اگر خانههای تکواحدی، پیشساخته یا پروژههای چندواحدی میسازید، قانون «لایحه بزرگ و زیبای واحد» (One Big Beautiful Bill Act) مهلت نهایی سختی را برای یکی از باارزشترین اعتبارات مالیاتی در صنعت ساختمان تعیین کرده است. اعتبار خانههای جدید با بهرهوری انرژی بخش ۴۵ال (Section 45L) — که در ابتدا قرار بود تا سال ۲۰۳۲ ادامه یابد — اکنون برای خانههایی که پس از ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ واگذار میشوند، به پایان میرسد. هر واحدی که قبل از آن تاریخ بفروشید یا برای اولین بار اجاره دهید، همچنان میتواند بین ۵۰۰ تا ۵،۰۰۰ دلار عایدی داشته باشد، اما تنها در صورتی که گواهینامهها، سوابق نیروی کار و مدارک پیش از صدور گواهی آماده شده باشند.
این اعتبار از سال ۲۰۰۶ میلیاردها دلار به خانهسازان پرداخت کرده است و نسخه ۲۰۲۳–۲۰۲۶ آن سخاوتمندانهترین نسخهای است که تا به حال وجود داشته است. نکته اینجاست که این اعتبار مانند اکثر مشوقهای مالیاتی سازندگان عمل نمیکند. شما نمیتوانید پس از اتمام کار برای آن درخواست دهید، نمیتوانید خودتان آن را تأیید کنید و نمیتوانید سوابق ناقص مربوط به دستمزد رایج (prevailing wage) را پس از انتقال واحد اصلاح کنید. این راهنما دقیقاً توضیح میدهد که چه کسی به عنوان پیمانکار واجد شرایط شناخته میشود، چهار سطح اعتبار واقعاً به چه مواردی نیاز دارند و چگونه میتوان بدون از دست دادن بهای تمامشده (cost basis) مورد نیاز برای استهلاک یا LIHTC، این ادعا را در فرم ۸۹۰۸ ثبت کرد.
بخش ۴۵ال چه مبالغی پرداخت میکند — و چه چیزی در سال ۲۰۲۶ تغییر کرد
برای دورهای که از ۱ ژانویه ۲۰۲۳ آغاز شده است، این اعتبار بر اساس دو برنامه صدور گواهینامه (ENERGY STAR و برنامه «خانه آماده انرژی صفر» وزارت انرژی که اخیراً به «خانههای جدید کارآمد DOE» تغییر نام یافته است) و دو نوع ساختمان (تکواحدی/پیشساخته در مقابل چندواحدی) ساختار یافته است.
مبالغ اعتبار به ازای هر واحد عبارتند از:
| نوع ساختمان | گواهینامه ENERGY STAR | گواهینامه خانه آماده انرژی صفر (خانههای جدید کارآمد DOE) |
|---|---|---|
| خانه تکواحدی | ۲،۵۰۰ دلار | ۵،۰۰۰ دلار |
| خانه پیشساخته | ۲،۵۰۰ دلار | ۵،۰۰۰ دلار |
| واحد چندواحدی (بدون دستمزد رایج) | ۵۰۰ دلار | ۱،۰۰۰ دلار |
| واحد چندواحدی (رعایت دستمزد رایج) | ۲،۵۰۰ دلار | ۵،۰۰۰ دلار |
دو نکته اساسی که باید به خاطر بسپارید:
۱. برای خانههای تکواحدی و پیشساخته، در صورت رعایت استاندارد، مبلغ بالاتر «آماده انرژی صفر» به صورت خودکار تعلق میگیرد. رعایت دستمزد رایج برای این نوع مسکنها الزامی نیست. ۲. برای پروژههای چندواحدی، اگر نتوانید رعایت دستمزد رایج را مستند کنید، ۸۰٪ از اعتبار را از دست میدهید. یک پروژه ۶۰ واحدی چندواحدی در سطح ENERGY STAR بدون دستمزد رایج ۳۰،۰۰۰ دلار و با رعایت آن ۱۵۰،۰۰۰ دلار ارزش دارد. در سطح «آماده انرژی صفر»، ارزش همان پروژه از ۶۰،۰۰۰ دلار به ۳۰۰،۰۰۰ دلار میرسد.
