Tenancy in Common: come co-possedere un immobile in permuta senza creare accidentalmente una società di persone

Hai appena venduto una casa in locazione e il conto alla rovescia della tua permuta 1031 è già partito: 45 giorni per identificare l'immobile sostitutivo, 180 giorni per chiudere. Il problema è che il tuo ricavato basta ad acquistare solo una fetta di quel tipo di edificio commerciale a gestione professionale che in realtà vorresti possedere. Un partner ti propone di mettere insieme il denaro — ma ecco la trappola che la maggior parte di chi fa permute non vede arrivare. Se l'IRS stabilisce che la vostra co-proprietà è in realtà una società di persone, la permuta fallisce solo per questioni di classificazione, e ogni dollaro di plusvalenza che pensavi di aver differito diventa imponibile nell'anno della vendita.

La tenancy in common, di solito abbreviata in TIC, è la forma di proprietà costruita esattamente per questa situazione. Ogni co-proprietario detiene un interesse diretto, trasferito con atto, frazionario e indiviso nell'immobile stesso — non un interesse in un'entità che possiede l'immobile. Questa distinzione è tutto il gioco ai sensi della Sezione 1031, che esclude espressamente gli interessi di società di persone dal trattamento like-kind. Se la struttura è corretta, un interesse frazionario può qualificarsi come immobile sostitutivo. Se l'accordo scivola verso un'attività d'impresa congiunta, possiedi un interesse di società di persone travestito da TIC, che non si qualifica per nulla.

Questa guida spiega cos'è la proprietà TIC, perché chi fa permute la utilizza, le 15 condizioni che la Revenue Procedure 2002-22 stabilisce per un pronunciamento dell'IRS, e gli errori quotidiani che fanno saltare la classificazione.

Cosa significa realmente la tenancy in common​

Una tenancy in common è uno dei modi fondamentali con cui due o più persone possono possedere un immobile insieme secondo il diritto statale. Ogni tenant in common detiene un interesse frazionario indiviso nell'intero immobile. Indiviso significa che nessun proprietario può indicare un'ala specifica dell'edificio e chiamarla sua: un proprietario al 25 percento possiede un quarto di ogni metro quadrato, di ogni dollaro di affitto e di ogni riparazione del tetto.

Diverse caratteristiche distinguono la TIC dalle altre forme comuni di co-proprietà:

• Le quote disuguali vanno bene. A differenza della joint tenancy, che richiede interessi uguali, i proprietari TIC possono detenere il 40, 30, 20 e 10 percento, o qualsiasi ripartizione l'atto indichi.
• Nessun diritto di accrescimento. Quando un tenant in common muore, il suo interesse passa agli eredi o tramite testamento — non automaticamente ai co-proprietari superstiti.
• Diritti di trasferimento indipendenti. Ogni proprietario può generalmente vendere, ipotecare o cedere il proprio interesse senza chiedere permesso, anche se l'accordo di co-proprietà e il finanziatore di solito impongono condizioni.
• Rendicontazione fiscale separata. Ogni proprietario dichiara la propria quota di affitti, spese e ammortamenti. Non c'è alcuna dichiarazione dell'entità.

Quest'ultimo punto è dove si gioca la posta fiscale. Se i co-proprietari iniziano ad agire come un'impresa — conti bancari congiunti, una denominazione commerciale comune, controllo centralizzato — l'IRS può riclassificare l'accordo come società di persone ai fini fiscali federali, indipendentemente da ciò che dice l'atto. Le etichette del diritto statale non controllano la classificazione fiscale federale.

Perché chi fa permute 1031 usa gli interessi TIC​

Una permuta 1031 differita comporta meccanismi rigidi. Devi identificare l'immobile sostitutivo entro 45 giorni dalla vendita, chiudere entro 180 giorni, utilizzare un intermediario qualificato per custodire il ricavato e — cosa cruciale — acquisire la titolarità dell'immobile sostitutivo nello stesso modo in cui detenevi l'immobile ceduto. Un contribuente che possedeva direttamente una casa in locazione non può scambiarla con un interesse di società di persone in un centro commerciale. La legge chiude esplicitamente quella porta.

Questa regola del medesimo contribuente escludeva un tempo i piccoli investitori dagli immobili più grandi. Non potevi permetterti l'intero edificio e non potevi acquistare una quota di società di persone al suo interno. A partire dalla fine degli anni Novanta, gli sponsor hanno iniziato a confezionare interessi TIC come immobili sostitutivi pronti all'acquisto: un edificio commerciale trasferito con atto fino a 35 co-proprietari, ciascuno dei quali acquista un interesse frazionario commisurato al proprio ricavato di permuta. L'acquirente ottiene una proprietà immobiliare diretta, trasferita con atto, che può qualificarsi ai sensi della Sezione 1031, oltre a una gestione professionale senza doveri da locatore.

