California Proposition 19 en het einde van de oude ouder-kind onroerendezaakbelastingregeling: een gids voor 2026 voor erfgenamen van vastgoed in Californië

Wanneer een ouder in Californië in 1985 een woning koopt voor $200.000 en bij overlijden in 2026 de eigenaar is met een marktwaarde van $2,4 miljoen, kan de aanslag onroerendezaakbelasting die de kinderen erven met een orde van grootte variëren, afhankelijk van een paar beslissingen die voor en na de datum van overlijden worden genomen. Vóór 16 februari 2021 was het antwoord simpel: de kinderen behielden de lage Proposition 13-basisjaarwaarde van de ouder, betaalden ongeveer $2.800 per jaar aan onroerendezaakbelasting en verhuurden de plek of verkochten het wanneer ze maar wilden. Nadat Proposition 19 van kracht werd, wordt ditzelfde onroerend goed — indien niet correct afgehandeld — op het moment van eigendomsoverdracht opnieuw gewaardeerd naar de volledige marktwaarde, en springt de jaarlijkse belastingaanslag van minder dan $3.000 naar meer dan $27.000.

Als u een familie adviseert met vastgoed in Californië, uw eigen nalatenschap plant, of een woning of boerderij erft van een ouder in Californië, moet u de nieuwe regels begrijpen. De periode om dit goed te regelen is kort, het papierwerk is onverbiddelijk en verschillende gebruikelijke structuren voor nalatenschapsplanning die onder de oude wet werkten, beschermen de belastinggrondslag voor onroerendezaakbelasting niet langer. Hier is wat er is veranderd, wat nog steeds werkt en wat u moet doen vóór het overlijden en binnen het jaar daarna.

De Oude Wet: Proposition 58 en Sectie 63.1

Gedurende bijna drie decennia was de uitsluiting van herwaardering bij ouder-kind overdrachten in Californië onder Revenue and Taxation Code Sectie 63.1 (ingevoerd door Proposition 58 in 1986 en uitgebreid naar grootouders in 1996 door Proposition 193) een van de meest genereuze belastingvoordelen voor generatieoverdracht in het land. Het stelde ouders in staat om het volgende over te dragen:

• Een hoofdverblijf van onbeperkte waarde aan kinderen zonder herwaardering te veroorzaken, en
• Tot $1 miljoen per persoon (in gefactoreerde basisjaarwaarde) aan ander onroerend goed — vakantiehuizen, huurwoningen, commerciële gebouwen, onbebouwde grond — aan kinderen zonder herwaardering.

De kinderen hoefden niet in het geërfde pand te wonen. Ze konden het verhuren, leeg laten staan, aanhouden als belegging of er later in trekken als ze dat wilden. De Proposition 13-basisjaarwaarde die de ouders in de loop van decennia hadden opgebouwd, ging simpelweg over naar de volgende generatie. Veel families in Californië gebruikten deze regel om het hoofdverblijf van een ouder om te zetten in een langetermijnverhuur die inkomen genereerde tegen de lage belastinggrondslag van de ouder — een fiscaal efficiënte vermogensoverdracht die volledig afhankelijk was van een lage aanslag onroerendezaakbelasting.

Die wereld hield op te bestaan op 16 februari 2021.

Wat Proposition 19 heeft veranderd

Proposition 19 — aangenomen door de kiezers in Californië in november 2020 — verving Sectie 63.1 voor overdrachten die plaatsvinden op of na 16 februari 2021. De nieuwe regels zijn op drie belangrijke punten beperkter.

1. Alleen het familiehuis of de familieboerderij komt in aanmerking

Onder de oude wet kon elk onroerend goed — binnen de limiet van $1 miljoen — worden overgedragen zonder herwaardering. Onder Proposition 19 komen slechts twee categorieën in aanmerking:

• Familiehuis, gedefinieerd als het hoofdverblijf van de overdrager (de ouder of grootouder) dat het hoofdverblijf wordt van de ontvanger (het kind of kleinkind).
• Familieboerderij, gedefinieerd als onroerend goed dat wordt bebouwd of gebruikt voor begrazing, weidegang of om een landbouwproduct te produceren zoals gedefinieerd door California Government Code Sectie 51201.

Een tweede huis, een huurwoning, een commercieel pand, onbebouwde grond of een vakantiehuisje komt niet langer in aanmerking voor enige ouder-kind uitsluiting. Die eigendommen worden bij overdracht onmiddellijk hergewaardeerd naar de huidige marktwaarde. De vrijstelling van $1 miljoen voor "ander onroerend goed" is komen te vervallen.

