你以 60 万美元卖掉了出租房产，把全部收益投入了城里另一头一栋更大的楼，一分现金都没动。整件事的目的就是根据第 1031 条递延税款。然后你的注册会计师打来电话：你仍然要为 7 万美元的收益缴税。
发生的事有一个直接来自拓荒时期交易的名字：添附财产（boot）。交换中任何不属于同类财产的东西——你留下的现金、你摆脱的债务、打包进交易里的设备——都是添附财产，而国税局会就你收到的添附财产金额范围内的收益向你征税。以下就是添附财产的运作方式、大多数交换者弄反的净额规则，以及如何避免一笔部分税单让你措手不及。
1031 交换中的“添附财产”是什么意思
同类财产交换让你把用于商业或投资的房地产换成其他用于商业或投资的房地产，而不确认收益或损失。关键词是完全：当同类财产完全用于交换同类财产时，法规才递延税款。
一旦你在置换财产之外收到其他东西，第 1031(b) 条就要求你确认收益——但绝不超过那个其他东西的价值。那个其他东西就是添附财产。三条规则支配它：
- **确认的收益以收到的添附财产为上限。**如果你实现了 20 万美元收益，但收到了 3 万美元添附财产，你确认 3 万美元，递延剩余的 17 万美元。
- **损失永远不确认。**如果该交换是亏损交易，第 1031(c) 条不给你任何损失扣除，无论有没有添附财产。损失被埋进置换财产的计税基础里。
- **递延不是豁免。**你递延的收益会减少置换财产的计税基础，所以税款会在你最终以现金出售时到期（除非你再次交换或持有到死亡时的计税基础递增）。
添附财产有三种形式，每一种都以自己的方式悄悄进入交换。
三种添附财产
1. 现金添附
最简单的一种：交换结束时留在你手里的钱。以 60 万美元卖出，买入 56 万美元的置换财产，留下 4 万美元用于翻修——那 4 万美元就是现金添附，在你拥有收益的范围内构成应税收益。
现金添附并不需要刻意提取。结算时按比例分配对你有利、你在置换财产上谈到的卖方抵扣、或者因为置换成本低于预期而释放给你的交换资金，都算数。国税局不在乎现金为什么留在你手里；它在乎的是同类财产没有吸收它。
2. 抵押贷款添附（债务减免）
这是最让人意外的一种，因为从来没有钱进你的账户。如果你放弃的房产上的抵押贷款大于你收到的房产上的抵押贷款，差额就是债务减免——而债务减免的待遇与收到的现金完全相同。
假设你放弃的出租房产背负 35 万美元抵押贷款，而你的置换财产只有 32 万美元的贷款。那 3 万美元甩掉的债务就是 3 万美元添附财产，即使你从未见过一张支票也要纳税。那些刻意降低杠杆的交换者——比如临近退休时偿还债务——经常在毫无察觉的情况下触发抵押贷款添附。
3. 非同类财产添附
你收到的任何不属于同类房地产的东西，按其公平市场价值算作添附财产。由于《减税与就业法案》把第 1031 条限制在房地产（2018 年 1 月 1 日起生效），这一类比许多交换者预期的更大：
- 打包进交易的个人财产——随房地产一起转让的电器、家具、设备或车辆——是添附财产，因为个人财产根本不再符合同类待遇。
- 用美国房地产交换的外国房地产不是同类财产，反之亦然。
- 合伙权益、股票、债券和票据被法规排除在同类待遇之外。
一份把建筑物及其内装物品打包成一个总价的合同就是经典陷阱：国税局可以把你的部分收益重新分配到个人财产上，并作为添附财产征税。
大多数交换者弄反的净额规则
这条规则拯救——或击沉——大多数部分交换：**你投入交易中的现金可以抵消你收到的抵押贷款添附，但新债务永远不能抵消你收到的现金添附。**它只朝一个方向起作用。
- **现金抵消债务减免。**如果你有 5 万美元抵押贷款添附（甩掉的债务），但拿 5 万美元新现金到置换财产交割，两者相抵为零。没有应税添附。
- **债务永远不能抵消留下的现金。**如果你把 5 万美元收益装进腰包，但在置换财产上承担了 8 万美元额外债务，你仍然有 5 万美元应税现金添附。额外借款对你毫无帮助。
实际结论是：要递延 100% 的收益，你必须买入价值至少与你卖出的一样多的置换财产（价值上等价或升级交易），再投资你的全部权益，并替换你的全部债务——用自掏现金补足任何缺口。三者中任何一项没做到，缺口就变成添附财产。
一个完整的例子
走一遍一个现实的交换，看看各个部分如何拼合：
- **放弃的财产：**以 60 万美元卖出；调整后计税基础 40 万美元；抵押贷款 35 万美元。
- **实现的收益：**60 万美元 − 40 万美元 = 20 万美元。
- **置换财产：**以 32 万美元抵押贷款、56 万美元买入；你留下 4 万美元收益。
现在计算添附财产：
- **现金添附：**留下的 4 万美元。
- **抵押贷款添附：**35 万美元 − 32 万美元 = 3 万美元债务减免。
