Разбор Статьи 514 UDFI: как некоммерческие организации, фонды и индивидуальные пенсионные счета (SDIRA) облагаются налогом при инвестировании заемных средств

Организация 501(c)(3) покупает многоквартирный дом в качестве инвестиции целевого фонда, берет ипотеку на 60% и полагает, что доход от аренды не облагается налогом, так как организация освобождена от налогообложения. Двенадцать месяцев спустя аудитор объясняет, что 60% арендной платы — и 60% любого возможного прироста капитала — внезапно облагаются корпоративным подоходным налогом по форме 990-T. Та же самая ситуация ежегодно повторяется с самоуправляемыми IRA, которые финансируют арендную недвижимость с помощью кредитов без права регресса.

Виновником является раздел 514 Налогового кодекса США, правило о «несвязанном доходе, финансируемом за счет заемных средств» (UDFI). Это один из наименее интуитивно понятных разделов налогового кодекса, поскольку он наказывает освобожденные от налогов организации за действия, которые любой налогооблагаемый инвестор считает само собой разумеющимися: использование левериджа. В этом руководстве рассматривается, что вызывает UDFI, как на самом деле работает расчет, какие существуют исключения (включая известное исключение по разделу 514(c)(9) для учебных заведений и пенсионных планов) и что нужно отслеживать в учете, чтобы инвестиция с использованием заемных средств не стала неожиданным налоговым обязательством.

Зачем Конгресс ввел правила UDFI

Первоначальный режим налога на доход от не связанной с основной деятельностью деятельности (UBIT), принятый в 1950 году, стал ответом на деятельность некоммерческих больниц и университетов, которые управляли коммерческими предприятиями без уплаты налогов, вытесняя налогооблагаемых конкурентов. UBIT закрыл эту лазейку для активной торговли и бизнеса, но оставил пассивный инвестиционный доход — аренду, роялти, дивиденды, проценты, прирост капитала — полностью освобожденным от налогов в соответствии с разделом 512(b).

Это создало новую лазейку: освобожденная от налогов организация могла купить недвижимость или портфель ценных бумаг почти полностью на заемные деньги, рассматривать инвестиционный доход как освобожденный от налогов и использовать разницу между ставкой по кредиту и доходностью инвестиций для субсидирования своей деятельности. IRS назвала это инвестированием «на самоокупаемости» (bootstrap investing), и в 1969 году Конгресс пресек эту практику, приняв раздел 514.

Правило концептуально простое: в той мере, в какой освобожденная от налогов организация покупает приносящий доход актив с использованием долга, доход от этого актива рассматривается так, как если бы организация была налогооблагаемым инвестором. «Освобожденная» часть актива по-прежнему приносит необлагаемый доход; налогом облагается только доля, приходящаяся на заемные средства.

Что считается имуществом, финансируемым за счет заемных средств

Раздел 514(b)(1) определяет имущество, финансируемое за счет заемных средств, как любое имущество, удерживаемое для получения дохода, по которому имеется «задолженность по приобретению» (acquisition indebtedness) в любое время в течение года. Имущество не обязательно должно быть недвижимостью — корпоративные акции, доли в партнерствах, облигации и даже движимое имущество могут подпадать под это определение, если они удерживаются для инвестиций и финансируются за счет долга.

Задолженность по приобретению, определенная в разделе 514(c), шире, чем ожидают многие. Она включает:

Долг, возникший для приобретения или улучшения имущества. Ипотека на арендное здание — классический пример.
Долг, возникший до приобретения, если задолженность не возникла бы, если бы не приобретение.
Долг, возникший после приобретения, если он был разумно предсказуем в момент покупки и не возник бы, если бы не приобретение.

Тест «если бы не» (but for) охватывает схемы, которые на первый взгляд кажутся безобидными. Некоммерческая организация, которая открывает кредитную линию по своему операционному счету специально для высвобождения резервов под покупку недвижимости, может обнаружить, что кредитная линия считается задолженностью по приобретению этой недвижимости.

Имущество, не являющееся финансируемым за счет заемных средств

Несколько категорий имущества, приобретенного с использованием заемных средств, исключены законом:

Имущество, используемое в основном (85% или более) для уставных целей. Университет, заложивший собственное общежитие, не активирует UDFI, так как общежитие используется для выполнения образовательной миссии.
Имущество, доход от которого уже облагается налогом UBIT как доход от не связанной с основной деятельностью деятельности — доход облагается налогом один раз, а не дважды.
Имущество, полученное в дар или по завещанию, где долг дарителя существовал более пяти лет и организация владела имуществом более пяти лет.
Земля в районе деятельности, приобретенная церквями и аналогичными организациями для будущего использования в уставных целях в течение 10 лет рядом с существующим имуществом, используемым в уставных целях.