تغییر قانون OBBBA زمان پایان این اعتبار را بیش از شش سال جلو انداخت. خانههایی که پس از ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ واگذار (فروخته یا برای اولین بار اجاره داده) شوند، صرفنظر از اینکه ساختوساز چه زمانی آغاز شده باشد، واجد شرایط نخواهند بود.
چه کسی «پیمانکار واجد شرایط» محسوب میشود
گرانترین تصور اشتباه در مورد این اعتبار این است که سفتکار، پیمانکار کل، یا صنفی که واحد را به صورت فیزیکی ساخته است، میتواند آن را مطالبه کند. آنها تقریباً هرگز نمیتوانند. قانون درآمدهای داخلی، پیمانکار واجد شرایط را شخصی تعریف میکند که خانه جدید واجد شرایط با بهرهوری انرژی را ساخته باشد و در طول ساختوساز، مالک آن بوده و در آن سهم (basis) داشته باشد.
در عمل، این به این معنی است که:
- اگر یک سازنده-توسعهدهنده مالک زمین و پروژهی در حال اجرا باشد و پیمانکاران جزء را برای انجام کار واقعی استخدام کند، سازنده-توسعهدهنده پیمانکار واجد شرایط است، نه پیمانکاران جزء.
- اگر یک توسعهدهنده املاک، یک پیمانکار کل را تحت یک قرارداد ساخت با قیمت ثابت استخدام کند و مالکیت و ریسک ضرر را در طول کل دوره ساخت حفظ کند، توسعهدهنده پیمانکار واجد شرایط است.
- اگر یک تولیدکننده خانه پیشساخته، خانههایی را برای فروش به یک خردهفروش شخص ثالث بسازد که سپس آنها را به صاحبخانه میفروشد، تولیدکننده پیمانکار واجد شرایط است.
- پیمانکاری که در زمین مشتری ساختمان میسازد — در حالی که مشتری در طول ساخت مالکیت را بر عهده دارد — واجد شرایط نیست، زیرا پیمانکار هرگز در خودِ خانه سهمی (basis) نداشته است.
برای اینکه اعتبار اصلاً اعمال شود، پیمانکار واجد شرایط باید مسکن واجد شرایط را به شخصی که از آن به عنوان اقامتگاه در طول سال مالیاتی استفاده میکند، بفروشد یا اجاره دهد. واحدی که سازنده برای استفاده شخصی نگه میدارد، به عنوان خانه نمونه برای مدت نامحدود حفظ میکند، یا به یک نهاد شرکتی برای استفاده غیرمسکونی اجاره میدهد، به معنای قانون «واگذار شده» محسوب نمیشود.
برای ساختمانهای چندواحدی، «واگذار شده» عموماً به معنای اولین اجاره هر واحد مسکونی به یک مستأجر برای استفاده مسکونی است. این همان چیزی است که باعث فعال شدن اعتبار میشود — نه گواهی پایان کار پروژه.
ENERGY STAR در مقابل آماده انرژی صفر: کدام استاندارد را هدف قرار دهیم
هر دو گواهینامه نیازمند یک ارزیاب شخص ثالث — تقریباً همیشه یک ارزیاب سیستم رتبهبندی انرژی خانه (HERS) — برای انجام بازبینی نقشهها، بازرسیهای در محل، آزمایش درب دمنده (blower-door) و نشت کانال، و صدور گواهی نهایی پیش از فروش یا اجاره واحد هستند. تأییدکننده واجد شرایط نمیتواند کارمند شما باشد. استاندارد را در مرحله طراحی انتخاب کنید، نه در مرحله سفتکاری.
