Semblava un pla tan endreçat. Vas traslladar el teu negoci operatiu a una LLC, vas col·locar l'edifici on es troba dins d'una segona LLC i vas començar a pagar-te el lloguer a tu mateix. Dues entitats netes. Dos jocs de llibres comptables. Un xec de lloguer mensual que flueix de l'empresa que dirigeixes tot el dia a l'empresa propietària dels totxos. Al teu advocat li va agradar. Al teu bancer li va agradar. Aleshores, el teu CPA va obrir la declaració, va mirar els ingressos per lloguer de la part de l'edifici i va utilitzar una frase que no havies sentit mai: "recaracterització del lloguer a un mateix" (self-rental recharacterization).
Aquesta frase és el nom curt per a un dels carrers d'un sol sentit més estranys de tot el règim de pèrdues d'activitats passives. Segons la Regulació del Tresor 1.469-2(f)(6), quan llogues una propietat a un negoci que dirigeixes activament, el codi fiscal es nega a tractar els ingressos i les pèrdues de la mateixa manera. Els anys amb beneficis s'extreuen de la categoria passiva i es graven com a no passius, on no poden compensar les teves altres pèrdues passives. Els anys amb pèrdues, en canvi, es queden a la categoria passiva, sovint suspeses durant anys.
El resultat és una dinàmica de "cara guanya l'IRS, creu perds tu" que agafa els propietaris completament per sorpresa, especialment aquells que acaben de gastar xifres de sis dígits en un estudi de segregació de costos i esperaven una sucosa deducció per amortització el primer any per compensar els seus ingressos operatius. Aquesta guia recorre d'on prové la norma, per què funciona com ho fa, a qui perjudica i els moviments de planificació —principalment l'elecció d'agrupament sota la Reg. 1.469-4— que poden desactivar-la.
Un breu recordatori sobre les regles d'activitat passiva
No es pot entendre la regla del lloguer a un mateix sense dedicar un minut al marc de les pèrdues d'activitat passiva (PAL) que hi ha al darrere. La Secció 469 del Codi de Rendes Internes, promulgada el 1986, divideix cada activitat empresarial en la qual participes en una de tres categories:
- Activa o no passiva — negocis en els quals "participes materialment". La participació material generalment significa que treballes en l'activitat de manera regular, contínua i substancial. L'IRS enumera set proves; complir-ne qualsevol és suficient. La més comuna és la prova de les 500 hores.
- Passiva — negocis en els quals no participes materialment, a més de, per llei, gairebé totes les activitats de lloguer, independentment de la teva implicació.
- De cartera (Portfolio) — interessos, dividends i la majoria dels ingressos d'inversions.
Les categories són importants perquè les pèrdues dins d'una categoria només poden compensar els ingressos de la mateixa categoria. Una pèrdua passiva pot eliminar els ingressos passius fins a arribar a zero, però no pot afectar el teu W-2, els teus ingressos de negoci actiu o els teus ingressos de cartera. Qualsevol resta queda suspesa i es trasllada a l'exercici següent fins que generis més ingressos passius o et desfacis de l'activitat en una venda totalment subjecta a impostos.
Els lloguers són passius per definició sota la Secció 469(c)(2), amb dues petites vies d'escapament: les regles per a professionals del sector immobiliari (més informació sobre aquestes més endavant) i els lloguers a curt termini on l'estada mitjana del client és inferior a set dies i tu hi participes materialment.
Aquesta configuració, tot i que restrictiva, és almenys simètrica. Els ingressos són passius; les pèrdues són passives; es compensen entre si. Llavors arriba la regla del lloguer a un mateix, i la simetria es trenca.
El que diu realment la Reg. 1.469-2(f)(6)
La regulació és curta i brutal. Diu que els ingressos nets per lloguer d'un element de propietat llogat per al seu ús en una activitat comercial o de negoci en la qual el contribuent participa materialment es tracten com a no passius —com si fossin ingressos comercials actius— a l'efecte d'aplicar les regles de pèrdues d'activitat passiva.
Alguns detalls a tenir en compte:
- S'aplica als ingressos nets, no als bruts. Primer es neteja el lloguer contra les deduccions del lloguer —amortització, interessos hipotecaris, impostos sobre la propietat, assegurances, reparacions. Només el resultat positiu després d'aquesta resta es recaracteritza.
- S'aplica només als ingressos nets. Si el lloguer mostra una pèrdua neta, la regla no fa res. La pèrdua continua sent passiva, per la qual cosa no pot compensar el benefici del negoci operatiu del costat.
