#real-estate
حسابداری املاک، پیگیری دارایی‌ها و مدیریت سرمایه‌گذاری
بخش 199A به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد ۲۰٪ از سود سهام واجد شرایط REIT را از درآمد مشمول مالیات کسر کنند و نرخ نهایی فدرال را از ۳۷٪ به حدود ۲۹.۶٪ کاهش دهند. این راهنما شامل جعبه ۵ فرم 1099-DIV، قانون دوره نگهداری ۴۵ روزه، فرم ۸۹۹۵ و نحوه دائمی شدن این کسر توسط OBBBA است.
چگونه اجاره‌های کوتاه‌مدت خارج از قوانین ضرر غیرفعال بخش ۴۶۹ قرار می‌گیرند، آزمون‌های میانگین هفت روزه و مشارکت مادی واقعاً چه الزاماتی دارند و چگونه یک حقوق‌بگیر W-2 با درآمد شش‌رقمی می‌تواند از تفکیک هزینه‌ها و استهلاک پاداش ۱۰۰ درصدی برای جبران قانونی درآمد دستمزد استفاده کند.
یک راهنمای کاربردی برای حساب‌های بازنشستگی فردی خودگردان (SDIRA) — شامل دارایی‌های مجاز، قوانین مربوط به اشخاص فاقد صلاحیت طبق ماده ۴۹۷۵ IRC، مالیات‌های UBIT و UDFI در املاک دارای اهرم مالی، هشدار McNulty درباره کنترل دسته‌چک و اصول نگهداری سوابق برای جلوگیری از توزیع تلقی‌شده دارایی.
مالیات خالص بر درآمد سرمایه‌گذاری ۳.۸ درصدی زمانی اعمال می‌شود که MAGI از ۲۰۰,۰۰۰ دلار برای مجردها یا ۲۵۰,۰۰۰ دلار برای زوج‌ها عبور کند—آستانه‌هایی که از سال ۲۰۱۳ ثابت مانده‌اند. این راهنما توضیح می‌دهد که چه کسانی NIIT پرداخت می‌کنند، فرم ۸۹۶۰ چگونه آن را محاسبه می‌کند، کدام انواع درآمد (سود بانکی، سود سهام، سود سرمایه، اجاره‌های غیرفعال) محاسبه می‌شوند و کدام‌ها (دستمزد، توزیع‌های IRA، سود اوراق قرضه شهرداری) محاسبه نمی‌شوند، به‌علاوه اهرم‌های برنامه‌ریزی برای کاهش مواجهه با آن.
نحوه تعویق مالیات بر عایدی سرمایه توسط صندوق‌های فرصت واجد شرایط، ارائه رشد بدون مالیات پس از نگهداری ۱۰ ساله و تغییرات سرمایه‌گذاری‌های جدید تحت قوانین دائمی «مناطق فرصت ۲.۰» در قانون OBBBA از ژانویه ۲۰۲۷.
ماده ۱۰۱۴ قانون درآمدهای داخلی، مبنای هزینه دارایی موروثی را به ارزش منصفانه بازار در تاریخ فوت تغییر می‌دهد و بدین ترتیب افزایش ارزش دارایی در طول حیات متوفی را از پایه مالیاتی حذف می‌کند؛ مقرره‌ای که طبق تخمین کمیته مشترک مالیات، در سال ۲۰۲۶ هزینه‌ای معادل ۷۲.۵ میلیارد دلار برای دولت فدرال خواهد داشت.
بخش ۴۶۹ زیان‌های اجاره را به‌طور پیش‌فرض غیرفعال در نظر می‌گیرد، بنابراین اکثر آن‌ها نمی‌توانند درآمد W-2 را جبران کنند. این راهنما شامل معافیت ویژه ۲۵,۰۰۰ دلاری و کاهش تدریجی MAGI بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار دلار، آزمون‌های ۷۵۰ ساعت و ۵۰ درصد برای حرفه‌ای‌های املاک، انتخاب تجمیع ۱.۴۶۹-۹(g)، شیوه‌های ثبت زمان مورد تایید حسابرسی و نحوه آزادسازی زیان‌های معلق در هنگام واگذاری است.
بخش ۱۰۳۱ به سرمایه‌گذاران املاک اجازه می‌دهد تا مالیات بر عایدی سرمایه و بازیافت استهلاک را با معاوضه ملک‌های سرمایه‌گذاری به تعویق بیندازند، اما تنها در صورتی که بازه شناسایی ۴۵ روزه، مهلت نهایی ۱۸۰ روزه برای بستن قرارداد، قوانین واسطه واجد شرایط و الزامات پایاپای پس از TCJA دقیقاً رعایت شوند.
یک مطالعه تفکیک هزینه، اجزای یک ساختمان را به دوره‌های کوتاه‌تر MACRS طبقه‌بندی مجدد می‌کند و ۱۰۰٪ استهلاک تشویقی را که به طور دائمی توسط قانون One Big Beautiful Bill در ژوئیه ۲۰۲۵ احیا شده است، آزاد می‌سازد. در یک ملک اجاره‌ای مسکونی ۱ میلیون دلاری، این کار پس‌انداز مالیاتی سال اول را از حدود ۱۰,۷۰۰ دلار به حدود ۹۰,۶۰۰ دلار افزایش می‌دهد—به شرطی که سرمایه‌گذار محدودیت‌های زیان فعالیت غیرفعال موضوع ماده ۴۶۹ IRC را رعایت کند.
بند 199A به مالکان نهادهای واسطه اجازه می‌دهد تا ۲۰٪ از درآمد کسب‌وکار واجد شرایط را کسر کنند. این راهنما شامل آستانه‌های سال ۲۰۲۶، محدودیت‌های دستمزد W-2 و UBIA، تله SSTB، حاشیه امن املاک اجاره‌ای، انتخاب تجمیع و حداقل کسر جدید ۴۰۰ دلاری است.
سقف SALT در سال ۲۰۲۶ به ۴۰,۴۰۰ دلار افزایش می‌یابد و امکان کسر مالیات بر املاک را برای بسیاری از صاحبان خانه در ایالت‌های با مالیات بالا فراهم می‌کند. در اینجا قوانین جدید، حذف تدریجی بر اساس MAGI از ۵۰۵,۰۰۰ دلار، کسورات مبتنی بر درآمد و استراتژی‌های تجمیع، ثبت سوابق و املاک اجاره‌ای برای حداکثر کردن سود آورده شده است.
مرجع کاربردی مالکان برای تمامی کسورات اصلی ملک اجاره‌ای—بهره وام مسکن، استهلاک ۲۷.۵ ساله، سقف ۲۵,۰۰۰ دلاری زیان غیرفعال، استهلاک پاداش ۱۰۰ درصدی احیا شده تحت قانون OBBBA، بخش 199A QBI، و پناهگاه‌های امن و مستندسازی که Schedule E را آماده حسابرسی نگه می‌دارد.
