Come liberarsi del PMI: cancellazione all'80% di LTV, cessazione automatica al 78%, e perché i mutui FHA seguono regole diverse

Ogni mese potresti pagare qualche centinaio di dollari per una polizza assicurativa che protegge qualcun altro. L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) copre il tuo istituto di credito — non te — contro il rischio di insolvenza e, su un mutuo convenzionale con un anticipo inferiore al 20 percento, costa tipicamente dallo 0,46 all'1,50 percento dell'importo del prestito all'anno, secondo l'Housing Finance Policy Center dell'Urban Institute. Su un prestito da 400.000 dollari, si tratta di circa 150-500 dollari al mese — per una copertura da cui non trarrai mai personalmente beneficio. La buona notizia: la legge federale ti offre non una ma due vie d'uscita, e molti proprietari di casa ignorano la prima per anni senza rendersene conto.

Questa guida spiega esattamente quando puoi cancellare il PMI, quando il tuo servicer deve eliminarlo automaticamente, le condizioni che possono bloccarti e perché i mutuatari FHA affrontano un insieme di regole completamente diverso.

Il PMI in 60 secondi: cosa stai pagando​

Quando versi un anticipo inferiore al 20 percento su un mutuo convenzionale, il tuo istituto di credito di solito richiede il PMI. È organizzato dall'istituto di credito, fornito da un assicuratore privato e fatturato a te — il più delle volte come voce all'interno della tua rata mensile del mutuo. Il tuo costo dipende principalmente dal tuo punteggio di credito e dal tuo rapporto loan-to-value (LTV): più basso è il punteggio e più piccolo è l'anticipo, più alto è il premio.

Due cose che il PMI non è:

• Non è un'assicurazione sulla casa. Quella protegge il tuo immobile da incendi, tempeste e richieste di responsabilità civile. Il PMI protegge solo la posizione dell'istituto di credito nel tuo prestito.
• Non è permanente — su un mutuo convenzionale. A differenza di alcuni programmi garantiti dallo Stato, il PMI convenzionale ha una data di scadenza stabilita per legge. Conoscere le regole è la differenza tra pagarlo per tre anni e pagarlo per dieci.

I tuoi due diritti federali ai sensi dell'Homeowners Protection Act​

Prima del 1998, gli istituti di credito non avevano alcun obbligo di informarti su quando il tuo PMI poteva essere rimosso, e molti mutuatari continuavano a pagarlo molto dopo aver superato il 20 percento di equity. Il Congresso rispose con l'Homeowners Protection Act del 1998 (HPA), che copre la maggior parte dei mutui convenzionali conforming su una prima abitazione stipulati il 29 luglio 1999 o dopo. Ti concede due diritti distinti.

Una definizione è rilevante per entrambi: "valore originale" significa il minore tra il prezzo di acquisto contrattuale e il valore stimato alla chiusura — non quanto vale oggi la tua casa. Tutte le percentuali seguenti si basano su quel numero congelato, a meno che tu non chieda specificamente al tuo servicer di considerare il valore di mercato attuale, che è un processo diverso con regole più rigide (ne parleremo più avanti).

Diritto 1: cancellazione richiesta dal mutuatario all'80 percento​

Hai il diritto di chiedere al tuo servicer, per iscritto, di cancellare il PMI alla data in cui il tuo saldo capitale è programmato per la prima volta a raggiungere l'80 percento del valore originale — il punto in cui detieni il 20 percento di equity. Il tuo modulo di informativa PMI alla chiusura dovrebbe indicare quella data, e il tuo servicer deve ricordarti i tuoi diritti di cancellazione ogni anno.

Per ottenere la cancellazione, in genere devi dimostrare tutto quanto segue:

• Sei in regola con il mutuo. Nessun pagamento in ritardo di 30 o più giorni nei 12 mesi precedenti, e nessuno in ritardo di 60 o più giorni nei 24 mesi precedenti.
• Nessun gravame subordinato. Un prestito con equity della casa o un HELOC sull'immobile può bloccare la cancellazione finché non viene estinto o finché il loan-to-value combinato non soddisfa la soglia del servicer.
• Il valore dell'immobile non è diminuito. Il servicer può richiedere prove — spesso un broker price opinion o una perizia a tue spese — che la casa valga ancora almeno il suo valore originale.
• Una richiesta scritta. La cancellazione non è mai automatica all'80 percento. Se non la chiedi mai, continui a pagare fino alla soglia successiva.

