 1,865.14 USD
Liabilities:Mortgage 263.92 USD
Assets:Bank:EscrowImpound 566.67 USD
Assets:Bank:Checking -2,695.73 USDErogazioni dall'Escrow
; Modello: Pagamento imposta proprietà semestrale dall'escrow
YYYY-MM-DD * "County tax collector" "Imposta proprietà — rata [INSTALLMENT]"
Expenses:RealEstate:PropertyTax [AMOUNT] USD
Assets:Bank:EscrowImpound -[AMOUNT] USD
; Modello: Pagamento assicurazione annuale dall'escrow
YYYY-MM-DD * "Insurance company" "Rinnovo assicurazione proprietario casa — anno [N]"
Expenses:RealEstate:Insurance [AMOUNT] USD
Assets:Bank:EscrowImpound -[AMOUNT] USD
; Esempio: Imposta proprietà ($5.000/anno pagata semestralmente)
2024-09-15 * "County tax collector" "Imposta proprietà — prima rata"
Expenses:RealEstate:PropertyTax 2,500.00 USD
Assets:Bank:EscrowImpound -2,500.00 USD
; Esempio: Rinnovo assicurazione
2025-03-15 * "Insurance company" "Rinnovo assicurazione proprietario casa — anno 2"
Expenses:RealEstate:Insurance 1,850.00 USD
Assets:Bank:EscrowImpound -1,850.00 USDModelli per Redditi da Affitto
Affitto Mensile con Commissione Gestione Proprietà
; Modello: Affitto mensile con commissione gestione
YYYY-MM-DD * "Tenant" "Affitto [MESE ANNO]"
Assets:Bank:Checking [NET_RENT] USD
Expenses:RealEstate:PropertyManagement [PM_FEE] USD
Income:RealEstate:Rent -[GROSS_RENT] USD
; Esempio: Affitto $2.400/mese con commissione gestione all'8% ($192)
2024-04-01 * "Tenant" "Affitto Aprile 2024"
Assets:Bank:Checking 2,208.00 USD
Expenses:RealEstate:PropertyManagement 192.00 USD
Income:RealEstate:Rent -2,400.00 USDRicevuta Deposito Cauzionale
; Modello: Ricezione deposito cauzionale (passività, NON reddito)
YYYY-MM-DD * "Tenant" "Deposito cauzionale — affitto [N] mese/i"
Assets:Bank:Checking [AMOUNT] USD
Liabilities:SecurityDeposit -[AMOUNT] USD
; Esempio: Deposito cauzionale di 1 mese
2024-03-20 * "Tenant" "Deposito cauzionale — 1 mese affitto"
Assets:Bank:Checking 2,400.00 USD
Liabilities:SecurityDeposit -2,400.00 USDRestituzione Deposito Cauzionale
; Modello: Restituzione deposito cauzionale a fine contratto
YYYY-MM-DD * "Tenant" "Restituzione deposito cauzionale — contratto terminato"
Liabilities:SecurityDeposit [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Esempio: Restituzione deposito integrale
2025-11-01 * "Tenant" "Restituzione deposito cauzionale — contratto terminato"
Liabilities:SecurityDeposit 2,400.00 USD
Assets:Bank:Checking -2,400.00 USDModelli per Spese Operative
Riparazioni (Deduzione Corrente)
; Modello: Spesa per riparazione — interamente deducibile nell'anno corrente
YYYY-MM-DD * "[VENDITOR]" "[DESCRIZIONE]"
Expenses:RealEstate:Repairs [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Esempio: Riparazione HVAC
2024-05-18 * "HVAC Pro" "Riparazione A/C — condensatore sostituito"
Expenses:RealEstate:Repairs 285.00 USD
Assets:Bank:Checking -285.00 USD
; Esempio: Riparazione idraulica
2024-06-10 * "Joe's Plumbing" "Riparazione rubinetto cucina che perde"
Expenses:RealEstate:Repairs 180.00 USD
Assets:Bank:Checking -180.00 USDManutenzione (Deduzione Corrente)
; Modello: Spesa per manutenzione ordinaria
YYYY-MM-DD * "[VENDITOR]" "[DESCRIZIONE]"
Expenses:RealEstate:Maintenance [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Esempio: Cura del verde trimestrale
2024-06-15 * "Green Lawn Care" "Cura del verde trimestrale — Q2"
Expenses:RealEstate:Maintenance 360.00 USD
Assets:Bank:Checking -360.00 USD
; Esempio: Disinfestazione annuale
2024-10-20 * "PestShield" "Ispezione e trattamento termiti annuale"
