Раздел 45L до завершения программы: как строители и застройщики все еще могут получить от 2500 до 5000 долларов за единицу жилья до 30 июня 2026 года

Если вы строите частные дома на одну семью, дома заводского изготовления или многоквартирные проекты, закон OBBBA (One Big Beautiful Bill Act) только что установил жесткий дедлайн для одного из самых ценных налоговых вычетов в строительной отрасли. Налоговый вычет за новое энергоэффективное жилье по разделу 45L, который изначально должен был действовать до 2032 года, теперь прекращает свое действие для жилья, приобретенного после 30 июня 2026 года. Каждый объект, который вы продадите или впервые сдадите в аренду до этой даты, все еще может принести от 500 до 5 000 долларов, но только если сертификация, записи о трудовых затратах и документы будут приведены в порядок до выдачи сертификата.

Этот налоговый вычет принес строителям домов миллиарды долларов с 2006 года, и версия 2023–2026 годов является самой щедрой за все время его существования. Проблема в том, что он работает не так, как большинство налоговых льгот для строителей. Вы не можете подать заявку на него задним числом, вы не можете сертифицировать объект самостоятельно и вы не можете исправить отсутствующие записи о выплате преобладающей заработной платы после того, как объект перейдет к владельцу. В этом руководстве подробно описывается, кто именно считается квалифицированным подрядчиком, чего на самом деле требуют четыре уровня вычета и как подать заявку по форме 8908, не теряя при этом затратную базу, необходимую для амортизации или налогового вычета за жилье для малоимущих (LIHTC).

Сколько выплачивает раздел 45L — и что изменилось в 2026 году

Для периода, начавшегося 1 января 2023 года, структура вычета строится вокруг двух программ сертификации (ENERGY STAR и программа Министерства энергетики DOE Zero Energy Ready Home, недавно переименованная в DOE Efficient New Homes) и двух типов зданий (односемейные/заводские дома против многоквартирных).

Суммы вычета за один объект составляют:

Нужно усвоить два момента:

1. Для односемейных и заводских домов повышенная сумма за Zero Energy Ready начисляется автоматически при соблюдении стандарта. Для этих типов жилья соблюдение преобладающей заработной платы не требуется.
2. Для многоквартирных домов вы теряете 80% суммы вычета, если не можете документально подтвердить соблюдение преобладающей заработной платы. Многоквартирный проект на 60 квартир уровня ENERGY STAR стоит 30 000 долларов без учета преобладающей зарплаты и 150 000 долларов с ней. На уровне Zero Energy Ready тот же проект вырастает с 60 000 до 300 000 долларов.

Изменение в рамках OBBBA ускорило прекращение действия программы более чем на шесть лет. Жилье, приобретенное (проданное или впервые сданное в аренду) после 30 июня 2026 года, не имеет права на получение вычета, независимо от того, когда началось строительство.

Кто считается «квалифицированным подрядчиком»

Самое дорогое заблуждение относительно этого вычета заключается в том, что его может потребовать плотник, генеральный подрядчик или специализированная бригада, которая физически построила объект. Они почти никогда этого не делают. Налоговый кодекс определяет квалифицированного подрядчика как лицо, которое построило квалифицированное новое энергоэффективное жилье и которое владело им и имело налоговый базис в этом жилье во время его строительства.

На практике это означает следующее:

• Если застройщик владеет землей и незавершенным строительством и нанимает субподрядчиков для выполнения работ, застройщик является квалифицированным подрядчиком, а не субподрядчики.
• Если девелопер нанимает генерального подрядчика по договору строительного подряда с фиксированной ценой и сохраняет право собственности и риски на протяжении всего строительства, девелопер является квалифицированным подрядчиком.
• Если производитель сборных домов строит дома для продажи стороннему розничному продавцу, который затем продает их домовладельцу, производитель является квалифицированным подрядчиком.
• Подрядчик, строящий на земле заказчика (где заказчик сохраняет право собственности во время строительства), не имеет права на вычет, так как подрядчик никогда не имел налогового базиса в самом доме.