- S'aplica quan la propietat es lloga a un negoci o activitat comercial en què el contribuent participa materialment. El llogater ha de ser la mateixa persona —o, més precisament, un negoci en què la mateixa persona estigui activa. La regla no té en compte quina entitat és la propietària de l'edifici, només qui participa en el negoci llogater.
- És automàtica. Sense elecció, sense declaració adjunta a la declaració d'impostos, sense casella de verificació. Un cop els fets encaixen, la recaracterització es produeix.
Aquesta asimetria —els ingressos es converteixen en no passius, les pèrdues es mantenen passives— és el nucli de la regla. El Tresor la va escriure així a propòsit. Sense ella, els propietaris podrien crear pagaments de lloguer artificials per drenar els beneficis operatius cap a una estructura de lloguer passiva, i després compensar aquests lloguers amb pèrdues passives no relacionades. Recaracteritzar els ingressos tanca aquest arbitratge. Però la mateixa regulació opta per no deixar que les pèrdues segueixin el mateix camí de tornada, perquè si ho fessin, els propietaris tractarien cada benefici del negoci operatiu com una esponja per a les pèrdues del lloguer a un mateix. Per tant, la regla és d'un sol sentit per disseny.
El parany, il·lustrat
Imagineu una dentista, la Maya, que ha gestionat la seva consulta com una corporació S durant anys. La corporació S genera 400.000 l'any. L'edifici, després de l'amortització i altres costos, genera un benefici net de lloguer de 20.000 $.
Sense la regla de l'autolloguer, aquests 20.000 serien ingressos passius. Si la Maya tingués un lloguer de vacances en algun lloc que estigués generant una pèrdua passiva de 30.000 \, aquests 30.000 d'ingressos passius del lloguer, deixant 10.000 $ de pèrdua passiva suspesa per a anys futurs. Net, simètric, de la manera com se suposa que han de funcionar les regles PAL.
Amb la regla de l'autolloguer, els 20.000 ja no pot tocar-los. La totalitat dels 30.000 al seu tipus ordinari.
Ara girem l'escenari. La Maya fa un estudi de segregació de costos de l'edifici i trasllada 200.000 a una pèrdua de 180.000 d'ingressos passius d'una sindicació immobiliària.
Podríeu assumir que la pèrdua de 180.000 d'ingressos passius, deixant 130.000 en guanys de la corporació S. No pot. La pèrdua és passiva; els ingressos de la corporació S són no passius. Viuen en habitacions diferents.
Aquest és el parany que colpeja més fort. Els propietaris que compren el seu propi edifici i planifiquen grans deduccions per amortització el primer any —sovint l'argument de venda explícit d'un proveïdor de segregació de costos— descobreixen freqüentment que les deduccions estan atrapades darrere de la barrera de les PAL mentre que els ingressos que havien de protegir romanen totalment subjectes a impostos.
Per què tants propietaris hi cauen
Tres patrons impulsen la majoria de sorpreses en l'autolloguer.
El consell de "separar els béns immobles de l'activitat operativa". Gairebé tots els advocats d'empresa recomanaran mantenir els béns immobles en una entitat diferent de l'activitat operativa. El raonament és sòlid: aïlla la responsabilitat, fa que les vendes futures o la successió siguin més netes i protegeix l'edifici dels creditors de la part operativa. Res d'això és incorrecte. Però les persones que donen el consell sovint no adverteixen sobre la conseqüència fiscal de cobrar el lloguer entre les dues entitats.
Estudis de segregació de costos en edificis ocupats pel propietari. Un estudi de segregació de costos reclassifica parts d'un edifici de propietat a 39 anys a propietat a 5, 7 i 15 anys, alliberant l'amortització extraordinària en els primers anys. Amb l'amortització extraordinària permanent del 100% de nou en vigor, les deduccions poden ser enormes. Però si l'edifici es lloga a una empresa operativa vinculada i el propietari participa materialment en aquesta empresa, aquestes deduccions són pèrdues passives que no tenen on anar.
Oscil·lacions a curt termini. Un lloguer que ha estat còmodament rendible durant una dècada pot passar a pèrdues després d'una renovació important, una rotació de llogaters amb mesos de desocupació o una sola reparació important. El propietari està acostumat a veure els ingressos recaracteritzats com a no passius i assumeix que la simetria funciona en ambdós sentits. No és així.
