想像してみてください。時は3月、240戸のコンドミニアム管理組合の会計担当者が昨年度の帳簿を開くと、予期せぬ驚きが待っていました。運営基金が42,000ドルの剰余賦課金で年度を終えていたのです。修繕積立金は十分で、駐車場の再舗装は予算内に収まり、銀行の残高証明書も良好です。ところが、公認会計士（CPA）から送られてきたフォーム 1120の草案には、その剰余金の3分の1を吹き飛ばすほどの税額が記載されていました。
会計担当者はパニックになり、理事会を招集します。そこで、オリエンテーションでは誰も言及しなかったことを知ります。ほとんどの住宅所有者組合（HOA）は、別の申告書である「フォーム 1120-H」を提出できるということです。これにより、会員からの収入の大部分を課税対象から完全に除外できます。また、「歳入裁定 70-604（Revenue Ruling 70-604）」の選択という、ほんのわずかな書類手続きを再検討することもできます。これを行っていれば、そもそも剰余金の問題は発生しなかったはずなのです。
このガイドでは、フォーム 1120とフォーム 1120-Hの選択、内国歳入法第528条に基づく資格テスト、70-604決議の仕組み、そして毎春の申告をスムーズにするための帳簿付けの習慣について詳しく説明します。この内容は、理事会のメンバー、会計担当者、物件管理者、およびそれらをサポートする小規模会計事務所の公認会計士向けに書かれています。
なぜ住宅所有者組合には独自の税務条項があるのか
ほとんどの非営利団体は、第501条(c)(3)項またはその関連条項の下で認められた慈善、教育、または宗教的な目的を追求しているため、非営利団体と見なされます。住宅所有者組合（HOA）はその型にはまりません。HOAは、費用を負担した所有者に代わって、屋根、廊下、プール、私道、造園などの共有財産を管理するために存在します。「組合」とは、実際には数十から数千の個々の住宅所有者の間の調整役のようなものです。
連邦議会は1976年に内国歳入法第528条を制定することで、この事実を認めました。考え方は単純です。100人の隣人が共有の芝生を刈るために一人の業者を雇い、その支払いのために資金を出し合ったとしても、その資金調達自体が課税対象の事業を生み出すべきではないということです。会費は、実際には共有の経費が持ち主を変えているに過ぎません。そのため、第528条は、適格な組合が、組合財産の維持管理のために会員から徴収した賦課金を「非課税機能所得（exempt function income）」として扱い、課税ベースから完全に除外することを選択できるようにしています。
しかし、第528条は「選択（election）」であり、自動的に得られるステータスではありません。組合はこの選択を行うために毎年フォーム 1120-Hを提出する必要があり、資格を得るためには毎年4つのテストを満たさなければなりません。この選択が行われなかった場合、または理事会が選択を行わなかった場合、組合はデフォルトでフォーム 1120に基づく通常のCコーポレーションとして扱われ、それに伴う複雑さと税務調査のリスクを負うことになります。
フォーム 1120-Hを提出できるのは誰か
以下の3つのタイプの組織が適格です：
- コンドミニアム管理組合（Condominium management associations）： 所有者が共有ビルや複合施設内のユニットを保有し、組合が共有部分（ロビー、エレベーター、構造的外装、機械システム）を管理する場合。
- 住宅用不動産管理組合（Residential real estate management associations）： 所有者が計画開発地域内の独立した区画を保有し、組合が共有インフラ（道路、ゲート、プール、公園、景観）を管理する場合。
- タイムシェア組合（Timeshare associations）： 所有者が休暇用不動産の使用権または持分を保有し、組合がリゾートの共有エリアを管理する場合。
商業不動産所有者組合、ビジネス改善地区（BID）、および業界団体は、第528条の資格を満たさず、フォーム 1120を提出するか、まれなケースとして他の条項の下で免税を申請する必要があります。
