#real-estate
Real Estate
Real estate accounting, property tracking, and investment management
سقف ۴۰,۰۰۰ دلاری SALT: آیا باید در سال ۲۰۲۶ دوباره هزینهها را تفکیک کنید؟
قانون OBBBA سقف کسر مالیات SALT را برای سال ۲۰۲۶ به ۴۰,۴۰۰ دلار افزایش داد، اما کاهش تدریجی ۳۰ سنتی به ازای هر دلار درآمد ناخالص تعدیل شده (MAGI) بین ۵۰۵,۰۰۰ و ۶۰۶,۳۳۳ دلار، نرخ نهایی موثر حدود ۴۵ درصد را ایجاد میکند که به آن «اژدر SALT» میگویند. در اینجا نحوه تصمیمگیری برای تفکیک مجدد هزینهها آورده شده است.
شناسایی بوت در ماده ۱۰۳۱: بوت نقدی، بوت رهنی و تعویق جزئی در فرم ۸۸۲۴
یک راهنمای کاربردی در مورد نحوه محاسبه بوت توسط IRS در مبادله ماده ۱۰۳۱ — شامل بوت نقدی، بوت رهنی، چهار قانون خالصسازی، بازیافت استهلاک با نرخ ۲۵٪، مبنای انتقالی و گزارشدهی در فرم ۸۸۲۴ — همراه با یک مثال عملی که نشان میدهد چگونه ۲۰۰ هزار دلار حقوق صاحبان سهام جدید میتواند ۲۰۰ هزار دلار بوت رهنی را از بین ببرد.
قوانین فروش صوری بخش ۷۰۷: زمانی که آورده شراکت به یک فروش مشمول مالیات تبدیل میشود
یک فروش صوری طبق بخش ۷۰۷(a)(2)(B) آورده شراکت و توزیع نقدی مرتبط را در قالب یک فروش مشمول مالیات تجمیع میکند. انتقالهای صورتگرفته در بازه دوساله به عنوان فروش تلقی میشوند؛ سهم فروش فرضی برابر است با مابهازای دریافتی تقسیم بر ارزش منصفانه بازار (FMV) دارایی.
مقررات فروش پنهان بخش ۷۰۷(a)(2)(B): نحوه واگذاری دارایی توسط اعضای LLC و دریافت نقدینگی بدون ایجاد فروش مشمول مالیات
بخش ۷۰۷(a)(2)(B) واگذاریهای دارایی جفت شده با توزیعهای نقدی به اعضای LLC را در صورتی که ظرف دو سال رخ دهند، به عنوان فروش مشمول مالیات بازتعریف میکند. بررسی آزمون دو مرحلهای، فرض دو ساله قابل ابطال، چهار استثنای مقرراتی، مکانیسم توزیع با تامین مالی بدهی و افشای فرم ۸۲۷۵ که شرکا را از مشکلات حسابرسی دور نگه میدارد.
فرم ۷۰۶-NA: تله ۶۰,۰۰۰ دلاری که میتواند املاک و مستغلات سرمایهگذار خارجی در آمریکا را به مالیات بر ارث ۴۰ درصدی تبدیل کند
بیگانگان غیرمقیم که مالک املاک و مستغلات، سهام شرکتهای آمریکایی یا سایر داراییهای واقع در آمریکا هستند، تنها از ۶۰,۰۰۰ دلار معافیت مالیات بر ارث بهرهمند میشوند - نه ۱۳.۹۹ میلیون دلاری که شهروندان در سال ۲۰۲۶ از آن برخوردارند - و تا ۴۰ درصد بر مازاد آن مالیات میپردازند. راهنمایی عملی برای فرم ۷۰۶-NA، کسر مالیات FIRPTA، تخفیفهای معاهده از طریق فرم ۸۸۳۳، گواهیهای انتقال و ساختارهای شرکت مسدودکننده که واقعاً کارآمد هستند.
فرم ۸۳۰۰: گزارش تراکنشهای نقدی بالای ۱۰,۰۰۰ دلار برای نمایشگاهداران خودرو، جواهرسازان، املاک و مستغلات، و وکلا
فرم ۸۳۰۰ کسبوکارها را ملزم میکند که پرداختهای نقدی بیش از ۱۰,۰۰۰ دلار را ظرف ۱۵ روز گزارش کنند. این راهنما شامل مواردی چون چه کسانی باید پرونده تشکیل دهند، چه چیزی نقد محسوب میشود (شامل چکهای بانکی زیر ۱۰,۰۰۰ دلار)، قوانین تجمیع ۲۴ ساعته و ۱۲ ماهه، جریمههای تفکیک تراکنش تا ۳۱,۰۰۰ دلار برای هر فرم، و تلههای صنعتی که نمایشگاهداران خودرو، جواهرسازان، فعالان املاک و مستغلات و وکلا را هدف قرار میدهد، میباشد.