Основной расчет: процентное отношение долга к базе

Для каждого объекта имущества, финансируемого за счет заемных средств, организация рассчитывает дробь:

                Средняя задолженность по приобретению
Долг / База  =  -----------------------------------
                Средняя скорректированная база

Затем этот процент применяется к:

Валовому доходу от имущества (арендная плата, проценты, дивиденды, прирост капитала при продаже).
Вычетам, непосредственно связанным с получением этого дохода (амортизация, проценты, налог на имущество, страхование, комиссионные за управление).

Результатом является несвязанный доход, финансируемый за счет заемных средств, который заносится в форму 990-T и облагается налогом по корпоративным ставкам (в настоящее время 21%).

Расчет средней задолженности по приобретению

Для каждого месяца владения недвижимостью в течение года необходимо определить остаток основной суммы долга на первый день месяца. Суммируйте 12 ежемесячных остатков и разделите на 12. Обратите внимание, что это остаток основной суммы долга, а не проценты. По мере амортизации кредита средняя задолженность по приобретению ежегодно снижается, поэтому старая арендная недвижимость с выплаченным кредитом со временем генерирует меньше UDFI (дохода от имущества, приобретенного с использованием заемных средств), чем объект с недавно оформленной ипотекой.

Расчет средней скорректированной базы

Средняя скорректированная база — это простое среднее арифметическое между (i) базой на начало года (или на дату приобретения) и (ii) базой на конец года (или на дату выбытия). Важно отметить, что «база» здесь означает налоговую базу — первоначальную стоимость плюс капитальные вложения за вычетом накопленной амортизации. По мере амортизации здания средняя скорректированная база снижается, что увеличивает процентное соотношение долга к базе, даже если остаток по кредиту неизменен. Числитель и знаменатель движутся в противоположных направлениях, что может стать неожиданностью для финансового отдела.

Практический пример

Частный фонд покупает коммерческое здание для сдачи в аренду за $1 000 000, используя ипотеку в размере $600 000 и $400 000 собственных средств фонда. В первый год:

Средняя задолженность по приобретению: $595 000 (кредит незначительно амортизируется в течение года)
Средняя скорректированная база: ($1 000 000 + $970 000) / 2 = $985 000 (при условии линейной амортизации здания в размере $30 000)
Процент долга к базе: 595 000 / 985 000 = 60,4%
Валовой доход от аренды: $80 000; непосредственно связанные вычеты (амортизация, проценты, налоги, ремонт): $65 000; чистая прибыль: $15 000
Валовой доход UDFI: $80 000 × 60,4% = $48 320
Вычеты UDFI: $65 000 × 60,4% = $39 260
Чистый доход UDFI: $9 060
Федеральный налог UBIT по ставке 21%: около $1 903

Фонд по-прежнему имеет положительный денежный поток, но он должен уплатить налог, который не планировал, и обязан подать форму 990-T для отчетности.

Продажа имущества, приобретенного с использованием заемных средств

Прибыль от продажи имущества, приобретенного с использованием заемных средств, также облагается налогом UBIT. Раздел 514(a)(1) использует несколько иной процент для продаж: числителем является максимальная задолженность по приобретению за 12 месяцев, предшествующих продаже, а не среднее значение за год. Знаменателем остается средняя скорректированная база за год продажи.

Это правило создает важный момент для налогового планирования. Если освобожденная от налогов организация выплатит ипотеку и подождет полных 12 месяцев перед закрытием сделки по продаже, максимальная задолженность за 12-месячный период составит ноль, процент станет нулевым, и вся прибыль от продажи капитала будет освобождена от UBIT. Правило 12 месяцев — один из немногих надежных способов устранить налоговые риски UDFI при продаже подорожавшего имущества.

Исключение для недвижимости согласно разделу 514(c)(9)

Для учебных заведений, квалифицированных пенсионных фондов и некоторых других «квалифицированных организаций» Конгресс предусмотрел мощное исключение в разделе 514(c)(9). При применении этого исключения долговое финансирование недвижимого имущества вообще не генерирует UDFI.

Кто является квалифицированной организацией

В разделе 514(c)(9)(C) перечислены:

Образовательные учреждения, описанные в разделе 170(b)(1)(A)(ii), и их вспомогательные организации согласно разделу 509(a)(3).
Квалифицированные пенсионные фонды, фонды участия в прибыли и фонды акций, подпадающие под раздел 401.
Компании, владеющие титулом на имущество, согласно разделу 501(c)(25).
Пенсионные счета согласно разделу 403(b).