Gli interessi TIC risolvono anche il problema dell'uscita dalla società di persone. Quando i soci di una società immobiliare sono in disaccordo — uno vuole liquidare, un altro vuole permutare in un nuovo immobile — la società stessa può distribuire ai soci interessi TIC indivisi in una manovra comunemente chiamata drop-and-swap. Ogni ex socio poi permuta (o vende) in modo indipendente. Fatto con sufficiente separazione tra la distribuzione e la permuta, ogni proprietario permuta il proprio interesse trasferito con atto. Fatto consecutivamente, l'IRS può fondere i passaggi e trattare l'intera operazione come una vendita da parte della società di persone.

La trappola della società di persone: perché la classificazione decide tutto​

La Sezione 1031 esclude gli interessi in una società di persone da entrambi i lati di una permuta. Proprio questa singola esclusione è il motivo per cui esiste la strutturazione TIC. La domanda che l'IRS pone non è mai "come chiama l'atto questo?" ma "questo accordo cammina e parla come un'entità commerciale?"

I segnali d'allarme del trattamento come entità sono pratici, non teorici:

• Presentare una dichiarazione dei redditi di società di persone per l'immobile
• Operare con una denominazione commerciale comune o una ragione sociale fittizia
• Mettere in comune gli affitti e pagare le spese da un conto congiunto controllato insieme dai proprietari
• Riferirsi gli uni agli altri come soci o membri nei documenti
• Centralizzare le decisioni reali in un gestore mentre i proprietari approvano tutto automaticamente
• Limitare i trasferimenti così strettamente che nessun proprietario può realisticamente uscire

Ognuno di questi indebolisce la storia della co-proprietà. Diversi insieme possono affondarla. E poiché la classificazione è un test basato su fatti e circostanze, non esiste una lista di controllo che garantisca sicurezza — il che ci porta alla cosa più vicina che l'IRS abbia mai pubblicato.

Revenue Procedure 2002-22: le 15 condizioni del pronunciamento​

Dopo aver rifiutato diverse richieste di letter ruling sulle offerte TIC, l'IRS ha emesso la Revenue Procedure 2002-22 nel 2002. Comprendi cosa questo documento è e cosa non è. Non è un porto sicuro, e lo dice esso stesso: elenca le condizioni alle quali l'IRS prenderà in considerazione l'emissione di un private letter ruling secondo cui un interesse indiviso è co-proprietà piuttosto che un'entità commerciale. Soddisfare tutte e 15 non garantisce un pronunciamento favorevole o una permuta qualificante, e la procedura non può essere utilizzata come standard di verifica. I consulenti fiscali la usano come quadro di strutturazione e revisione documentale — nulla di più.

Con questa avvertenza, ecco le 15 condizioni in linguaggio semplice:

Proprietà e numero di intestatari​

1. Vera titolarità TIC. Ogni co-proprietario detiene la titolarità direttamente come tenant in common secondo il diritto locale, o tramite un'entità ignorata ai fini fiscali. L'immobile nel suo complesso non è intestato a una società di persone, a una società di capitali o a una LLC tassata come entità separata.
2. Non più di 35 co-proprietari. Una coppia sposata conta come una persona, e gli eredi che ereditano insieme l'interesse di un co-proprietario contano come uno.

Apparire e agire come co-proprietari, non come una società​

3. Nessun trattamento come entità. Il gruppo non presenta una dichiarazione di società di persone o di società di capitali, non opera con una denominazione comune, né presenta i suoi membri come soci, azionisti o membri.
4. Un accordo limitato. L'accordo di co-proprietà si limita all'immobile stesso — voto, manutenzione, un diritto di prima offerta prima che qualcuno presenti istanza di divisione — piuttosto che creare una governance in stile entità.
5. Veri diritti di voto. Le decisioni importanti — vendere, locare, contrarre un prestito sull'immobile, assumere il gestore — richiedono l'approvazione unanime. Le questioni quotidiane possono passare con i proprietari che detengono più della metà degli interessi.
6. Uscita libera in linea di principio. Ogni proprietario può trasferire, dividere o contrarre un prestito sul proprio interesse. Sono ammesse le consuete restrizioni dei finanziatori e i diritti di prima offerta al valore di mercato, ma un proprietario che non può mai uscire assomiglia a un socio bloccato.

Il denaro segue le percentuali dell'atto​

7. I proventi della vendita vanno ai proprietari. Quando l'immobile viene venduto, il mutuo ipotecario globale viene estinto e il resto fluisce ai co-proprietari.
8. Ricavi e costi restano proporzionali. Ogni proprietario riceve l'affitto e sopporta i costi in esatta proporzione alla propria percentuale indicata nell'atto. Se un proprietario copre l'ammanco di un altro, l'anticipo deve essere debito con rivalsa rimborsato entro 31 giorni — non un sussidio informale.
9. Anche il debito resta proporzionale. Un prestito globale garantito dall'intero immobile è allocato tra i proprietari in base alla percentuale di proprietà.