第528条の資格に関する4つのテスト
フォーム 1120-Hを提出するには、組合は毎年以下の4つのテストすべてを満たさなければなりません：
組織テスト (The Organizational Test)
組合は、組合財産の取得、建設、管理、維持、および配慮を提供するために組織され、運営されていなければなりません。実務上、規約（Declaration）、CC&R（不動産の使用制限規定）、細則（Bylaws）などの統治文書において、組合に共有財産の管理権限を与え、その財産を維持する義務を課している必要があります。ほとんどすべての標準的なHOAは、設計上これを満たしています。
60%所得テスト (The 60% Income Test)
当該課税年度の組合の**総所得の少なくとも60%**が、非課税機能所得で構成されていなければなりません。非課税機能所得とは、共有財産の維持資金に充てるために、会員が「会員として」の立場で支払う会費、手数料、または賦課金を指します。所有者から徴収された修繕積立金（Reserve contributions）も、組合財産を維持するために支払われる賦課金であるため、非課税機能所得としてカウントされます。
非課税機能所得に含まれないものには、運営資金や積立金預金の利息、積立投資からの配当、組合財産売却によるキャピタルゲイン、非会員へのクラブハウス貸し出しによる賃貸収入、洗濯室や自動販売機の収益、およびサービスに対して課される手数料などが含まれます。コミュニティがクラブハウスを宴会場のように運営し始めると、その収入は帳簿の「適格でない」側に積み上がっていくことになります。
90%支出テスト
年間の管理組合の支出の少なくとも**90%**は、組合財産の取得、建設、管理、維持、および保全に費やされなければなりません。現在の運営費（造園、保険、プールサービス、共用部分の光熱費、管理手数料）と資本的支出（屋根の葺き替え、道路の再舗装、機械設備のアップグレード）の両方が対象となります。
何が対象外となるでしょうか？一部の所有者のみに利益をもたらす項目や、物件自体とは関係のない支出です。例えば、会員の子供のスポーツチームへのスポンサー料、コミュニティ形成というよりも娯楽に近い会員向けのソーシャルイベントの費用、あるいは外部の慈善団体への寄付などが挙げられます。
85%住宅利用テスト
少なくとも**ユニットの85%**が居住目的で使用されていなければなりません。このテストでは面積ではなくユニット数を確認し、タイムシェアの管理組合は自動的にこの要件を満たすとみなされます。
これらのテストは毎年行われます。5年間、60/90テストを難なくクリアしてきた組合であっても、携帯電話基地局のリースによる臨時収入があったり、異例の規模のクラブハウス賃貸プログラムを運営したりした6年目には不合格となる可能性があり、その単年度についてはフォーム1120を提出しなければなりません。
税務計算：一律税率だが、対象は狭い範囲のみ
管理組合が第528条の選択を行い、要件を満たした場合、課税対象は以下の通りとなります。
- 免税機能収益（組合員賦課金、会費、積立金への拠出）：非課税。
- 非免税収益（利息、配当、非組合員からの手数料、非組合員からの賃貸収入、投資のキャピタルゲイン）：課税対象。
- 組合は、税率を適用する前に非免税収益から100ドルの特定控除を受けることができます。
- 税率は、コンドミニアムおよび住宅不動産管理組合の場合、**一律30%**です。
- タイムシェア組合の場合、税率は**一律32%**です。
- 普通所得とキャピタルゲインの両方に同じ一律税率が適用されます。有利な長期キャピタルゲイン税率は適用されません。
賦課金が850,000ドルで、積立金のCD（譲渡性預金）利息が12,400ドルの組合の場合、税額計算は以下のようになります：
非免税収益（利息） $12,400
マイナス：直接関連する費用 ($0) # 銀行手数料、実務上は通常わずか
マイナス：特定控除 ($100)
課税対象所得 $12,300
30%の税率による税額 $3,690850,000ドルの賦課金は、税額計算には一切登場しません。