ENERGY STAR حد پایینتر و آشناتر است. برای ۴۵ال، خانه باید بر اساس نسخه برنامهای گواهی شود که تاریخ اجرای ایالتی آن با زمان صدور پروانه یا ساختوساز مطابقت داشته باشد. برای اکثر پروانههای تکواحدی که در سال ۲۰۲۳ یا بعد از آن صادر شدهاند، حداقل نسخه ENERGY STAR Single-Family New Homes (SFNH) Version 3.1 یا 3.2 بسته به ایالت است. خانههای پیشساخته از برنامه ENERGY STAR Manufactured Homes پیروی میکنند. واحدهای چندواحدی از ENERGY STAR Multifamily New Construction (MFNC) Version 1.1 یا بالاتر استفاده میکنند.
DOE Zero Energy Ready Home سطح دشوارتری است. یک خانه آماده انرژی صفر باید ابتدا واجد شرایط ENERGY STAR باشد و سپس الزامات اضافی برگرفته از برنامه Indoor airPLUS آژانس حفاظت از محیط زیست (EPA)، پوسته ساختمانی به اندازه کافی عایق برای آمادگی نصب سیستم خورشیدی، و سیستمهای HVAC با ابعادی متناسب با محاسبه بار Manual J را رعایت کند. پاداش آن، دو برابر شدن اعتبار است. برای یک خانه تولیدی با متراژ ۱،۸۰۰ فوت مربع، هزینه اضافی ارتقا از ENERGY STAR به «آماده انرژی صفر» اغلب بین ۴،۰۰۰ تا ۸،۰۰۰ دلار است، در حالی که اختلاف اعتبار دقیقاً ۲،۵۰۰ دلار برای هر واحد است. اگر طرح ساخت شما از قبل شامل پمپهای حرارتی، تهویه مکانیکی و ساختار پوسته عایق باشد، این ارتقا میتواند تنها از طریق اعتبار، حتی پیش از آنکه صرفهجویی در انرژی در قبض صاحبخانه ظاهر شود، هزینههای خود را جبران کند.
برای سازندگانی که در سال ۲۰۲۶ مردد هستند، یک قاعده سرانگشتی مفید وجود دارد: ENERGY STAR را برای خانههای آماده فروشی که از قبل اسکلتبندی شدهاند هدف قرار دهید، و «آماده انرژی صفر» را برای هر واحدی که هنوز در مرحله بازبینی نقشهها قرار دارد، در نظر بگیرید.
تله دستمزد متعارف در ساختمانهای چندخانواری
در پروژههای چندخانواری، رعایت دستمزد متعارف (Prevailing Wage) مرز میان یک اعتبار مالیاتی ناچیز و یک اعتبار معنادار است. قانون در این مورد صریح و سختگیرانه است. برای مطالبه مبلغ افزایشیافته ۲,۵۰۰ یا ۵,۰۰۰ دلاری، تمامی کارگران و مکانیکهای بهکار گرفته شده توسط پیمانکار اصلی یا هر یک از پیمانکاران جزء در مراحل ساخت، تغییر یا تعمیر پروژه چندخانواری، باید حداقل بر اساس نرخهای دستمزد متعارف که توسط وزیر کار برای آن منطقه و رده شغلی تعیین شده است، حقوق دریافت کرده باشند.
این به معنای موارد زیر است:
- شما به سوابق تایید شده لیست حقوق و دستمزد (Certified Payroll) برای هر صنف کاری نیاز دارید.
- پیش از شروع ساخت، باید تعیین میزان دستمزد را از پایگاه داده Wage Determinations OnLine در سایت SAM.gov (که قبلاً WDOL.gov بود) استخراج کرده و آن را با ردهبندی شغلی خاص "دیویس-بیکن" (Davis-Bacon) تطبیق دهید.