2. De ontvanger moet er daadwerkelijk wonen

Voor de uitsluiting van het familiehuis moet de erfgenaam het pand als eigen hoofdverblijf bewonen en binnen een jaar na de overdrachtsdatum de Homeowners' Exemption (BOE-266) of de Disabled Veterans' Exemption (BOE-261-G) aanvragen. Dit is een strikte regel, geen zachte voorkeur. Het missen van de termijn van één jaar betekent dat de uitsluiting ofwel helemaal niet van toepassing is, of alleen prospectief vanaf de datum waarop de erfgenaam eindelijk de aanvraag indient — wat meestal betekent dat het pand al is hergewaardeerd en de besparingen verloren zijn gegaan.

"Er voortdurend wonen" is de kernzin uit de uitvoeringsverordeningen. Als de erfgenaam er intrekt om in aanmerking te komen, het papierwerk indient en twee jaar later verhuist om het pand aan huurders te verhuren, eindigt de uitsluiting en herwaardeert de taxateur de woning op dat moment naar de huidige marktwaarde.

De uitsluiting voor de familieboerderij is anders — daar is geen vereiste dat de erfgenaam op het land woont. De boerderij moet alleen in bedrijf blijven als boerderij.

3. Het waardeplafond

Zelfs wanneer het onroerend goed in aanmerking komt en de erfgenaam er op tijd intrekt, is de uitsluiting geplafonneerd. De beschermde waarde is de gefactoreerde basisjaarwaarde van de ouder op de datum van overdracht, plus een inflatiegecorrigeerde drempel van $1 miljoen. Voor overdrachten die plaatsvinden van 16 februari 2025 tot en met 15 februari 2027 bedraagt de gecorrigeerde drempel $1.044.586.

Hier is hoe het plafond in de praktijk werkt. Stel dat de woning van de ouder een gefactoreerde basisjaarwaarde heeft van $300.000 en een huidige marktwaarde van $2.400.000:

• Vrijgesteld bedrag: $300.000 + $1.044.586 = $1.344.586
• Bedrag boven het plafond: $2.400.000 − $1.344.586 = $1.055.414
• Nieuwe basisjaarwaarde voor de erfgenaam: $300.000 + $1.055.414 = $1.355.414

De erfgenaam mag de basis van $300.000 van de ouder behouden — gedeeltelijk. De marktwaarde boven het plafond wordt erbij opgeteld, waardoor een nieuwe "gedeeltelijke herwaardering" ontstaat. Onder de oude wet zou dezelfde overdracht de basis op $300.000 hebben gehouden met nul aanpassing. Onder Proposition 19 bedraagt de nieuwe jaarlijkse belasting ongeveer $13.600 in plaats van $3.000 — een gedeeltelijk behoud, geen volledig behoud. Voor hoogwaardig vastgoed aan de kust betekent zelfs een kwalificerende ouder-kind overdracht een aanzienlijke verhoging van de onroerendezaakbelasting voor de erfgenaam.

De claim indienen: BOE-19-P, BOE-266 en de termijn van drie jaar

Er moeten twee afzonderlijke indieningen plaatsvinden en de deadlines zijn niet hetzelfde.

BOE-19-P (ouder-kind) of BOE-19-G (grootouder-kleinkind) is de claim voor de uitsluiting van de intergenerationele overdracht zelf. Dit formulier moet worden ingediend bij de county assessor binnen drie jaar na de datum van overlijden of overdracht, of voordat het onroerend goed wordt verkocht of overgedragen aan een derde partij — afhankelijk van wat zich het eerst voordoet.

BOE-266 (Vrijstelling voor eigenwoningbezitters) of BOE-261-G (Vrijstelling voor veteranen met een handicap) is het bewijs dat de verkrijger de woning daadwerkelijk bewoont. Dit moet binnen één jaar na de overdrachtsdatum worden ingediend om de uitsluiting voor de gezinswoning met terugwerkende kracht te laten gelden.

De twee formulieren werken samen. Als de erfgenaam BOE-266 binnen één jaar en BOE-19-P binnen drie jaar indient, is de uitsluiting van kracht vanaf de datum van overdracht en wordt de waarde van het basisjaar van de ouder voortgezet (onder voorbehoud van het plafond). Als de erfgenaam BOE-266 te laat indient, zelfs binnen de BOE-19-P-termijn van drie jaar, geldt de uitsluiting alleen prospectief — wat betekent dat het onroerend goed wordt hergetaxeerd naar de volledige marktwaarde voor de maanden tussen de overdrachtsdatum en de late indiening, en de erfgenaam kan die hogere belastingaanslagen niet terugvorderen.