次に、同じ数字を、組合を通常のC法人として扱うフォーム1120で考えてみましょう：
総所得 $862,400 # すべての賦課金 + 利息
マイナス：総費用 ($830,000) # 運営費 + 支出された積立金
課税対象所得 $32,400
21%の税率による税額 $6,804ほとんどのコミュニティにとって、フォーム1120-Hを選択する方がはるかに有利です。ただし、組合が厳しい年を迎え、運営費用が運営賦課金を上回った場合は例外です。そのシナリオでは、C法人の申告書により、翌年以降に繰り越せる控除可能な純営業損失（NOL）が発生する可能性がありますが、フォーム1120-HではNOLを生成または繰り越すことはできません。
フォーム1120の罠：課税対象所得としての組合員賦課金
ここが、深く考えずに第528条の選択を失効させ、フォーム1120に戻ってしまった理事会が陥りやすい部分です。フォーム1120では、組合が総所得からそれらを除外する仕組みを構築しない限り、すべての組合員賦課金が推定上の課税対象所得となります。一般的な方法は、歳入裁定 70-604を援用することです。年次組合員総会において、組合員は、支出を上回った組合員収益の剰余分を返還するか、あるいはその剰余分を翌年の賦課金に充当するかを投票で決定します。
正しく行われれば、この決議により、フォーム1120を提出するHOAは、年末の剰余賦課金に対して法人税を支払う必要がなくなります。なぜなら、それらの賦課金は当年度の収益ではなく、翌年度の会費への前払いとみなされるからです。誤って行われた場合、あるいは完全に見落とされた場合、剰余金は法人税率で課税対象所得として計上されます。
歳入裁定 70-604：組合員が決して読まない最も重要な文書
この裁定自体は、1970年のわずか1ページの文書です。法的な枠組みを剥ぎ取ると、次のように書かれています。年末に剰余組合員収益がある住宅所有者組合は、その剰余分を組合員に返還するか、翌年の賦課金に対して繰り越すかを選択することができ、繰り越しによってその剰余金が当年度の所得として課税されるのを防ぐことができます。
数十年の間に、この裁定に関して以下のような実務上のルールが確立されました。
投票は理事会ではなく、組合員が行わなければならない。 この裁定では、剰余金の使途を決定するのは「株主兼所有者（stockholder-owners）」であるとしています。ほとんどの公認会計士（CPA）は、これを年次総会での組合員の正式な投票と、議事録への決議事項の記録を必要とするものとして扱っています。理事会のみの決議はリスクが伴います。
投票は毎年定期的に行うべきである。 これは単年度の選択であり、永続的な方針ではありません。組合がこの保護を求める毎年、組合員による投票が必要です。
繰り越しまたは返還は可能だが、積立金への振替は不可。 1992年のIRSフィールドサービス・アナウンスメントで明確にされました。許容される結果は、組合員への返還、または翌年の賦課金への充当の2つのみです。余った運営資金を積立金に回すことは対象外であり、剰余金が課税対象となります。
繰り越しは実際に翌年に吸収されなければならない。 70-604を使用して、同じ金額を無期限に先送りすることはできません。1年目から40,000ドルが繰り越された場合、その40,000ドルは2年目の賦課金に適用され、組合員の支払額を実質的に減らす必要があります。
投票は申告書を提出する前に行われるべきである。 実務的には、会計年度の終了から提出期限（暦年を採用する組合の場合は4月15日、フォーム7004による延長が可能）までの間に年次総会を開催することを意味します。
年次総会での明確な動議は、次のようなものになります：「2025年12月31日に終了する会計年度において、組合員費用を上回る組合員賦課金の剰余分は、歳入裁定 70-604に従い、翌会計年度の組合員賦課金に充当されることを決議する。」 議事録に2、3行記載すれば通常は十分です。