اموال بهسازی واجد شرایط تحت بخش 168(e)(6): چگونه آمادهسازیهای رستوران، خردهفروشی و دفتر کار، دوره بازیافت ۱۵ ساله و استهلاک پاداش ۱۰۰ درصدی را آزاد میکنند
اموال بهسازی واجد شرایط (QIP) تحت بخش 168(e)(6) به آمادهسازیهای داخلی غیرمسکونی اجازه میدهد از دوره بازیافت ۱۵ ساله استفاده کنند و پس از OBBBA واجد شرایط استهلاک پاداش ۱۰۰ درصدی شوند. شامل آزمون قانونی، سه استثنا، تاریخچه TCJA به OBBBA، یک مثال عملی رستوران ۵۴۰,۰۰۰ دلاری و کسورات جبرانی فرم ۳۱۱۵.
کسر بهره وام مسکن موضوع بخش ۱۶۳(h) در سال ۲۰۲۶: سقف ۷۵۰ هزار دلاری، وامهای مشمول قانون سابق و قوانین HELOC
بخش ۱۶۳(h) تعیین میکند که بزرگترین ردیف جدول A شما یک کسر مالیاتی ۱۴,۰۰۰ دلاری باشد یا یک کسر ۸,۵۰۰ دلاری. در اینجا نحوه عملکرد واقعی سقف دائمی ۷۵۰,۰۰۰ دلاری TCJA، وامهای ۱ میلیون دلاری قبل از سال ۲۰۱۸ (مشمول قانون سابق)، قاعده «بهبود اساسی» HELOC و بازگشت کسر حق بیمه وام مسکن در سال ۲۰۲۶ را به همراه مثالهای عملی و مدارک مورد نیاز برای حسابرسی بررسی میکنیم.
محدودیت هزینه بهره بخش 163(j): ۳۰٪ از ATI، معافیت کسبوکارهای کوچک و انتخاب تجارت املاک و مستغلات
بخش 163(j) کسر بهره تجاری را به ۳۰٪ درآمد مشمول مالیات تعدیل شده محدود میکند و OBBBA بازگشت به سبک EBITDA را برای سالهای مالیاتی شروع شده پس از ۳۱ دسامبر ۲۰۲۴ احیا کرد. این راهنما به بررسی محاسبات، معافیت کسبوکارهای کوچک تحت بخش 448(c)، انتخاب غیرقابل فسخ تجارت یا کسبوکار املاک و مستغلات، تله بهای تمام شده EBIE شراکت و نحوه گزارشدهی در فرم ۸۹۹۰ میپردازد.
ارزشیابی استفاده ویژه بخش 2032A: کاهش تا سقف ۱.۴۶ میلیون دلار از ارزش ماترک مزرعه خانوادگی یا کسبوکارهای محدود در سال ۲۰۲۶
بخش 2032A به مجریان اجازه میدهد تا اموال غیرمنقول واجد شرایط مزرعه یا کسبوکارهای محدود را بر اساس استفاده مولد به جای ارزش منصفانه بازار ارزشیابی کنند، با سقف کاهش ۱,۴۶۰,۰۰۰ دلار در سال ۲۰۲۶ که تا سقف ۵۸۴,۰۰۰ دلار در مالیات بر ارث فدرال با نرخ ۴۰ درصد ارزش دارد. این انتخاب غیرقابل بازگشت است، نیاز به مشارکت مادی دارد و دوره بازپسگیری ۱۰ ساله را فعال میکند.
قوانین زیان فعالیتهای غیرفعال ماده ۴۶۹: چگونه سرمایهگذاران املاک و مستغلات زیانهای بلوکه شده را آزاد میکنند
یک راهنمای کاربردی برای ماده ۴۶۹ ویژه سرمایهگذاران املاک و مستغلات و صاحبان کسبوکارهای جانبی — هفت آزمون مشارکت مادی، کمکهزینه ۲۵۰۰۰ دلاری اجاره فعال، استثنای متخصصان املاک، جنبههای اجاره کوتاهمدت و قوانین واگذاری که زیانهای معلق را آزاد میکنند.
دکترین معامله مرحلهای: چگونه IRS طرحهای مالیاتی چندمرحلهای را تجمیع میکند
دکترین معامله مرحلهای به IRS اجازه میدهد تا مجموعهای از مراحل رسماً مجزا را به عنوان یک معامله مشمول مالیات واحد در نظر بگیرد. این راهنما سه آزمونی را که دادگاهها اعمال میکنند — نتیجه نهایی، وابستگی متقابل و تعهد الزامآور — به همراه پروندههای شاخص (Gregory v. Helvering، Court Holding، Kimbell-Diamond)، معاملاتی که در سال ۲۰۲۶ بیشتر در معرض خطر هستند (۱۰۳۱ drop-and-swaps، تبدیل نهادها قبل از فروش، هدایا قبل از انقضای معافیت مالیات بر ارث) و عادات مستندسازی که طرحهای چندمرحلهای را قابل دفاع نگه میدارد، توضیح میدهد.