Expenses:RealEstate:Maintenance 350.00 USD
Assets:Bank:Checking -350.00 USDModelli per Ammortamento
Ammortamento Lineare Mensile
; Modello: Registrazione ammortamento mensile (mese intero)
; Costo edificio / 27,5 / 12 = importo mensile
YYYY-MM-DD * "Depreciation" "[MESE ANNO]"
Expenses:RealEstate:Depreciation [MONTHLY_AMOUNT] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[MONTHLY_AMOUNT] USD
; Esempio: Edificio da $320.000, mensile = $320.000 / 27,5 / 12 = $969,70
2024-04-30 * "Depreciation" "Aprile 2024"
Expenses:RealEstate:Depreciation 969.70 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -969.70 USDConvenzione di Metà Mese (Primo Mese)
; Modello: Ammortamento a metà mese quando messo in servizio
; Utilizzato nel mese in cui la proprietà viene messa in servizio
YYYY-MM-DD * "Depreciation" "[MESE ANNO] — metà mese (messa in servizio)"
Expenses:RealEstate:Depreciation [HALF_MONTH] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[HALF_MONTH] USD
; Esempio: Messa in servizio il 15 marzo
; Metà mese = $969,70 / 2 = $484,85
2024-03-31 * "Depreciation" "Marzo 2024 — metà mese (messa in servizio)"
Expenses:RealEstate:Depreciation 484.85 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -484.85 USDConvenzione Metà Mese (Mese di Disposizione)
; Modello: Ammortamento a metà mese quando dismesso
; Utilizzato nel mese in cui la proprietà viene venduta/dismessa
YYYY-MM-DD * "Depreciation" "[MESE ANNO] — metà mese (dismesso)"
Expenses:RealEstate:Depreciation [HALF_MONTH] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[HALF_MONTH] USD
; Esempio: Venduto il 15 novembre
2025-11-15 * "Depreciation" "Novembre 2025 — metà mese (dismesso)"
Expenses:RealEstate:Depreciation 484.85 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation -484.85 USDModelli per Miglioramenti Capitali
Registrazioni Aggiunte alla Base di Costo
; Modello: Miglioramento capitale — si aggiunge alla base di costo
; NON è una deduzione di spesa corrente
YYYY-MM-DD * "[VENDITOR]" "[DESCRIZIONE]"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements [AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[AMOUNT] USD
; Esempio: Sostituzione scaldabagno (prolunga la vita utile)
2024-08-12 * "Home Depot" "Sostituzione scaldabagno — 50 galloni gas"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements 1,800.00 USD
Assets:Bank:Checking -1,800.00 USD
; Esempio: Nuovi elettrodomestici cucina (aggiungono valore)
2024-10-05 * "Lowe's" "Nuovi elettrodomestici cucina — fornello + lavastoviglie"
Assets:RealEstate:CapitalImprovements 4,200.00 USD
Assets:Bank:Checking -4,200.00 USDModelli per Vendita di Proprietà
Costi di Vendita
; Modello: Commissione agente immobiliare
YYYY-MM-DD * "Realtor" "Commissione vendita — [PCT]% di $[SALE_PRICE]"
Expenses:RealEstate:SellingCosts [COMMISSION] USD
Assets:Bank:Checking -[COMMISSION] USD
; Modello: Costi di chiusura venditore
YYYY-MM-DD * "Title company" "Costi di chiusura venditore — [PCT]% di $[SALE_PRICE]"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [COSTS] USD
Assets:Bank:Checking -[COSTS] USD
; Esempio: Commissione 5% + costi chiusura 1% su vendita $435.000
2025-11-15 * "Realtor" "Commissione vendita — 5% di $435.000"
Expenses:RealEstate:SellingCosts 21,750.00 USD
Assets:Bank:Checking -21,750.00 USD
2025-11-15 * "Title company" "Costi di chiusura venditore — 1% di $435.000"
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 4,350.00 USD