Voor overdrachten van grootouder naar kleinkind is er een aanvullende eis: beide ouders van het kleinkind (die kinderen zijn van de grootouder) moeten overleden zijn op de datum van overdracht. Deze regel is niet veranderd ten opzichte van het eerdere kader van Proposition 193.

Wat er gebeurt als het onroerend goed geen gezinswoning of boerderij is

Dit is de nieuwe realiteit die de meeste families overvalt. Onder Proposition 19 wordt elke andere categorie onroerend goed — huurwoningen, vakantiewoningen, tweede huizen, commerciële gebouwen, land, gebouwen voor gemengd gebruik waar de ouder niet als hoofdbewoner woonde — volledig hergetaxeerd bij overdracht aan kinderen.

Overweeg drie veelvoorkomende situaties:

• Het strandhuis van de ouder in Carmel. Gebruikt als weekendhuis, nooit de hoofdverblijfplaats. Hergetaxeerd bij overdracht.
• Het triplex in San Francisco waar de ouder de eigenaar was, maar in een apart appartement vlakbij woonde. Het triplex is een huurobject voor de ouder en wordt hergetaxeerd bij overdracht. Het appartement kan in aanmerking komen als een kind er binnen een jaar intrekt.
• De boerderij van de gepensioneerde ouder waar de ouder in de boerderij woonde en amandelen kweekte op 40 hectare. De boerderij komt in aanmerking voor de uitsluiting voor gezinswoningen (als een kind er intrekt), en de 40 hectare komen in aanmerking voor de uitsluiting voor gezinsboerderijen (geen bewoning vereist, alleen voortgezet agrarisch gebruik). Een goed afgehandelde overdracht kan beide behouden.

De les is dat het feitelijke gebruik van het onroerend goed door de ouder op het moment van overlijden enorm belangrijk is. Een woning die technisch gezien een hoofdverblijfplaats is, maar grotendeels leegstaat — bijvoorbeeld een ouder die het grootste deel van het jaar in een andere staat of in een verzorgingstehuis doorbracht — kan bij een audit zakken voor de hoofdverblijfplaats-test. Documentatie van de stemregistratie van de ouder, het adres op het rijbewijs, het doorsturen van post en de tijd doorgebracht op het terrein wordt cruciaal bewijs na het overlijden.

Living Trusts: Nuttig maar niet langer een omweg

De meeste successieplannen in Californië dragen onroerend goed over via een herroepbare living trust om een nalatenschapsprocedure (probate) te vermijden. Trusts helpen nog steeds bij het vermijden van probate, privacy en planning bij handelingsonbekwaamheid, maar ze helpen niet langer om hertaxatie onder Proposition 19 te voorkomen. De trust is transparant voor de onroerendgoedbelasting — de assessor kijkt door de trust heen om te zien wie uiteindelijk het onroerend goed ontvangt en of zij voldoen aan de bewonings- en timingvereisten.

Enkele regels met betrekking tot trusts om te kennen:

• Een herroepbare trust leidt niet tot hertaxatie wanneer de ouder tijdens het leven onroerend goed erin overdraagt. Hertaxatie wordt alleen uitgesteld, niet voorkomen.
• Wanneer de insteller van de trust overlijdt en de trust onherroepbaar wordt, behandelt de assessor het onroerend goed alsof het is overgedragen aan degene die volgens de trust erft. Als die begunstigde een kind is dat van plan is er in te trekken, kan de ouder-kind uitsluiting van toepassing zijn — maar alleen met dezelfde vereiste van één jaar bewoning en drie jaar indieningstermijn als bij een directe overdracht via akte.
• Het aanhouden van onroerend goed in een LLC werkt ook niet. Californië kijkt door de eigendomsstructuur van de entiteit heen om wijzigingen in de economische eigendom te identificeren. Overdrachten van LLC-belangen kunnen leiden tot hertaxatie wanneer een enkele eigenaar meer dan 50 procent eigendom verkrijgt of wanneer meer dan 50 procent van het oorspronkelijke eigendom cumulatief is overgedragen gedurende de levensduur van de entiteit.
• Waarderingskortingen van FLP- of LLC-structuren verminderen de hertaxatie onder Proposition 19 niet. De assessor gebruikt de marktwaarde van het onroerend goed, niet de gedisconteerde waarde van het belang in de entiteit, bij het berekenen van eventuele hertaxaties die plaatsvinden.