Nessuna garanzia dissimulata o attività collaterale​

10. Opzioni solo al valore di mercato. Qualsiasi opzione call su un interesse deve avere un prezzo di esercizio pari al valore di mercato al momento dell'esercizio, e nessun proprietario può detenere un'opzione put nei confronti dello sponsor, del finanziatore, del gestore, del locatario o di una parte correlata che garantisca silenziosamente un'uscita.
11. Solo attività di locazione. L'immobile si limita a ciò che i locatori fanno abitualmente — mantenere, riparare, affittare, locare. Gestire un'attività operativa nei locali, o fornire servizi significativi non abituali, spinge l'accordo verso il trattamento come entità. I servizi prestati da agenti o parti correlate possono essere attribuiti ai proprietari.

Gestore, contratti di locazione, finanziatore e sponsor a condizioni di mercato​

12. Un gestore vincolato. I contratti di gestione si rinnovano almeno annualmente, il gestore non può essere anche locatario, il ricavo netto deve essere distribuito entro tre mesi e — il punto critico — la remunerazione del gestore non può dipendere dal reddito o dai profitti dell'immobile.
13. Veri contratti di locazione. Gli affitti devono essere canoni di locazione autentici al valore di mercato, non formule legate al reddito netto, al flusso di cassa o alla crescita del patrimonio netto.
14. Un finanziatore non correlato. Il finanziatore non può essere correlato a un co-proprietario, allo sponsor, al gestore o al locatario secondo le regole sulle persone correlate della procedura.
15. Economia dello sponsor al valore equo. Il prezzo di acquisto e ogni commissione dello sponsor devono riflettere il valore di mercato e non possono essere legati al reddito o ai profitti dell'immobile.

Nota lo schema che attraversa le condizioni dall'8 al 15: tutto deve essere proporzionale, a tassi di mercato e indipendente dalla redditività. Nel momento in cui l'economia si piega a premiare qualcuno per la performance o a proteggere qualcuno dal rischio, l'accordo inizia a odorare di joint venture.

Come chi fa permute rompe comunemente la struttura​

Le condizioni sopra descrivono un'offerta ben costruita. La maggior parte dei fallimenti di classificazione deriva dal comportamento ordinario dopo la chiusura, non dai documenti originali:

• Presentare il Form 1065. Nulla dice "siamo una società di persone" come una dichiarazione di società di persone. Ogni proprietario TIC dichiara la propria quota di affitti e spese sul proprio Schedule E. Una dichiarazione congiunta può annullare un'attenta strutturazione con un solo deposito.
• Gestire un unico conto congiunto. Incassare ogni assegno di affitto in un conto condiviso e pagare le bollette da esso assomiglia a operazioni commerciali messe in comune. Economia proporzionale significa flussi di denaro proporzionali.
• Chiamarsi soci a vicenda. Un linguaggio sciatto in email, accordi collaterali e materiali di marketing diventa prova. I proprietari sono co-proprietari, punto.
• Dare al gestore un assegno in bianco. Se il gestore può rifinanziare, ri-locare o vendere senza una reale approvazione dei proprietari, le clausole di voto unanime sono finzione — e il voto unanime è uno dei marcatori più chiari di una genuina co-proprietà.
• Compensi basati sul profitto. Un gestore o sponsor pagato una percentuale del flusso di cassa netto fallisce la condizione 12 di per sé. Le commissioni devono essere fisse o legate agli affitti lordi a tassi di mercato.
• Bloccare le uscite. Restrizioni al trasferimento più severe di un consueto diritto di prima offerta suggeriscono che è il gruppo, non l'individuo, a controllare l'investimento.
• Affrettare un drop-and-swap. Sciogliere una società di persone in interessi TIC pochi giorni prima di una permuta invita l'IRS a fondere i passaggi. Matura la proprietà TIC, documenta l'intento di investimento indipendente e lascia che ogni proprietario prenda le proprie decisioni di permuta.

Se stai acquistando in un'offerta TIC sponsorizzata, leggi il contratto di gestione e i termini di finanziamento prima di leggere la brochure. Le commissioni dello sponsor, i finanziatori correlati e la discrezionalità del gestore sono i punti in cui le offerte si allontanano silenziosamente dalle condizioni del pronunciamento.

Dichiarare la tua quota: la contabilità che prova la co-proprietà​

Una contabilità pulita assolve un doppio compito per un proprietario TIC. Mantiene corretta la tua rendicontazione fiscale, e costituisce la traccia documentale che dimostra che hai operato come co-proprietario indipendente piuttosto che come socio.