Diritto 2: cessazione automatica al 78 percento​

Se non fai nulla, il tuo servicer deve cessare automaticamente il PMI alla data in cui il tuo saldo è programmato per la prima volta a raggiungere il 78 percento del valore originale secondo il tuo piano di ammortamento originale — a condizione che tu sia in regola a quella data. Nessuna richiesta, nessuna perizia, nessuna azione da parte tua.

Due qualificatori importanti:

• "Programmato" fa un lavoro reale. La data del 78 percento è calcolata dal tuo piano di pagamento originale, non dal tuo saldo effettivo. I pagamenti extra di capitale ti portano al 78 percento del saldo prima nella realtà, ma la cessazione automatica avviene comunque alla data programmata — motivo per cui richiedere la cancellazione anticipata all'80 percento, invece di aspettare, di solito fa risparmiare di più.
• I prestiti ad alto rischio sono esenti dalla cessazione automatica al 78 percento. Per i prestiti che l'HPA classifica come ad alto rischio, il servicer non è tenuto a cessare al 78 percento — ma si applica comunque la rete di sicurezza finale di seguito, e puoi comunque richiedere la cancellazione all'80 percento.

La rete di sicurezza: cessazione al punto di mezzo del prestito​

Se il PMI è in qualche modo ancora in vigore al punto di mezzo del tuo periodo di ammortamento — l'anno 15 di un mutuo trentennale, per esempio — il servicer deve cessarlo allora, purché tu sia in regola. Questo copre i casi limite: prestiti ad alto rischio, mutuatari che sono andati in ritardo e poi si sono rimessi in regola, e prestiti che precedono le altre protezioni della legge.

Cosa non copre l'HPA​

• Mutui FHA e VA. Questi hanno i propri regimi di assicurazione ipotecaria (vedi la sezione FHA di seguito). I mutui VA non hanno alcuna assicurazione ipotecaria mensile — solo una commissione di finanziamento anticipata.
• Assicurazione ipotecaria pagata dall'istituto di credito (LPMI). Se il tuo istituto di credito ha pagato il premio in cambio di un tasso leggermente più alto, non c'è nulla da cancellare: il tuo "PMI" è incorporato nel tasso stesso. Il rifinanziamento è l'unica via d'uscita.
• Prestiti stipulati prima del 29 luglio 1999. I diritti di cancellazione e cessazione della legge non si applicano, sebbene il tuo contratto di prestito o la legge statale possano concedere diritti simili — il tuo servicer è tenuto a informarti su di essi. Altrimenti, rimuovi il PMI alla vecchia maniera: chiedi e documenta il 20 percento di equity.

Come richiedere la cancellazione: un manuale passo dopo passo​

Conoscere la regola dell'80 percento è il passo zero. Ecco come metterla effettivamente in pratica.

1. Trova la tua data di attivazione e i tuoi numeri. Recupera la tua informativa PMI originale dal fascicolo di chiusura (indica la data programmata dell'80 percento) o chiama il tuo servicer e chiedigliela — i servicer devono mantenere un numero di telefono specificamente per le domande sul PMI. Dividi il tuo saldo capitale attuale per il valore originale della tua casa. A 0,80 o meno, puoi chiedere.

2. Controlla prima la tua storia di pagamenti. Recupera 12 mesi di estratti conto. Un singolo pagamento in ritardo di 30 giorni nell'ultimo anno è il motivo più comune per cui i servicer negano la cancellazione, ed è anche il più facile da risolvere con pazienza: aspetta che il pagamento in ritardo scada dalla finestra temporale, poi richiedi di nuovo.