Er is één beperkte planningsmogelijkheid die sommige families nog steeds gebruiken: het schenken van het onroerend goed (of een gedeeltelijk belang) aan de kinderen tijdens het leven van de ouder, waarbij de kinderen er onmiddellijk intrekken en de vrijstelling voor eigenwoningbezitters aanvragen. Dit legt de uitsluiting vast op een moment dat de ouder nog in leven is om te helpen met het papierwerk, en het voorkomt onduidelijkheid over de woonplaats op de datum van overlijden. Maar schenken tijdens het leven heeft eigen federale belastinggevolgen — voornamelijk het verlies van de "step-up in basis" bij overlijden onder Internal Revenue Code Section 1014, wat veel meer aan vermogenswinstbelasting kan kosten dan de besparingen op onroerendgoedbelasting waard zijn. Dit is een afweging waarvoor de cijfers moeten worden doorgerekend, geen pasklaar antwoord.

De afweging van de 'step-up basis' die de meeste erfgenamen niet zien aankomen

Wanneer eigendom overgaat bij overlijden, stelt de federale inkomstenbelastingwet (Section 1014) de verkrijgingsprijs (basis) van de erfgenaam opnieuw vast op de marktwaarde van het eigendom op de datum van overlijden. Als een ouder in 1985 $200.000 heeft betaald en de woning bij overlijden $2.400.000 waard is, wordt de basis voor de erfgenaam $2.400.000 — en als de erfgenaam de volgende dag verkoopt voor $2.400.000, is er geen federale vermogenswinstbelasting verschuldigd.

Als de ouder het eigendom daarentegen tijdens het leven schenkt, neemt de erfgenaam de doorgeschoven verkrijgingsprijs van $200.000 van de ouder over (Section 1015). Bij een verkoop van $2.400.000 is de erfgenaam federale vermogenswinstbelasting verschuldigd over $2.200.000 aan winst, plus de Net Investment Income Tax — ongeveer $530.000 aan alleen al federale belastingen, plus nog eens ongeveer $300.000 aan staatsbelasting van Californië.

Vergelijk die klap van $830.000 aan federale en staatsvermogenswinstbelasting met de besparing op onroerendezaakbelasting door de Proposition 13-basis van de ouder te behouden. Zelfs een besparing op onroerendezaakbelasting van $20.000 per jaar zou 40 jaar duren om quitte te spelen — en de erfgenaam die van plan is om binnen vijf of tien jaar te verkopen, is bijna altijd veel beter af met de overdracht bij overlijden, zelfs na de gedeeltelijke herwaardering onder Proposition 19. Schenken tijdens het leven om de grondslag voor onroerendezaakbelasting te behouden is meestal alleen zinvol wanneer de familie van plan is de woning voor de lange termijn te behouden en niet te verkopen.

Planning vóór het overlijden

Als de ouder nog in leven is en er tijd is om te plannen, beïnvloeden verschillende beslissingen de uitkomsten:

1. Bevestig dat de hoofdverblijfplaats van de ouder goed gedocumenteerd is. Het rijbewijs, de kiezersregistratie, belastingaangiften, energierekeningen en post moeten allemaal het eigendom als het primaire adres van de ouder vermelden.
2. Beslis welk kind er gaat wonen. Slechts één in aanmerking komende ontvanger hoeft te kwalificeren en de woning te betrekken, maar de familie moet dit vooraf afspreken om een gedwongen verkoop na overlijden te voorkomen omdat niemand er daadwerkelijk wilde wonen.
3. Overweeg voor families met meerdere panden welke panden tijdens het leven van de ouder moeten worden verkocht. Huurwoningen en vakantiehuizen worden bij vererving tegen de volledige marktwaarde hergewaardeerd. Een doordachte strategie voor verkoop en herinvestering kan voorkomen dat de erfgenamen achterblijven met plotselinge belastingaanslagen die ze niet kunnen betalen.
4. Bespreek de kwestie van de familieboerderij. Als het onroerend goed landbouwgrond omvat, zorg er dan voor dat het gebruik voor teelt of begrazing gedocumenteerd en lopend is. Een "boerderij" die jarenlang braak heeft gelegen, komt mogelijk niet in aanmerking.
5. Controleer de tekst van de trust. Trusts die vóór 2021 zijn opgesteld, kunnen eigendommen aan kinderen toewijzen zonder rekening te houden met de nieuwe bewoningsvereiste. Een wijziging van de trust (amendment) kan flexibiliteit inbouwen — bijvoorbeeld door de trustee toe te staan de woning toe te wijzen aan de begunstigde die er daadwerkelijk gaat wonen.