Чтобы вычет вообще применялся, квалифицированный подрядчик должен продать или сдать в аренду соответствующее жилое помещение лицу, которое будет использовать его в качестве места жительства в течение налогового года. Объект, который строитель оставляет для личного пользования, держит в качестве демонстрационного дома неопределенный срок или сдает корпоративному лицу для нежилого использования, не считается «приобретенным» в смысле закона.

Для многоквартирных домов «приобретение» обычно означает первую сдачу каждого жилого помещения арендатору для проживания. Именно это инициирует право на вычет, а не получение акта ввода объекта в эксплуатацию.

ENERGY STAR против Zero Energy Ready: какой стандарт выбрать

Обе сертификации требуют участия стороннего оценщика — почти всегда это оценщик системы HERS (Home Energy Rating System), — который проводит проверку проекта, инспекции на месте, тесты на герметичность (blower-door) и утечку в воздуховодах, а также выдает итоговый сертификат до того, как объект будет продан или сдан в аренду. Квалифицированный специалист по сертификации не может быть вашим сотрудником. Выбирайте стандарт на этапе проектирования, а не на этапе возведения каркаса.

ENERGY STAR — это более низкая и более привычная планка. Для целей 45L дом должен быть сертифицирован по версии программы, дата вступления в силу которой в конкретном штате соответствует времени выдачи разрешения или начала строительства. Для большинства разрешений на строительство односемейных домов, полученных в 2023 году или позже, минимумом является ENERGY STAR Single-Family New Homes (SFNH) версии 3.1 или 3.2 в зависимости от штата. Дома заводского изготовления следуют программе ENERGY STAR Manufactured Homes. Многоквартирные объекты используют ENERGY STAR Multifamily New Construction (MFNC) версии 1.1 или выше.

DOE Zero Energy Ready Home — это более требовательный уровень. Дом Zero Energy Ready должен уже соответствовать требованиям ENERGY STAR, а затем дополняться требованиями программы Indoor airPLUS от EPA, иметь оболочку здания, достаточно герметичную для установки солнечных панелей (solar-ready), и системы HVAC, рассчитанные по расчету нагрузки Manual J. Выгодой является удвоение суммы вычета. Для типового дома площадью 1800 квадратных футов дополнительные затраты на переход от ENERGY STAR к Zero Energy Ready часто составляют от 4 000 до 8 000 долларов, в то время как разница в вычете составляет ровно 2 500 долларов за объект. Если ваш проект уже включает тепловые насосы, механическую вентиляцию и герметичную конструкцию оболочки, апгрейд может окупиться только за счет вычета еще до того, как экономия энергии отразится в счетах домовладельца.

Для строителей, сомневающихся в 2026 году, полезное правило: ориентируйтесь на ENERGY STAR для уже строящихся домов на продажу и на Zero Energy Ready для любых объектов, которые еще находятся на стадии согласования проекта.

Ловушка преобладающей заработной платы в многоквартирном строительстве

Для многоквартирных домов преобладающая заработная плата является решающим фактором между символическим налоговым вычетом и существенным. Это правило однозначно и неумолимо. Чтобы претендовать на увеличенную сумму в 2 500 или 5 000 долларов США, каждый рабочий и механик, нанятый подрядчиком или любым субподрядчиком на строительстве, реконструкции или ремонте многоквартирного проекта, должен получать заработную плату не ниже ставок преобладающей заработной платы, определенных Министром труда для данной местности и классификации работ.

Это означает:

• Вам необходимы сертифицированные ведомости начисления заработной платы для каждой специальности.
• Вам нужны определения ставок заработной платы, полученные из базы данных SAM.gov Wage Determinations OnLine (ранее WDOL.gov) до начала строительства, соответствующие конкретной классификации труда по закону Дэвиса-Бэкона.
• Если работник был неправильно классифицирован или недополучил оплату, вы можете исправить ошибку в течение установленного нормативного окна, выплатив задолженность по зарплате плюс проценты и, в некоторых случаях, штраф в Министерство финансов — но только если вы обнаружите и исправите это раньше, чем это сделает Налоговая служба (IRS).
• Требования к ученичеству (вторая составляющая более широкой структуры преобладающей заработной платы и ученичества в рамках Закона о снижении инфляции) не применяются к Разделу 45L. Имеют значение только ставки заработной платы.