どのみちフォーム1120-Hを提出するのに、なぜこれが重要なのでしょうか？理由は2つあります。第一に、途中でフォーム1120に切り替えることがあるからです。例えば、多額のキャピタルゲインが発生した年など、C法人の段階的税率構造が30%の一律税率よりも有利になる場合があります。その場合でも、1120側で70-604の投票が必要です。第二に、住宅所有者組合向けのIRS監査ガイドでは、この投票の有無が明示的にチェックされるため、これを毎年の習慣にしておくことで曖昧さが排除され、理事会を保護することにつながります。
申告の手続き：期限、書式、年度ごとの選択
課税年度：ほとんどの組合は暦年（1月〜12月）を使用します。賦課サイクルに合わせた会計年度を選択する組合もありますが、大抵は手間をかけません。
申告期限：Form 1120-Hの提出期限は、年度末から4ヶ月目の15日です。暦年を採用している組合の場合、翌年の4月15日となります。Form 1120にも同じ期限が適用されます。
延長：本来の期限までにForm 7004を提出することで、申告期限を自動的に6ヶ月延長できます。未払いの税金は本来の期限までに支払う必要があり、延長は支払期限を延ばすものではありません。
選定は毎年度行われる：多くの税務上の選定とは異なり、Form 1120-Hの選択は永続的な義務ではありません。組合は毎年、申告ごとに書式を選択します。したがって、9年連続で1120-Hを提出し、特定の年（営業損失により繰越欠損金（NOL）が利用可能になった場合など）だけ例外的に1120に切り替え、翌年に再び戻すことも可能です。多くの公認会計士（CPA）は毎年両方の申告書を作成し、連邦税と州税の合計額が低くなる方を理事会に選ばせています。
州税との整合性：多くの州がForm 1120-Hに準拠しています。連邦税で1120-Hを提出すれば、州税が完全に免除される州もいくつかあります。カリフォルニア州のように独自の書式（Form 100と特定のHOA選定ルール）を持つ州や、フロリダ州のように税構造上、選択があまり重要ではない州もあります。州の申告については、必ず別途確認してください。
期限後申告：期限後申告の罰則は納税額に基づいて計算されます。免税活動収入は課税対象ではないため、少額の利息収入以外に非免税収入がない組合の場合、リスクは最小限であることが多いです。しかし、いかなる申告であっても、期限を60日以上過ぎると最低485ドル（2025年度分の場合）の罰金が発生するため、「納税額がゼロなら罰則もない」と思い込まないでください。
具体的な例：パイングローブ・エステート住宅所有者組合（HOA）
パイングローブ・エステートは、アトランタ郊外にある180戸の計画住宅地です。以下は、その2025年度の簡略化された損益計算書です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年次賦課金 | $720,000 |
| 正門交換のための特別賦課金 | $54,000 |
| 積立金拠出（各住宅所有者の請求書の項目） | $96,000 |
| 積立金CD（譲渡性預金）の受取利息 | $9,800 |
| 非会員からのクラブハウス利用料 | $4,200 |
| 会員からの延滞金および罰金 | $6,300 |
| 総収入 | $890,300 |
運営費用および資本的支出は合計812,000ドルで、そのうち782,000ドルが物件関連項目（造園、照明、道路補修、プール、門の交換、管理契約）に充てられ、30,000ドルが共有財産の維持管理に直接関係しないクラブハウスの親睦予算に充てられました。
テスト1：60%収入テストを満たしているか？
免税活動収入 = 年次賦課金 + 特別賦課金 + 積立金拠出 + 会員からの延滞金 = $720,000 + $54,000 + $96,000 + $6,300 = $876,300
$876,300 ÷ $890,300 = 98.4% — 60%を余裕で上回っています。パイングローブの理事会は延滞金が含まれるかどうかを心配することがありますが、IRSの見解では、賦課金の支払い義務に関連して会員に対して課される費用は、会員としての費用とみなされ、カウントされます。非会員へのクラブハウス貸出料とCD利息は非免税となります。
テスト2：90%支出テストを満たしているか？