Wat te doen in het eerste jaar na overlijden

Wanneer een ouder in Californië overlijdt en onroerend goed nalaat, hebben de erfgenamen een korte en zeer specifieke lijst met prioriteiten:

1. Stel vast welk pand de ouder bij overlijden als hoofdverblijf bewoonde. Verzamel de overlijdensakte, de trust, de eigendomsakte en de onroerendezaakbelastingaanslagen en aanvragen voor vrijstelling voor eigenwoningbezitters van de afgelopen jaren.
2. Identificeer welke erfgenaam (indien van toepassing) bereid en in staat is om binnen één jaar naar de gezinswoning te verhuizen. Deze persoon moet fysiek verhuizen, zijn rijbewijs en kiezersregistratie wijzigen en post op het adres van het pand gaan ontvangen.
3. Dien de BOE-19-P-claim binnen drie jaar in bij de county assessor. De meeste county's raden aan om de claim in te dienen zodra de erfgenaam het pand heeft betrokken en de aanvraag voor de vrijstelling voor eigenwoningbezitters in behandeling is.
4. Dien de BOE-266 Homeowners' Exemption binnen één jaar in. Dit is het meest tijdgevoelige formulier. County's hebben verschillende postadressen en verwerkingstijden — bevestig de ontvangst.
5. Vraag de berekening van het waardemaximum schriftelijk op bij de assessor. De gefactoriseerde basisjaarwaarde plus de voor inflatie gecorrigeerde bodem bepaalt de gedeeltelijke herwaardering, en assessoren maken rekenfouten die de erfgenaam zelf moet ontdekken.
6. Houd rekening met de nieuwe belastingaanslag. Zelfs met de uitsluiting zullen eigendommen boven het maximum een stijging zien. Erfgenamen moeten de nieuwe jaarlijkse lasten kennen voordat ze beslissen of ze de woning behouden of verkopen.

Dossiervorming die standhoudt bij een audit

Proposition 19-audits — waarbij de assessor de uitsluitingsclaim twee of drie jaar na dato opnieuw bekijkt — komen steeds vaker voor in county's met vastgoed van hoge waarde. Het is de taak van de erfgenaam om documentatie bij te houden waaruit blijkt dat het pand hun hoofdverblijf is en blijft:

• Energierekeningen op naam van de erfgenaam op het adres van het pand
• Verzekeringspolis waarop het pand als hoofdverblijf staat vermeld
• Staats- en federale belastingaangiften ingediend vanaf het adres van het pand
• Rijbewijs, kiezersregistratie en voertuigregistratie op het adres van het pand
• Bank- en creditcardafschriften verzonden naar het pand

Als de erfgenaam later verhuist — voor een baan, een huwelijk of om voor een ouder wordende echtgenoot te zorgen — moet de familie begrijpen dat de uitsluiting op dat moment eindigt en het pand wordt hergewaardeerd naar de huidige marktwaarde, niet met terugwerkende kracht vanaf de datum van overlijden. Verkoop, herfinanciering of overdracht aan een derde partij beëindigt de uitsluiting ook. De stijging van de basisjaarwaarde in de loop van de tijd wordt een variabel doel, en de erfgenaam die van plan is het pand over een paar jaar snel door te verkopen (flippen), moet evalueren of de uitsluiting de tijd en kosten van de verhuizing überhaupt wel waard is.

Houd uw vastgoed- en nalatenschapsadministratie georganiseerd vanaf de eerste dag

Of u nu de ouder bent die de planning maakt of de erfgenaam die de zaken afhandelt, Proposition 19 maakt nauwkeurige, gedateerde plain-text records van eigendom, bewoning en waardeveranderingen belangrijker dan ooit. Gegevens over onroerendezaakbelasting, informatie over de kostprijsbasis, schenkingsdocumentatie en de geschiedenis van trusts moeten decennialang worden bijgehouden — lang genoeg dat de oorspronkelijke adviseurs er misschien niet meer zijn wanneer de controlebrief van de belastingdienst arriveert. Beancount.io biedt plain-text boekhouding die u transparante, versiebeheerde records van elke transactie geeft — perfect voor het bijhouden van de kostprijsbasis van vastgoed, afschrijvingen en intergenerationele overdrachten in een formaat dat de mensen die het hebben opgezet overleeft. Begin gratis en ontdek waarom gezinnen en financiële professionals vertrouwen op plain-text boekhouding voor dossierbeheer op de lange termijn.