Вы подаете Форму 7220, Верификация и исправления преобладающей заработной платы и ученичества (PWA), прилагаемую к вашей декларации, чтобы подтвердить увеличенный вычет. Отдельная Форма 7220 требуется для каждого проекта, по которому вы заявляете повышенную сумму.

Где застройщики чаще всего теряют вычет по этому пункту:

1. Генеральный подрядчик подписывает контракт с фиксированной ценой с субподрядчиками и никогда не видит их реальных ведомостей, поэтому не может доказать факт выплаты.
2. В файле находится определение заработной платы для другого округа или для неправильного «типа строительства» (жилое против административного или тяжелого строительства).
3. Ученикам платят согласно коэффициенту квалифицированных рабочих, указанному в определении заработной платы, вместо коэффициента программы ученичества — это является неправильной классификацией, а не недоплатой, и влечет за собой обязательства по исправлению.

Если вы сейчас находитесь на стадии строительства многоквартирного проекта и у вас нет сертифицированных ведомостей, начните ретроспективный анализ и восстановление документов прямо сейчас. Без них сумма вычета упадет с 5 000 до 1 000 долларов США (или с 2 500 до 500 долларов США) на одну квартиру, что в случае проекта на 100 квартир малоэтажной застройки составляет разницу в 400 000 долларов США.

Правило уменьшения налоговой базы и исключение для LIHTC

Раздел 45L является общим деловым налоговым вычетом и подпадает под режим уменьшения налоговой базы согласно Разделу 280C. Вы должны уменьшить налоговую базу каждого соответствующего объекта жилья на сумму заявленного вычета по 45L. Для застройщика типового жилья это означает, что себестоимость реализованной продукции для этого объекта будет меньше на сумму вычета, поэтому экономическая ценность вычета после уплаты налогов зависит от вашей предельной налоговой ставки и структуры складских запасов.

Существует одно критическое исключение, которое застройщики доступного жилья никогда не должны упускать. Вы не уменьшаете налоговую базу здания для целей налогового вычета на жилье для лиц с низким доходом (LIHTC) согласно Разделу 42 на сумму вычета 45L. Это означает, что застройщик, совмещающий LIHTC с 45L, получает возможность заявить как полную базу, имеющую право на LIHTC, так и вычет 45L на каждую соответствующую единицу жилья — преимущество суммирования льгот, которое Конгресс явно сохранил при подготовке поправок 2022 года. В частности, для проектов 9% LIHTC наслоение 45L на уровне 5 000 долларов США за объект (Zero Energy Ready) с соблюдением требований к преобладающей заработной плате является одним из немногих способов добавить сотни тысяч долларов капитала без разводнения доли в сделку, не затрагивая базу LIHTC.

Для многоквартирного жилья по рыночным ценам уменьшение налоговой базы применяется, и оно снижает вашу амортизируемую базу в здании. Проведите расчет после уплаты налогов: при корпоративной ставке 21% вычет в 5 000 долларов США сокращает амортизацию на 5 000 долларов США, распределенную на 27,5 лет, поэтому чистая экономическая стоимость вычета составляет примерно 4 900, а не 5 000 долларов США. Все равно выгодно — просто не бесплатно.

Как на самом деле заявить вычет: механика Формы 8908

Механика проста, если ваши первичные документы в порядке:

1. Получите сертификат до приобретения. Ваш оценщик HERS или другой уполномоченный сертифицирующий орган должен выдать сертификат ENERGY STAR или Zero Energy Ready до того, как объект будет продан или впервые сдан в аренду. Сертификаты, выданные после приобретения, регулярно отклоняются при аудите.
2. Соберите сертификаты и храните их в деле объекта. Вы не обязаны прилагать их к декларации, но обязаны сохранять. Каждый сертификат идентифицирует сертифицирующую сторону, версию программы и конкретное жилье.
3. Подайте Форму 8908 вместе с декларацией имеющего право подрядчика. Часть I собирает данные о количестве единиц жилья по уровням вычета (строки с 1a по 4b в текущей редакции). Часть II идентифицирует каждую сертифицирующую сторону по имени, адресу и ИНН (TIN). Общее количество сертификатов в строке B должно совпадать с общим количеством единиц жилья из Части I.
4. Приложите Форму 7220, если вы заявляете повышенные суммы для многоквартирных домов в строках 3b или 4b. Без нее в увеличенном вычете будет отказано, даже если заработная плата была фактически выплачена.
5. Перенесите вычет в Форму 3800, Общий деловой налоговый вычет. Вычет по разделу 45L является невозвратным, но следует общим правилам переноса деловых вычетов на прошлый период (1 год) и на будущие периоды (20 лет). Для сквозных застройщиков вычет переходит к партнерам или акционерам S-корпораций через форму K-1.
6. Уменьшите стоимость объекта (tax basis) в своем учете на сумму вычета, за исключением базы LIHTC.

Самые распространенные ошибки в Форме 8908:

• Включение объектов, которые не были приобретены в данном налоговом году. Вычет привязан к году приобретения, а не к году строительства. Дом, построенный на продажу и сертифицированный в ноябре 2025 года, но не проданный на конец года, относится к декларации за 2026 год, а не за 2025-й.
• Учет одной и той же квартиры в многоквартирном доме одновременно в категориях низкого и высокого уровня вычета. Каждый объект вносится строго в одну колонку.
• Указание генерального подрядчика в качестве сертифицирующей стороны. Сертифицирующей стороной является рейтинговая организация или индивидуальный оценщик HERS, а не компания, которая их наняла.

Стратегия планирования на последние 13 месяцев

С приближением 30 июня 2026 года у застройщиков и девелоперов есть три практических варианта для любых объектов, все еще находящихся в процессе строительства:

• Ускорить закрытие сделки или первую сдачу в аренду, чтобы уложиться в установленное окно. Объект, сделка по которому должна была закрыться в июле 2026 года, стоит на $2 500 – $5 000 больше, если закрыть ее до 29 июня. Для многоквартирных домов это означает заселение арендаторов — как минимум один подписанный договор аренды на каждую единицу жилья — до 1 июля.
• Зафиксировать сертификацию заранее. Оценщики HERS обычно полностью загружены в последнем квартале перед истечением срока действия налоговых льгот. Забронируйте инспекции и итоговые испытания прямо сейчас, если вы еще этого не сделали.
• Задокументировать выплату преобладающей заработной платы задним числом. Если вы строите многоквартирный дом и никогда не вели зарплатные ведомости по стандарту Дэвиса-Бэкона, начните сейчас. Восстановление данных возможно, но обходится дорого, а нехватка времени усугубляется с каждым платежным периодом, прошедшим без сертифицированной ведомости.

Для объектов, которые действительно не могут быть переданы в собственность или аренду до 30 июня 2026 года, налоговый вычет просто аннулируется. Переходных положений или продлений «из добрых побуждений» не предусмотрено. Авторы OBBBA намеренно установили жесткую дату вместо постепенного прекращения действия программы.

Обеспечьте готовность вашей строительной отчетности к аудиту с первого дня

Раздел 45L — одно из тех редких положений налогового кодекса, где расчеты щедры, но требования к документации беспощадны. Застройщики, теряющие налоговый вычет в ходе аудита, почти всегда лишаются его из-за документации, а не по существу: отсутствие квалификационных документов оценщика, пробелы в сертифицированных зарплатных ведомостях, приобретение объектов не в том налоговом году или отсутствие проводок по снижению налоговой базы. Текстовый учет (plain-text accounting) минимизирует риск таких ошибок. Beancount.io предоставляет прозрачную систему финансовых записей с контролем версий для каждого объекта, каждого проекта и каждого налогового вычета, на который вы претендуете, — поэтому, когда IRS запросит историю операций, вы предоставите ее, а не будете восстанавливать с нуля. Начните бесплатно и привнесите в свою бухгалтерию ту же дисциплину, которую ваш оценщик HERS применяет при тестировании здания «аэродверью».