- اگر کارگری اشتباه طبقهبندی شده یا دستمزد کمتری دریافت کرده باشد، میتوانید در بازه زمانی قانونی با پرداخت مابهالتفاوت دستمزد به همراه سود ویژه و در برخی موارد جریمه به خزانه، خطا را جبران کنید؛ اما این تنها در صورتی ممکن است که قبل از بازرسی IRS، خودتان متوجه خطا شده و آن را اصلاح کنید.
- الزامات کارآموزی (بخش دوم چارچوب گستردهتر دستمزد متعارف و کارآموزی تحت «قانون کاهش تورم» یا IRA) در مورد بخش 45L اعمال نمیشود. تنها نرخهای دستمزد اهمیت دارند.
شما باید فرم ۷۲۲۰، تاییدیه و اصلاحات دستمزد متعارف و کارآموزی (PWA) را پیوست اظهارنامه خود کنید تا استحقاق دریافت اعتبار افزایشیافته را اثبات کنید. برای هر پروژهای که قصد دارید مبلغ افزایشیافته را برای آن مطالبه کنید، یک فرم ۷۲۲۰ مجزا لازم است.
مواردی که سازندگان اغلب اعتبار مالیاتی را در این نقطه از دست میدهند:
۱. پیمانکار کل، قراردادی با قیمت ثابت با پیمانکاران جزء امضا میکند و هرگز لیست حقوق واقعی آنها را نمیبیند، بنابراین نمیتواند مبالغ پرداخت شده را اثبات کند. ۲. تعیین دستمزد موجود در پرونده مربوط به شهرستان اشتباه، یا نوع اشتباهی از ساختوساز (مثلاً مسکونی در مقابل ساختمانی یا سنگین) است. ۳. به کارآموزان بر اساس نسبت تکنسین (Journeyman) ذکر شده در تعیین دستمزد حقوق پرداخت میشود، نه بر اساس نسبت برنامه کارآموزی؛ این یک طبقهبندی اشتباه است، نه کمبود دستمزد، و الزامات جبران خسارت را فعال میکند.
اگر امروز در میانه ساخت یک پروژه چندخانواری هستید و لیست حقوق تایید شده ندارید، همین حالا بازسازی تحقیقی سوابق (Forensic Reconstruction) را آغاز کنید. بدون آن، اعتبار مالیاتی از ۵,۰۰۰ دلار به ۱,۰۰۰ دلار (یا از ۲,۵۰۰ دلار به ۵۰۰ دلار) به ازای هر واحد کاهش مییابد که در یک پروژه ۱۰۰ واحدی سبک باغی (Garden-style)، تفاوتی معادل ۴۰۰,۰۰۰ دلار ایجاد میکند.
قانون کاهش مبنا و استثنای LIHTC
بخش 45L یک اعتبار تجاری عمومی است و مشمول رژیم کاهش مبنا (Basis-reduction) در بخش 280C میشود. شما باید مبنای بهایی هر واحد مسکونی واجد شرایط را به میزان اعتبار 45L که مطالبه میکنید، کاهش دهید. برای یک انبوه ساز، این بدان معناست که بهای تمام شده کالای فروش رفته برای آن واحد به اندازه مبلغ اعتبار کمتر میشود، بنابراین ارزش پس از مالیات این اعتبار به نرخ مالیات نهایی شما و الگوی نگهداری موجودی بستگی دارد.
یک استثنای حیاتی وجود دارد که توسعهدهندگان مسکن ارزانقیمت نباید آن را نادیده بگیرند. شما مبنای یک ساختمان را برای اهداف اعتبار مالیاتی مسکن کمدرآمد (LIHTC) تحت بخش ۴۲، به میزان اعتبار 45L کاهش نمیدهید. این بدان معناست که توسعهدهندهای که LIHTC را با 45L ترکیب میکند، میتواند هم از کل مبنای واجد شرایط LIHTC و هم از اعتبار 45L برای هر واحد واجد شرایط استفاده کند؛ این یک مزیت انباشت (Stacking Benefit) است که کنگره هنگام نگارش اصلاحات سال ۲۰۲۲ صراحتاً آن را حفظ کرد. بهویژه برای پروژههای 9% LIHTC، لایهبندی 45L در سطح ۵,۰۰۰ دلار برای هر واحد (Zero Energy Ready) با رعایت دستمزد متعارف، یکی از معدود راهها برای افزودن صدها هزار دلار سرمایه غیرکاهنده (Non-dilutive equity) به معامله، بدون تأثیر بر مبنای LIHTC است.