Публичные благотворительные организации (не являющиеся школами), частные фонды и спонсоры фондов, рекомендованных донорами (DAF), в этот список не входят. Что критически важно, индивидуальные пенсионные счета (IRA) также не входят в этот список, поэтому самостоятельно управляемые IRA (self-directed IRAs), инвестирующие в недвижимость с использованием заемных средств, обычно не могут использовать это исключение (несмотря на существующий миф об обратном).

Условия применения исключения

Даже для квалифицированных организаций исключение для недвижимости является условным. Помимо прочих требований, долг должен:

Быть привлечен для покупки или улучшения недвижимого имущества.
Иметь фиксированную цену покупки (никаких условных платежей, привязанных к доходу от недвижимости или росту ее стоимости).
Не включать продажу с последующей обратной арендой продавцу или связанной стороне.
Не финансироваться связанной стороной на условиях, превышающих рыночные.

Если квалифицированная организация владеет имуществом через партнерство, в котором есть как квалифицированные, так и неквалифицированные партнеры, распределение долей в партнерстве должно дополнительно соответствовать одному из трех тестов: все партнеры являются квалифицированными, каждое распределение в пользу квалифицированного партнера является «квалифицированным распределением» согласно разделу 168(h)(6)(B), либо распределение соответствует крайне сложному правилу долей (fractions rule) согласно разделу 514(c)(9)(E). Правило долей по сути предотвращает передачу непропорционально большого дохода партнерам, освобожденным от налогов, и непропорционально больших убытков налогооблагаемым партнерам. Это основная причина, по которой фонды недвижимости, предназначенные для университетских эндаументов и пенсионных инвесторов, структурируются с таким тщательным описанием условий распределения прибыли (waterfall).

Самостоятельно управляемые IRA: большая ловушка UDFI

Самым быстрорастущим источником судебных разбирательств по UDFI являются самостоятельно управляемые IRA (self-directed IRAs), которые инвестируют в недвижимость с использованием кредитов без права регресса (non-recourse loans). IRA является «квалифицированным» в разговорном смысле — это пенсионный инструмент с налоговыми льготами — но он не является квалифицированной организацией в понимании раздела 514(c)(9). Узкое исключение раздела 514(c)(9) для пенсионных планов применяется к трастам согласно разделу 401, а не к IRA.

Практические последствия для владельцев self-directed IRA:

Доход от аренды в период владения частично облагается налогом как UDFI на основании соотношения кредита к базе.
Прибыль от продажи частично облагается налогом, рассчитываемым с использованием 12-месячного ретроспективного анализа максимальной задолженности.
Амортизация, проценты, налог на имущество и операционные расходы вычитаются из UDFI в той же пропорции.
Форма 990-T должна подаваться кастодианом IRA с использованием EIN счета IRA (а не номера социального страхования владельца). Налог выплачивается из активов IRA.
Погашение кредита более чем за 12 месяцев до продажи устраняет UDFI на прибыль от продажи.

Многие владельцы self-directed IRA узнают об этих правилах только после закрытия своей первой сделки с привлечением заемных средств. Математически это редко бывает катастрофой — предельная ставка составляет 21% на небольшую часть дохода — но это усложняет налоговую отчетность и может свести на нет ту простоту, ради которой изначально выбиралась структура IRA.

Маржинальные ценные бумаги и маржинальные займы

Раздел 514 также применяется к ценным бумагам, приобретенным на марже или иным образом профинансированным за счет долга. Некоммерческая организация, покупающая акции через прайм-брокера на марже, генерирует UDFI на дивиденды и прирост капитала пропорционально маржинальному балансу. Раздел 514(c)(8) исключает доход от займов ценными бумагами — когда организация одалживает ценные бумаги и получает замещающие выплаты, эти выплаты рассматриваются как относящиеся к самим одолженным бумагам, а обязательство по залогу не считается «задолженностью по приобретению».

Многие инвестиционные комитеты не осознают, что биржевые инвестиционные фонды (ETF) с кредитным плечом и некоторые альтернативные инвестиционные инструменты могут передавать UDFI некоммерческим партнерам с ограниченной ответственностью через форму Schedule K-1. Проверка сносок в формах K-1 на предмет «дохода, финансируемого за счет долга» (debt-financed income) должна быть стандартной частью ежегодного налогового анализа эндаумента.