Ogni proprietario traccia la propria fetta: la propria percentuale di affitti lordi, la propria percentuale di costi operativi, la propria quota del debito globale e il proprio costo ammortizzabile. L'ammortamento merita particolare attenzione — la tua base, la data di messa in servizio e l'ammortamento precedente dall'immobile ceduto (ridotto di eventuali conguagli ricevuti) confluiscono tutti nel calcolo della permuta, e solo la tua quota della base dell'immobile sostitutivo è tua da ammortizzare. Mantieni i registri dell'immobile TIC fisicamente separati da qualsiasi contabilità di società di persone o d'impresa che tieni anche, e non mescolare mai i suoi fondi con il conto di un'altra entità.

I libri di un proprietario TIC sono per lo più aritmetica di allocazione — le stesse percentuali applicate a ogni rendiconto degli affitti, bolletta fiscale e premio assicurativo, mese dopo mese. Registrare quelle allocazioni come voci esplicite e verificabili in un registro con controllo di versione significa che puoi mostrare al tuo commercialista, e se mai ce ne fosse bisogno a un verificatore, esattamente come ogni dollaro ha seguito l'atto. La documentazione di Beancount illustra passo dopo passo il monitoraggio di più immobili.

Al momento delle imposte, resisti a qualsiasi suggerimento — dalle impostazioni predefinite del software a co-proprietari ben intenzionati — di presentare una dichiarazione unica per l'immobile. Un solo Form 1065 con il tuo nome sopra è l'errore clericale più costoso che un proprietario TIC possa commettere.

TIC vs. DST: quale struttura frazionaria fa per te?​

Da quando l'IRS ha pubblicato la Revenue Ruling 2004-86, il Delaware Statutory Trust ha in gran parte conquistato il mercato frazionario preconfezionato. Un DST è un trust che possiede l'immobile; gli investitori detengono interessi benefici che il pronunciamento tratta come interessi diretti in immobili ai fini della 1031. Vale la pena confrontare i due prima di impegnarti:

Lo scambio è controllo contro comodità. La TIC ti mantiene un vero proprietario con veri voti — motivo per cui anche i finanziatori esaminano ogni co-proprietario e per cui un solo dissenziente può bloccare una vendita. Il DST scambia tutto il controllo per semplicità e favorevolezza ai finanziatori. Abbina la struttura al livello di coinvolgimento che desideri per i prossimi cinque o dieci anni.

Una lista di controllo di due diligence prima di acquistare​

Che l'interesse provenga da uno sponsor nazionale o da tre fratelli che ereditano un duplex, esamina questa lista con il tuo consulente fiscale prima che il tuo periodo di identificazione si esaurisca:

1. Conferma che l'atto trasferisca effettivamente la titolarità tenant-in-common secondo la legge del tuo stato, nelle percentuali descritte dall'offerta.
2. Leggi l'accordo di co-proprietà per i termini di voto, trasferimento, divisione, indebitamento e inadempienza, e confronta ciascuno con le 15 condizioni sopra.
3. Verifica che affitti, spese, debito e proventi finali della vendita seguano tutti le percentuali dell'atto — e che eventuali anticipi consentiti siano prestiti a breve termine con rivalsa.
4. Mappa ogni potere che detiene il gestore, come viene pagato, con quale frequenza si rinnova l'accordo e cosa accade al denaro non distribuito.
5. Controlla i contratti di locazione per canoni al valore di mercato, il finanziatore per legami con parti correlate e le commissioni dello sponsor per il legame con i profitti.
6. Coinvolgi il tuo intermediario qualificato prima che si chiuda l'immobile ceduto e conferma separatamente l'identità del contribuente, i tempi e i requisiti like-kind — la classificazione è solo una parte di una permuta valida.

La proprietà frazionaria fatta bene è uno dei pochi modi in cui un investitore di medie dimensioni che fa permute può accedere a immobili di livello istituzionale senza rinunciare al trattamento di permuta. Il prezzo d'ingresso è la disciplina: denaro proporzionale, decisioni importanti all'unanimità, fornitori di servizi indipendenti e libri che provano tutto ciò.

Mantieni i tuoi registri di permuta organizzati dal primo giorno​

Mentre sposti i proventi della permuta in un immobile co-posseduto, mantenere registri chiari della tua percentuale di proprietà, del reddito e delle spese allocati e della quota di debito è essenziale — i tuoi libri fanno parte della tua difesa sulla classificazione. Beancount.io offre contabilità in testo semplice che ti dà completa trasparenza e controllo sui tuoi dati finanziari — nessuna scatola nera, nessun blocco del fornitore. Inizia gratuitamente e scopri perché sviluppatori e professionisti della finanza stanno passando alla contabilità in testo semplice.