برای ساختمانهای چندخانواری با نرخ بازار، کاهش مبنا اعمال میشود و مبنای استهلاکپذیر شما در ساختمان را کاهش میدهد. محاسبات پس از مالیات را انجام دهید: با نرخ مالیات شرکتی ۲۱ درصد، یک اعتبار ۵,۰۰۰ دلاری باعث کاهش استهلاک به میزان ۵,۰۰۰ دلار در طول ۲۷.۵ سال میشود، بنابراین ارزش اقتصادی خالص اعتبار تقریباً ۴,۹۰۰ دلار است، نه ۵,۰۰۰ دلار. با این حال هنوز فوقالعاده است، فقط کاملاً رایگان نیست.
نحوه مطالبه عملی: مکانیسم فرم ۸۹۰۸
اگر سوابق زیربنایی شما مرتب باشد، مکانیسم کار ساده است:
۱. گواهینامه را قبل از واگذاری دریافت کنید. ارزیاب HERS شما یا سایر صادرکنندگان واجد شرایط باید گواهینامه ENERGY STAR یا Zero Energy Ready را قبل از فروش یا اولین اجاره واحد صادر کنند. گواهینامههایی که پس از واگذاری صادر میشوند، معمولاً در حسابرسیها رد میشوند. ۲. گواهینامهها را جمعآوری کرده و در پرونده واحد نگهداری کنید. شما ملزم به پیوست کردن آنها به اظهارنامه نیستید، اما باید آنها را نزد خود نگه دارید. هر گواهینامه مشخصکننده صادرکننده، نسخه برنامه و واحد مسکونی خاص است. ۳. فرم ۸۹۰۸ را همراه با اظهارنامه پیمانکار واجد شرایط ثبت کنید. بخش اول (Part I) تعداد واحدها را بر اساس سطح اعتبار جمعآوری میکند (ردیفهای 1a تا 4b در نسخه فعلی). بخش دوم (Part II) هر صادرکننده گواهینامه را با نام، آدرس و شماره شناسایی مالیاتی (TIN) مشخص میکند. مجموع گواهینامهها در ردیف B باید با مجموع واحدهای بخش اول برابر باشد. ۴. فرم ۷۲۲۰ را ضمیمه کنید اگر مبالغ بالاتر ساختمانهای چندخانواری را در ردیفهای 3b یا 4b مطالبه میکنید. بدون آن، اعتبار افزایشیافته رد میشود، حتی اگر دستمزدها واقعاً پرداخت شده باشند. ۵. اعتبار را به فرم ۳۸۰۰ (اعتبار تجاری عمومی) انتقال دهید. بخش 45L غیرقابل استرداد (Non-refundable) است اما از قوانین عمومی انتقال به سال قبل (۱ سال) و انتقال به سالهای بعد (۲۰ سال) اعتبارات تجاری پیروی میکند. برای سازندگانی که در قالب شرکتهای عبوری (Pass-through) فعالیت میکنند، اعتبار از طریق فرم K-1 به شرکا یا سهامداران شرکتهای S منتقل میشود. ۶. مبنای بهایی واحد را در دفاتر خود کاهش دهید به میزان مبلغ اعتبار، به جز برای مبنای LIHTC.
رایجترین اشتباهات در فرم ۸۹۰۸ عبارتند از:
- گنجاندن واحدهایی که هرگز در آن سال مالیاتی واگذار نشدهاند. اعتبار به سال واگذاری تعلق میگیرد، نه سال ساخت. خانهای که در نوامبر ۲۰۲۵ تایید شده اما تا پایان سال فروخته نشده است، متعلق به اظهارنامه سال ۲۰۲۶ است، نه ۲۰۲۵.