Ведение учета для подготовки к сезону отчетности по UDFI

UDFI — это, прежде всего, проблема ведения записей. Налог несложно рассчитать в том и только в том случае, если учетная система фиксировала правильные данные в течение года. Практические шаги:

Тегируйте каждую инвестицию в плане счетов как «финансируемую за счет долга» (debt-financed) или «только освобожденную» (exempt-only), и никогда не допускайте, чтобы инвестиция с кредитным плечом оказалась не в той категории.
Отслеживайте остатки по основному долгу ежемесячно. Большинство обслуживающих займы организаций выдают формы 1098 с годовыми сводками, которых недостаточно — вам нужны остатки на начало каждого месяца в течение всего периода владения имуществом.
Отслеживайте амортизацию на налоговой основе для каждого объекта, а не только на бухгалтерской основе. Средняя скорректированная база — это налоговое понятие, и накопленная бухгалтерская амортизация обычно с ней не совпадает.
Распределяйте «напрямую связанные» расходы в момент оплаты. Разумные методы распределения (например, по площади, времени, численности персонала) должны документироваться своевременно, а не реконструироваться во время подачи декларации.
Ведите отдельный гроссбух или субсчет для каждого объекта недвижимости, финансируемого за счет долга, чтобы аудитор и составитель формы 990-T могли извлечь каждую цифру без проведения сложной судебной реконструкции.
Запланируйте проверку за 18 месяцев до любой планируемой реализации актива, чтобы оценить, имеет ли смысл погасить оставшийся долг и выждать 12-месячный период ретроспективного анализа.

Инструменты учета в текстовом формате (plain-text accounting) делают такие соглашения о тегировании особенно естественными. Каждая транзакция живет в читаемом файле гроссбуха, счета могут быть разделены так глубоко, как это необходимо (Assets:Real-Estate:123-Main:Debt-Financed, Income:Rent:123-Main:UDFI-Portion), а исторические записи не могут исказиться, так как вся история находится под контролем версий.

Распространенные ошибки и способы их избежать

Предположение, что UDFI «незначителен», и отказ от подачи формы 990-T. Неподача требуемой формы 990-T влечет за собой штрафы согласно Разделам 6651 и 6652, а также начисление процентов, независимо от того, причитается ли налог к уплате.
Расчет средней задолженности по приобретению ежегодно, а не ежемесячно. Это часто занижает остаток по быстро выплачиваемым кредитам и завышает его для кредитов, по которым выплачиваются только проценты.
Забывание о том, что амортизация обязательна. Налоговая база должна быть уменьшена на сумму допустимой амортизации, независимо от того, заявляет ли ее организация на самом деле.
Трактовка статуса «квалифицированной организации» по 501(c)(3) как исключения по Разделу 514(c)(9). Большинство государственных благотворительных организаций не входят в список квалифицированных организаций; под него подпадают только школы, определенные пенсионные трасты и холдинговые компании по Разделу 501(c)(25).
Игнорирование сносок в форме K-1 о доходе, финансируемом за счет долга, от партнерств в сфере недвижимости или альтернативных инвестиций.
Погашение кредита в месяц продажи вместо того, чтобы сделать это на 13 месяцев раньше. Ошибка планирования в несколько недель может превратить не облагаемую налогом реализацию актива в облагаемую.

Когда обращаться за внешней помощью

Расчеты UDFI для одного объекта аренды вполне по силам опытному бухгалтеру, использующему электронные таблицы. Сложность стремительно растет при:

Портфелях из нескольких объектов с общим финансированием.
Инвестициях в партнерства и применении «правила фракций» (fractions rule).
Трансграничных соглашениях, где иностранные налоговые льготы, удержания или вопросы налоговых соглашений взаимодействуют с UBIT.
Вопросах самозамещения или избыточных деловых владений для частных фондов (Разделы 4941 и 4943).

В любом из этих сценариев услуги специалиста по налогообложению освобожденных от налогов организаций стоят своих денег. Внезапный счет по UBIT на крупную прибыль может перекрыть результаты многолетнего тщательного планирования.

Поддерживайте свои безналоговые книги в готовности к аудиту

Инвестиции с кредитным плечом не запрещены для некоммерческих организаций, фондов или самостоятельно управляемых пенсионных счетов (IRA), но они требуют дисциплины учета, которую стандартная настройка главного бухгалтерского гроссбуха не обеспечивает «из коробки». Beancount.io предлагает бухгалтерский учет с двойной записью в текстовом формате, который позволяет тегировать активы, финансируемые за счет долга, отслеживать ежемесячные остатки по кредитам и восстанавливать каждую цифру в форме 990-T с полной историей версий. Никаких «черных ящиков», никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему казначеи некоммерческих организаций и частные пенсионные инвесторы переходят на прозрачный учет с контролем версий.