Assets:Bank:Checking -4,350.00 USDEstinzione Mutuo
; Modello: Estinzione mutuo alla chiusura
YYYY-MM-DD * "Bank" "Estinzione mutuo alla chiusura"
Liabilities:Mortgage [PAYOFF_AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking -[PAYOFF_AMOUNT] USD
; Esempio: Estinzione saldo residuo mutuo
2025-11-15 * "Bank" "Estinzione mutuo alla chiusura"
Liabilities:Mortgage 314,744.09 USD
Assets:Bank:Checking -314,744.09 USDRiconoscimento Plusvalenza (Recupero Ammortamento + Plusvalenza a Lungo Termine)
; Modello: Dismissione proprietà e riconoscimento plusvalenza
; Plusvalenza totale = Ricavi netti - Base di costo rettificata
; Base di costo rettificata = Costo originale + Miglioramenti - Ammortamento accumulato
; Suddivisione: Recupero ammortamento (§1250, max 25%) + Plusvalenza a LT (restante)
YYYY-MM-DD * "Vendita" "Dismissione proprietà — riconoscimento plusvalenza"
Assets:RealEstate:Property -1 [COMMODITY] {[COST] USD, [PURCHASE_DATE]}
Assets:RealEstate:CapitalImprovements -[IMPROVEMENTS] USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation [ACCUM_DEPRECIATION] USD
Assets:Bank:Checking [NET_PROCEEDS] USD
Income:RealEstate:DepreciationRecapture -[RECAPTURE] USD
Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -[LTCG] USD
; Esempio: Vendita proprietà da $400K per $435K dopo $19.394 ammortamento e $6K miglioramenti
; Base di costo rettificata: $400.000 + $6.000 - $19.394 = $386.606
; Ricavi netti: $435.000 - $26.100 costi vendita = $408.900
; Plusvalenza totale: $408.900 - $386.606 = $22.294
; Recupero: $19.394 (pari all'ammortamento accumulato)
; Plusvalenza a LT: $22.294 - $19.394 = $2.900
2025-11-15 * "Vendita" "Dismissione proprietà — riconoscimento plusvalenza"
Assets:RealEstate:Property -1 PROP123MAIN {400,000.00 USD, 2024-03-15}
Assets:RealEstate:CapitalImprovements -6,000.00 USD
Assets:RealEstate:AccumDepreciation 19,394.00 USD
Assets:Bank:Checking 408,900.00 USD
Income:RealEstate:DepreciationRecapture -19,394.00 USD
Income:RealEstate:CapitalGains:LongTerm -2,900.00 USDModello per Rifinanziamento
Estinzione Vecchio Mutuo, Creazione Nuovo
; Modello: Rifinanziamento — estinzione mutuo esistente e creazione nuovo
YYYY-MM-DD * "Rifinanziamento" "Estinzione vecchio mutuo, nuovo [TERMINE]-anno al [RATE]%"
Liabilities:Mortgage:OldLoan [OLD_PAYOFF] USD
Liabilities:Mortgage:NewLoan -[NEW_AMOUNT] USD
Assets:Bank:Checking [CASH_OUT] USD ; Importo cash-out (se presente)
Expenses:RealEstate:ClosingCosts [REFI_COSTS] USD
; Esempio: Rifinanziamento dal 7,0% al 5,5%, cash-out $15K
2025-06-01 * "Rifinanziamento" "Estinzione vecchio mutuo, nuovo 30 anni al 5,5%"
Liabilities:Mortgage:OldLoan 314,744.09 USD
Liabilities:Mortgage:NewLoan -330,000.00 USD
Assets:Bank:Checking 12,255.91 USD
Expenses:RealEstate:ClosingCosts 3,000.00 USDModelli per Asserzioni di Bilancio
Riconciliazione di Fine Anno
; Modello: Asserzioni di bilancio di fine anno
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:Property 1 [COMMODITY]
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements [TOTAL_IMPROVEMENTS] USD
YYYY-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation -[TOTAL_DEPRECIATION] USD
YYYY-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit -[DEPOSIT_AMOUNT] USD
; Esempio: Asserzioni fine anno 2024
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:Property 1 PROP123MAIN
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 6,000.00 USD
2025-01-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation -9,212.15 USD