物件関連費用 = $782,000。総費用 = $812,000。$782,000 ÷ $812,000 = 96.3% — 90%を上回っています。30,000ドルの親睦予算は注意が必要な項目です。もしパイングローブが運営費用を抑える一方で親睦予算を大幅に増やした場合、比率が90%を下回る可能性があります。
テスト3：85%居住テスト
180戸すべてが単世帯住宅です。合格。
テスト4：組織テスト
登録された規約により、HOAは道路、門、プール、および共有の景観を維持する義務を負っています。合格。
税額計算
非免税収入 = CD利息 + クラブハウス利用料 = $9,800 + $4,200 = $14,000 特定控除 = $100 課税所得 = $13,900 30%の税率による税額 = $4,170
Form 1120と比較した場合：課税所得は $890,300 − $812,000 = $78,300 となり、現在のC法人の一律税率21%を適用すると16,443ドルになります。Form 1120-Hを選択することで、パイングローブは約12,000ドルを節税できます。
70-604の観点
もし年度末にパイングローブが予想外に25,000ドルの余剰賦課金（門の交換が予算を下回ったため）を出してしまい、理事会が1120-HではなくForm 1120を提出することに決めた場合、年次総会での「70-604決議」により、その25,000ドルを2026年度の賦課金に充当することで当年度の課税を回避できます。パイングローブはForm 1120-Hを使い続ける予定ですが、会計士は安価な保険として、毎年70-604の動議を記録することを勧めています。議事録に3行追加するだけで済み、費用もかかりません。
選定を容易にする簿記の習慣
帳簿から60%収入テストと90%支出テストの分子と分母をすぐに算出できない場合、会計士は毎年3月に「再構築手術」を行うことになります。いくつかの習慣を身につけることで、一年中いつでも監査に対応できる状態を維持できます。
運営資金、積立金、特別賦課金資金の分離
適切に運営されているHOAの多くは、**基金会計（ファンド会計）**を採用しており、運営基金、修繕積立基金、および特定の目的のための基金に対して、個別の勘定（多くの場合、個別の銀行口座）を割り当てています。これは単なる会計上のこだわりではなく、多くの州で法的に義務付けられており、IRSや組合員から賦課金の使途を問われた際に、明確な監査証跡を提供します。
典型的な勘定科目表では、資産は1000〜1999（運営用当座預金、積立金用マネー・マーケット、積立金用CD、未収賦課金）、負債は2000〜2999（前受賦課金、未払費用、未実現の特別賦課金による繰延収益）、基金残高は3000〜3999、収入は4000〜4999（通常賦課金、特別賦課金、積立金拠出、延滞金、利息、クラブハウス利用料）、そして費用は5000番台以降の運営カテゴリに分類されます。
すべての収益に免税/課税コードのタグを付ける
カスタムフィールドやサブアカウントを追加して、各収益取引を「免税事業用（exempt function）」または「非免税（nonexempt）」として分類します。60%テストの時期が来ても、レポートは自動的に作成されます。プレーンテキスト会計ツールやほとんどの不動産管理システムは、追加のソフトウェアなしでこれをサポートしています。
期末の適切な時期に賦課金を計上する
12月に請求されたが1月の運営予算に適用される賦課金は「前払金（prepaid）」です。これらは期末の貸借対照表上に負債として計上され、1月に収益として振り替えられるべきものです。これらを当年度の収益として記録すると、剰余金が過大に計上され、歳入規則 70-604に関する議論を複雑にします。
修繕積立金CDを毎月照合する
積立預金の利息収益は、最も一般的な非免税収益です。これを適切な分類で毎月記録することで、4月に銀行取引明細書を必死に探し回る必要がなくなります。
理事会向けの「意思決定ファイル」を保管する
