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Cost Segregation

Engineering-based studies that reclassify building components into shorter MACRS lives to accelerate depreciation deductions

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Statut de professionnel de l'immobilier : comment les hauts revenus utilisent la section 469(c)(7) pour transformer les pertes locatives en économies d'impôts

Un guide pratique sur le statut de professionnel de l'immobilier (Section 469(c)(7)) — les tests des 750 heures et de plus de la moitié du temps, la règle du conjoint, la participation matérielle et l'élection de regroupement, les échecs courants lors des audits, et comment l'amortissement accéléré à 100 % en 2026 justifie les coûts de documentation du REPS.

Mike Thrift

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Études de ségrégation des coûts : Reclassification des composants de bâtiment en durées de vie de 5, 7 et 15 ans pour des économies d'impôts anticipées

Une étude de ségrégation des coûts utilise une analyse basée sur l'ingénierie pour transférer 20 à 45 % de la base d'un bâtiment d'un amortissement linéaire sur 27,5 ou 39 ans vers des catégories MACRS de 5, 7 et 15 ans. Combiné à l'amortissement accéléré de 100 % rétabli de façon permanente par le One Big Beautiful Bill Act pour les biens mis en service après le 19 janvier 2025, les investisseurs immobiliers peuvent convertir une déduction habituelle de 91 000 $ la première année en environ 766 000 $ — à condition qu'ils respectent les limites de pertes d'activités passives de l'IRC §469 via le statut de professionnel de l'immobilier, la règle de la location à court terme ou les compensations de revenus passifs.

Mike Thrift

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La faille fiscale de la location à court terme : Compenser les revenus W-2 sans le statut de professionnel de l'immobilier

Comment les locations à court terme échappent aux règles sur les pertes passives de la section 469, ce que les tests de la moyenne de sept jours et de la participation matérielle exigent réellement, et comment un salarié à six chiffres peut utiliser la ségrégation des coûts et l'amortissement majoré à 100 % pour compenser légalement ses revenus salariaux.

Mike Thrift

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Le formulaire 3115 démystifié : Comment changer votre méthode comptable et débloquer des économies d'impôts

Le formulaire 3115 permet aux contribuables américains de changer de méthode comptable et d'utiliser un ajustement selon l'article 481(a) pour récupérer des déductions omises ou corriger des erreurs pluriannuelles sur une seule déclaration de l'année en cours, sans modifier les années précédentes.

Mike Thrift

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Échange de type similaire (Section 1031) : Guide de l'investisseur immobilier pour le report d'impôt indéfini

L'article 1031 permet aux investisseurs immobiliers de différer les gains en capital et la récupération de l'amortissement en échangeant des propriétés d'investissement, à condition de respecter strictement la fenêtre d'identification de 45 jours, le délai de clôture de 180 jours, les règles de l'intermédiaire qualifié et les exigences de type similaire post-TCJA.

Mike Thrift

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Études de ségrégation des coûts : Comment les investisseurs immobiliers transforment un bâtiment en économies d'impôts à cinq chiffres

Une étude de ségrégation des coûts reclasse les composants d'un bâtiment dans des durées de vie MACRS plus courtes, débloquant l'amortissement accéléré de 100 % rétabli de manière permanente par la loi « One Big Beautiful Bill » de juillet 2025. Sur une location résidentielle de 1 M$, cela fait passer les économies d'impôts de la première année d'environ 10 700 $ à environ 90 600 $, à condition que l'investisseur respecte les limites de pertes d'activité passive de l'IRC §469.

Mike Thrift

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