3. Chiedi informazioni sugli overlay dell'investitore prima di pagare per una perizia. Il tuo servicer risponde all'investitore che possiede il tuo prestito (spesso Fannie Mae o Freddie Mac), e gli investitori aggiungono regole di seasoning quando la cancellazione si basa sul valore attuale stimato della tua casa anziché sull'ammortamento programmato. Un overlay tipico richiede un LTV del 75 percento se possiedi la casa da due a cinque anni, allentandosi all'80 percento dopo cinque anni, più due anni di proprietà prima che una richiesta basata sul valore sia anche solo presa in considerazione. Se stai richiedendo sulla base del saldo programmato all'80 percento del valore originale, si applica il test standard dell'HPA — ma conferma su quale binario ti trovi, perché una perizia da 300-600 dollari ordinata per il binario sbagliato sono soldi sprecati.

4. Metti la richiesta per iscritto. Chiama per conoscere il processo esatto del servicer, poi segui alla lettera — la maggior parte richiede una richiesta scritta più una prova del valore (una perizia o broker price opinion che ordinano loro, di solito a tue spese) e una certificazione che non hai gravami subordinati. Conserva copie di tutto con le date.

5. Verifica la rimozione sul tuo estratto conto successivo. Il PMI dovrebbe sparire dal dettaglio del pagamento il mese dopo l'approvazione. I servicer sono stati sanzionati per aver tirato per le lunghe su cancellazioni valide, quindi se passano mesi senza cambiamenti, fai escalation per iscritto — e sappi che il Consumer Financial Protection Bureau accetta reclami sui fallimenti nella cancellazione del PMI.

Quattro vie d'uscita più rapide​

Aspettare il piano di ammortamento è il percorso più lento. Queste anticipano la data:

Fai pagamenti extra di capitale. Ogni dollaro aggiuntivo di capitale avvicina il tuo saldo reale all'80 percento più velocemente — a quel punto richiedi la cancellazione invece di aspettare la cessazione automatica al 78 percento. Esegui la tua tabella di ammortamento per vedere come un modesto supplemento mensile sposta la data; i risparmi del PMI si sommano a quelli sugli interessi.

Richiedi una cancellazione basata sul valore dopo la rivalutazione o le migliorie. Se il tuo mercato è salito o una ristrutturazione ha aggiunto valore reale, una nuova perizia che mostri un LTV dell'80 percento rispetto al valore attuale può porre fine al PMI anni prima. Tieni presente gli overlay di seasoning di cui sopra, e sii realistico sui calcoli della perizia: su un acquisto da 400.000 dollari con il 10 percento di anticipo, hai bisogno che la casa sia stimata a 450.000 dollari per raggiungere l'80 percento su un saldo di 360.000 dollari.

Rifinanzia in un nuovo prestito con un LTV dell'80 percento o inferiore. Un rifinanziamento sostituisce interamente il tuo prestito, quindi il PMI semplicemente non esiste sul nuovo se hai il 20 percento di equity. Questa è la mossa giusta quando i tassi sono scesi da quando hai acquistato o quando la sola rivalutazione ti ha portato oltre la soglia — ma confronta i costi totali, non solo la rata mensile: dal 2 al 5 percento di costi di chiusura possono richiedere anni per essere recuperati solo attraverso i risparmi del PMI.

Rimuovi un gravame secondario bloccante. Se un HELOC o un prestito con equity della casa è l'unica cosa che ti separa dalla cancellazione, estinguerlo o chiuderlo può essere la "rimozione del PMI" più economica disponibile.

Una cosa che di per sé non rimuove il PMI: un recast del prestito (ri-ammortizzazione). Il recast abbassa la tua rata dopo un pagamento forfettario, ma la maggior parte dei servicer mantiene il PMI in vigore — devi comunque richiedere la cancellazione secondo le regole standard.

Perché i mutui FHA seguono regole diverse​

Se hai un mutuo FHA, quasi nulla di quanto sopra si applica. L'assicurazione ipotecaria FHA si chiama MIP (mortgage insurance premium), è regolata dalle norme HUD anziché dall'HPA, e le porte d'uscita sono più strette:

• Prestiti approvati il 3 giugno 2013 o dopo, con un anticipo inferiore al 10 percento: il MIP dura per tutta la vita del prestito. Non esiste il diritto di richiesta all'80 percento né la cessazione automatica al 78 percento. Le uniche vie d'uscita sono estinguere il prestito o rifinanziare in un prestito non-FHA.
• Prestiti della stessa epoca con un anticipo del 10 percento o superiore: il MIP si cancella dopo 11 anni. Non a una soglia di saldo — a un orologio.
• Prestiti approvati prima del 3 giugno 2013: il MIP si cancella al 78 percento di LTV, simile nello spirito alla cessazione automatica convenzionale.