年次の70-604決議、最新の修繕積立金調査レポート（reserve study）、監査報告書、および前年度のフォーム1120-Hを保管する、物理的またはデジタル的なシンプルなフォルダを用意してください。新しい会計担当者が着任した際、このファイルが組織の記憶となります。
よくある間違いとその回避方法
「どうせ1120-Hで申告するから」と70-604決議をスキップする。 決議に費用はかかりませんが、1120-Hの計算がうまくいかず、申告方法を切り替える必要がある年に組合を保護してくれます。毎年の議題項目に含めるようにしましょう。
修繕積立金を非免税収益として扱う。 修繕積立金は、組合資産を維持するために所有者から徴収される賦課金です。これは60%テストにおいて免税側に分類されるべきものです。
非会員へのクラブハウスやアメニティの貸し出しの膨張を放置する。 クラブハウスを結婚式場のように運用しているコミュニティは、誤って60%収益テストに不合格になったり、非免税側に多額の費用を押し付けすぎて90%支出テストに不合格になったりする可能性があります。その推移を追跡してください。
納税額がゼロだったため、期限を過ぎて申告する。 納税額がゼロであっても、最低遅延申告罰金が適用されます。
100ドルの特別控除を忘れる。 少額ですが、フォーム1120-Hが非免税収益に対して認めている唯一の控除です。
70-604に基づいて運営剰余金を修繕積立金に振り替えようとする。 これは認められていません。選択肢は払い戻しか繰り越し（翌年への充当）のみです。
州レベルの準拠規則を見落とす。 カリフォルニア州の申告プロセスは異なります。フロリダ州はほとんどの住宅所有者組合（HOA）を州法人税から免除しています。テキサス州のフランチャイズ税には独自の基準値があります。常に連邦税の申告と並行して州税の申告も確認してください。
選択が恒久的であると思い込む。 選択は毎年行うものです。特に大規模な資本プロジェクト、借り換え、または積立金利息の大きな変動があった後は、毎年再評価してください。
フォーム1120-Hの代わりにフォーム1120で申告するのが合理的な場合
大多数の組合にとってはフォーム1120-Hのルートが有利ですが、標準的なC法人（C-corp）としての申告の方が安くなるシナリオもあります：
- 赤字の年。 運営費用が運営賦課金を上回った組合は、フォーム1120で繰越可能な純営業損失（NOL）を発生させることができる場合があります。フォーム1120-HではNOLの発生や繰り越しは認められません。
- 純剰余金に対して非免税収益が高い場合。 フォーム1120-Hでの課税対象となる非免税部分が大きく、フォーム1120として見た場合の全体の純利益が小さい場合、21%のC法人税率が1120-Hの30%一律税率を下回る可能性があります。
- 控除対象となる特性を持つ多額の資本的支出がある場合。 C法人としての申告では、一律の1120-H構造では不可能な方法で、特定の費用と特定の収益を相殺できる場合があります。
CPA（公認会計士）の標準的な実務は、毎年「1120-Hの税額」対「1120の税額（70-604の選択を適用した場合）」の2列比較表を作成し、低い方を選択することです。この選択は、前年度と一致させる必要はありません。
管理組合の財務を常に監査可能な状態に保つ
コミュニティ組合の運営は、見た目以上に困難です。あなたは家主であり、非営利団体の理事であり、会計士でもあります。そしてIRSは、あなたがどのレバーを引くべきか正確に把握しているものとして税務申告を扱います。60%テストの失敗や70-604決議の失念は、修繕積立金から数千ドルを米国財務省へと流出させることになりかねません。
これをうまく処理している理事会には共通の習慣があります。それは、帳簿を透明性が高く、監査可能で、プレーンテキストに対応した形式で保持していることです。これにより、「今年の収益のうち免税事業収益はいくらか？」や「組合資産と裁量的項目にそれぞれいくら支出したか？」といった質問に答えることが容易になります。帳簿が整理されていれば、税務選択は3週間の混乱ではなく、5分間の意思決定で済みます。
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