- **收到的添附财产总额：**7 万美元。
因为你的 20 万美元实现收益超过 7 万美元添附财产，你今年确认 7 万美元应税收益，并递延剩余的 13 万美元。如果你当时改为拿 3 万美元现金到交割（抹掉抵押贷款添附）并再投资全部收益，整个 20 万美元都会被递延。
注意什么决定那笔确认收益的税收性质：它保留在直接出售中本会有的性质——包括任何折旧回收，它从确认收益中最先被征税。添附财产不只是产生一笔税单；它可能产生一笔按更高回收税率征税的税单。
添附财产悄悄进入交换的五种方式
大多数添附财产都是意外发生的。留意这五种：
- **价值降级交易。**买入比你卖出的更便宜的置换财产，必然导致剩余收益——现金添附——除非你取得额外置换财产来吸收它们。
- **缩小你的抵押贷款。**用更小的贷款为置换财产再融资，或只用部分收益无贷款买入，每 1 美元未替换的债务就产生抵押贷款添附。
- **包含个人财产的打包交易。**农场、餐厅和短租销售经常把设备、家具或车辆打包进价格。分配到非房地产的每一美元都是添附财产。在购买协议中取得书面分配。
- **在错误的时间再融资。**在交换前不久从放弃的财产中提取现金，或在交换后不久从置换财产中提取，都会招致国税局把贷款收益重新定性为添附财产。把任何再融资安排得远离交换窗口。
- **差一点点没达到全部现金再投资的目标。**交换者有时因为置换成本略低于售价而留下几千美元未花。没有最低限额豁免——即使很小的余额也是完全应税的添附财产（但只到你的总收益为止）。
你不能错过的截止日期和机制
添附财产只有在交换本身合格时才重要，而合格是无情的：
- **45 天识别规则。**你必须在卖出放弃财产后 45 天内以书面形式识别潜在的置换财产。
- **180 天交割规则。**你必须在卖出后 180 天或你卖出年度纳税申报表到期日（含延期）中较早者之前收到置换财产。
- **不能碰钱。**你不能实际或推定收到出售收益——不能是短暂的，即使是托管也不行。合格中介必须在两次交割之间持有资金。碰了现金，交换就坍缩成应税出售。
- **仅限商业或投资用途。**主要为出售而持有的财产（炒房者的库存）和自住住宅不符合条件。用美国财产换外国财产也不符合。
错过截止日期或收到资金就没有部分功劳：整笔出售都变成应税，添附财产计算也包括在内。
申报添附财产：表格 8824 和你的新计税基础
每一次同类财产交换——无论有没有添附财产——都要在表格 8824，同类财产交换上向国税局申报，随你转让放弃财产那年的申报表提交。该表格会走一遍公平市场价值、抵押贷款、收到和支付的添附财产、实现收益和确认收益，并计算你收到的财产的计税基础。
那个置换计税基础比大多数交换者意识到的更重要。大致来说，你的新计税基础等于你的旧计税基础，加上任何确认的收益和任何支付的现金，减去任何收到的添附财产和现金。你被征税的每一美元添附财产都会增加置换财产的计税基础（你已经为它纳过税），而每一美元递延都会从它中减去（税款仍然内含）。这里粗略的计税基础追踪会在连续交换中累积——反复做 1031 却没有干净记录的投资者最终根本无法证明他们的计税基础。
把两条腿的交割报表、交换协议、识别通知和表格 8824 工作底稿，一起保存到你拥有置换财产的整个期间，再加上你卖掉它之后的时效期。国税局可能要求你证实十年前滚过三次交换的计税基础。
像你的递延取决于它一样追踪每条腿——因为确实如此
一次 1031 交换实际上是三个钉在一起的会计问题：你卖掉的东西的调整后计税基础、交割两侧的添附财产算术，以及你买入的东西的结转计税基础。每一项都需要自己的纸质痕迹——旧计税基础的购买和改良记录、添附财产净额的结算报表和贷款文件，以及置换财产干净的期初分录，让你未来的自己（和你的注册会计师）无需考古就能跟上。
这既是簿记纪律问题，也是税务问题。如果你的财产记录活在一鞋盒 PDF 和一个上次更新已是两次再融资之前的电子表格里，现在就是修复的时候：在挂牌之前重建放弃财产的调整后计税基础，在交割时核对每一美元添附财产，并在第一天用计算出的结转计税基础开立置换财产的账簿。Beancount 文档展示了纯文本会计如何让像这样的多条腿交易保持明确且可审计，而 Fava 仪表板让由此产生的余额在你的注册会计师审查之前易于复核。
从第一天起就让你的交换——和你的账簿——保持干净
每当现金、债务减免或非同类财产从交易中泄漏出去，添附财产就会把递延税款交换变成部分应税交换——所以在交割前、而不是交割后识别它，正是干净递延与四月惊喜之间的区别。Beancount.io 提供纯文本会计，让你对自己的财务数据拥有完全的透明度和控制力，使交换的每一条腿在数年后仍然可追溯。免费开始使用，把 1031 规则对你的交换所要求的同样严谨带到你的账簿中。