2025-01-01 balance Liabilities:SecurityDeposit -2,400.00 USDAsserzioni Post-Vendita
; Modello: Post-vendita — tutti i conti immobiliari dovrebbero essere a zero
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:Property 0 [COMMODITY]
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation 0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:Mortgage 0 USD
YYYY-MM-DD balance Liabilities:SecurityDeposit 0 USD
YYYY-MM-DD balance Assets:Bank:EscrowImpound 0 USD
; Esempio: Verifica post-vendita
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:Property 0 PROP123MAIN
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:CapitalImprovements 0 USD
2025-12-01 balance Assets:RealEstate:AccumDepreciation 0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:Mortgage 0 USD
2025-12-01 balance Liabilities:SecurityDeposit 0 USD
2025-12-01 balance Assets:Bank:EscrowImpound 0 USDModelli per Direttive Prezzo
Valutazioni Immobiliari Trimestrali
; Modello: Valutazione immobiliare trimestrale
YYYY-MM-DD price [COMMODITY] [VALUE] USD
; Esempio: Valutazioni trimestrali per 123 Main St
2024-03-15 price PROP123MAIN 400,000.00 USD
2024-06-30 price PROP123MAIN 405,000.00 USD
2024-09-30 price PROP123MAIN 412,000.00 USD
2024-12-31 price PROP123MAIN 418,000.00 USD
2025-03-31 price PROP123MAIN 425,000.00 USD
2025-06-30 price PROP123MAIN 430,000.00 USDFonti per le valutazioni: Zillow Zestimate, stime Redfin, vendite comparabili o perizie professionali.
Modello per Rimborso Escrow Impound
Rimborso Post-Vendita
; Modello: Rimborso escrow impound dopo la vendita della proprietà
YYYY-MM-DD * "Bank" "Rimborso escrow impound — saldo residuo"
Assets:Bank:Checking [REFUND] USD
Assets:Bank:EscrowImpound -[REFUND] USD
; Esempio: Saldo escrow residuo restituito dall'istituto di credito
2025-11-30 * "Bank" "Rimborso escrow impound — saldo residuo"
Assets:Bank:Checking 2,666.73 USD
Assets:Bank:EscrowImpound -2,666.73 USDIstruzioni per l'Uso
- Copia il modello pertinente per il tuo tipo di transazione
- Sostituisci i segnaposto (mostrati in [PARENTESI]) con i valori effettivi
- Modifica i nomi dei conti per adattarli alla tua struttura contabile (ad esempio, aggiungi l'indirizzo della proprietà al percorso del conto per portafogli multi-proprietà)
- Calcola l'ammortamento utilizzando: Costo edificio / 27,5 / 12 per l'importo mensile
- Documenta la suddivisione terreno/edificio nei commenti con la fonte (valutatore della contea, perizia, ecc.)
- Verifica i calcoli prima di finalizzare le registrazioni, in particolare la scomposizione della plusvalenza di vendita
Buone Pratiche
- Utilizza convenzioni di denominazione coerenti per venditori e descrizioni
- Registra i pagamenti ipotecari con l'esatta suddivisione C+I dal piano di ammortamento del tuo istituto di credito
- Tieni traccia dei miglioramenti capitali separatamente dalle riparazioni — il trattamento fiscale è diverso
- Inserisci l'ammortamento mensilmente per bilanci infrannuali accurati
- Utilizza asserzioni di bilancio a fine anno per individuare errori di inserimento dati prima della dichiarazione fiscale
- Mantieni aggiornate le direttive prezzo trimestralmente per la valutazione del portafoglio
- Documenta la logica alla base della classificazione come riparazione vs. miglioramento capitale
Questi modelli forniscono una solida base per la contabilità immobiliare in Beancount.io. Personalizzali in base alla tua proprietà specifica, ai termini del mutuo e alla situazione fiscale.