- شمارش یک واحد چندخانواری مشابه در هر دو سطح اعتبار پایین و بالا. هر واحد دقیقاً در یک ستون قرار میگیرد.
- درج نام پیمانکار اصلی به عنوان صادرکننده گواهینامه. صادرکننده گواهینامه، سازمان رتبهبندی یا شخص ارزیاب HERS است، نه شرکتی که آنها را استخدام کرده است.
استراتژی زمانبندی برای ۱۳ ماه نهایی
با نزدیک شدن به ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶، سازندگان و توسعهدهندگان برای هر واحدی که هنوز در حال ساخت است، سه انتخاب عملی دارند:
- تسریع در نهایی کردن قرارداد یا اولین اجاره در بازه زمانی واجد شرایط. واحدی که قرار بود در ژوئیه ۲۰۲۶ نهایی شود، اگر در ۲۹ ژوئن نهایی شود، ۲,۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ دلار ارزش بیشتری دارد. برای مجتمعهای چندواحدی، این به معنای اسکان مستاجران — حداقل یک اجارهنامه امضا شده برای هر واحد — قبل از ۱ ژوئیه است.
- تثبیت و نهایی کردن تاییدیه در مراحل اولیه. ارزیابان HERS معمولاً در آخرین فصل پیش از انقضای هر اعتبار مالیاتی، بسیار پرمشغله میشوند. اگر هنوز بازرسیها و آزمایشهای نهایی خود را رزرو نکردهاید، همین حالا اقدام کنید.
- مستندسازی دستمزدهای رایج به صورت عطف به ماسبق. اگر در حال ساخت مجتمع چندواحدی هستید و هرگز لیست حقوق و دستمزد به سبک دیویس-بیکن (Davis-Bacon) را تنظیم نکردهاید، از همین حالا شروع کنید. بازسازی سوابق امکانپذیر است اما هزینهبر خواهد بود، و با گذشت هر دوره پرداخت بدون لیست حقوق تایید شده، فشار زمان دوچندان میشود.
برای واحدهایی که واقعاً نمیتوانند تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ به مرحله واگذاری برسند، این اعتبار مالیاتی عملاً از دست رفته است. هیچ قانون انتقالی و هیچ تمدیدی بر اساس حسن نیت وجود ندارد. تدوینکنندگان OBBBA به جای یک مرحله حذف تدریجی منعطف، عمداً یک تاریخ قطعی و سختگیرانه تعیین کردهاند.
دفاتر ساختمانی خود را از روز اول آماده حسابرسی نگه دارید
بخش 45L یکی از آن مقررات مالیاتی کمیاب است که محاسبات آن سخاوتمندانه اما الزامات مستندسازی آن بسیار سختگیرانه است. سازندگانی که در حسابرسی اعتبار مالیاتی را از دست میدهند، تقریباً همیشه به دلیل نقص در سوابق است، نه در ماهیت کار: مفقود بودن مدارک تاییدکننده، شکاف در لیستهای حقوق تایید شده، واحدهایی که در سال مالیاتی اشتباه واگذار شدهاند، یا کاهش مبنای مالیاتی (Basis reductions) که هرگز ثبت نشده است. حسابداری متنمحور (Plain-text accounting) بروز این نوع اشتباهات را دشوارتر میکند. Beancount.io سوابق مالی شفاف و تحت کنترل نسخهای را برای هر واحد، هر پروژه و هر اعتبار مالیاتی که ادعا میکنید در اختیارتان قرار میدهد — بنابراین وقتی IRS مسیر مستندات را درخواست میکند، به جای بازسازی سوابق، آنها را آماده ارائه دارید. به صورت رایگان شروع کنید و همان نظمی را به دفاتر خود بیاورید که ارزیاب HERS شما در آزمایش درزگیری هوا (blower-door) اعمال میکند.