L'assicurazione FHA ha anche due parti: un premio anticipato dell'1,75 percento del prestito (di solito aggiunto al saldo) più un premio annuale — dallo 0,15 allo 0,75 percento a seconda della dimensione e della durata del prestito, con la maggior parte dei mutuatari che paga lo 0,55 percento — fatturato mensilmente. Questo costo stratificato è il motivo per cui rifinanziare fuori dall'FHA in un prestito convenzionale è una delle mosse a più alto rendimento che un mutuatario FHA con il 20 percento di equity possa fare: elimini interamente il MIP mensile e, se il tuo credito è migliorato dall'acquisto, potresti anche ottenere un tasso migliore. Basta confermare che il tasso e i costi di chiusura del nuovo prestito giustifichino il passaggio, e ricorda che il rifinanziamento fa ripartire il tuo orologio di ammortamento a meno che tu non scelga una durata più breve.

Errori che mantengono in vita il PMI più a lungo del dovuto​

• Presumere che sparisca automaticamente all'80 percento. Non lo fa. L'80 percento è un diritto che devi esercitare per iscritto; solo il 78 percento è automatico.
• Ignorare l'informativa annuale sul PMI. Il tuo servicer deve ricordarti ogni anno i tuoi diritti di cancellazione. Tratta quell'avviso come uno stimolo a rifare i tuoi calcoli di LTV.
• Lasciare che un piccolo pagamento in ritardo resti nella finestra temporale. Un ritardo di 30 giorni in 12 mesi può affondare una richiesta. Attiva l'addebito automatico per almeno il minimo se la tua storia è altrimenti pulita.
• Ordinare una perizia prima di chiedere a quale binario hai diritto. La cancellazione sul saldo programmato e la cancellazione sul valore attuale hanno regole probatorie diverse e soglie di LTV diverse secondo gli overlay degli investitori.
• Dimenticare i gravami subordinati. Apri un HELOC dopo l'acquisto e potrebbe bloccare la cancellazione finché il LTV combinato non soddisfa il tuo servicer.
• Restare fermi su un mutuo FHA post-2013 con il 20 percento di equity. Ogni mese che aspetti è un mese di MIP che nessuna legge ti rimborserà mai. Valuta ora un rifinanziamento convenzionale.

Traccia il PMI come la voce di costo che è​

Il PMI si nasconde dentro la tua rata del mutuo, ed è esattamente per questo che prolunga la sua permanenza oltre il dovuto — lontano dagli occhi, lontano dalla mente, ma ancora fatturato. Estrailo come voce a sé stante nei tuoi libri contabili come faresti con qualsiasi abbonamento: importo al mese, il saldo o la data in cui termina, e il totale cumulativo che avrai pagato fino ad allora. Questa singola abitudine fa tre cose contemporaneamente: quantifica quanto vale la cancellazione anticipata, ti dà un promemoria programmato per ricontrollare il tuo LTV ogni pochi mesi e ti permette di verificare — estratto conto per estratto conto — che il servicer abbia effettivamente rimosso l'addebito quando richiesto. Se tieni traccia delle spese in contabilità plain-text, una registrazione mensile su un conto di spesa come Expenses:Housing:MortgageInsurance rende il totale progressivo banalmente visibile, e la tua dashboard mostra il mese in cui la voce finalmente va a zero.

Tieni organizzati i costi abitativi fin dal primo giorno​

Mentre lavori per eliminare il PMI — monitorando il tuo saldo rispetto a quella soglia dell'80 percento, documentando il valore della tua casa e verificando ogni estratto conto — mantenere registri finanziari chiari trasforma un obiettivo vago in un piano programmato. Beancount.io fornisce contabilità plain-text che ti offre completa trasparenza e controllo sui tuoi dati finanziari — nessuna scatola nera, nessun vendor lock-in. Inizia gratuitamente e scopri perché sviluppatori e professionisti della finanza stanno passando alla contabilità plain-text.