En cada cas, la regulació es comporta exactament com està escrita. El propietari és qui l'ha interpretat malament.
L'elecció d'agrupació: La via d'escapament més important
La Regulació de la Tresoreria 1.469-4 permet tractar dues o més activitats com una única "unitat econòmica" a efectes de la Secció 469. Si una activitat de lloguer i una activitat comercial o empresarial formen una "unitat econòmica adequada", es poden agrupar. Un cop agrupades, es tracten com una sola activitat, i la participació material en la unitat combinada significa també la participació material en el lloguer.
L'efecte pràctic: un autolloguer que s'ha agrupat amb l'activitat operativa a la qual serveix passa a formar part de l'activitat comercial activa. Tant els ingressos nets com les pèrdues netes del lloguer flueixen com a no passius. L'asimetria desapareix. Una pèrdua en l'edifici pot compensar ara el benefici de la consulta.
Hi ha condicions. Per agrupar un lloguer amb una activitat comercial o empresarial, s'ha de complir una de les dues condicions següents:
- L'activitat de lloguer és insubstancial en relació amb l'activitat comercial o empresarial, o l'activitat comercial o empresarial és insubstancial en relació amb el lloguer, o
- Cada propietari de l'activitat comercial o empresarial té el mateix interès de propietat proporcional en l'activitat de lloguer.
Per a la configuració clàssica d'un sol propietari —la Maya posseeix el 100% tant de la seva consulta com de la LLC de l'edifici— el segon test es compleix automàticament. L'agrupació està disponible i sovint és el moviment correcte.
Dues advertències:
- L'agrupació s'ha de declarar per escrit en la declaració, l'any en què s'agrupa per primera vegada, mitjançant una declaració que identifiqui les activitats que s'agrupen i la justificació.
- Un cop feta, l'agrupació és difícil de desfer. En general, no es pot desagrupar tret que l'agrupació original fos clarament inadequada o hi hagi un canvi material en els fets. Si algun dia voleu vendre l'edifici per separat de l'empresa i alliberar les pèrdues passives suspeses en el moment de la disposició, l'agrupació pot complicar-ho.
L'agrupació tampoc és una panacea. Només ajuda si realment participeu materialment en l'activitat operativa. I no allibera les pèrdues passives que es van suspendre en els anys anteriors a l'agrupació. Aquestes romanen bloquejades fins que us desprengueu de l'activitat en la seva totalitat.
La solució alternativa per al professional immobiliari
Si compliu els requisits com a professional immobiliari segons la Secció 469(c)(7), totes les vostres activitats de lloguer poden ser tractades potencialment com a no passives, però només si participeu materialment en cada lloguer individualment, o si feu una elecció d'agregació separada sota la Reg. 1.469-9(g) per tractar tots els vostres lloguers com una sola activitat.
Un professional immobiliari és algú que dedica més de 750 hores i més de la meitat del seu temps de servei personal durant l'any a activitats o negocis immobiliaris en els quals participa materialment. Per a un dentista o el propietari d'un restaurant a temps complet, això és gairebé impossible de complir. Per a un cònjuge que treballa principalment en el sector immobiliari mentre l'altre gestiona el negoci operatiu, pot ser molt factible.
Crucialment, l'estat de professional immobiliari interactua amb la regla de l'autolloguer d'una manera contraintuïtiva. L'IRS ha mantingut sistemàticament la posició —i el Tribunal Fiscal hi ha estat d'acord generalment— que la regla de recaracterització de l'autolloguer preval sobre l'estat de professional immobiliari. Fins i tot un professional immobiliari qualificat veu com els seus ingressos d'autolloguer es recaracteritzen com a no passius. L'elecció d'agregació sota la 1.469-9(g) no dissol per si mateixa la regla de l'autolloguer.
La sortida continua sent l'agrupament segons la 1.469-4. Un professional immobiliari que agrupa l'autolloguer amb el negoci operatiu sota la 1.469-4, a més de qualsevol agregació sota la 1.469-9(g), pot convertir el lloguer en una activitat no passiva en virtut de la participació material en la unitat agrupada. La regla per als autolloguers és tècnica i exigent en aquesta estructura de capes; recompensa els propietaris que planifiquen l'estructura amb el seu assessor fiscal abans de signar el contracte d'arrendament, no després.
Tres moviments defensius abans de signar el contracte d'arrendament
Si esteu a punt de configurar un autolloguer —o ja en teniu un i l'esteu revisant—, aquests són els moviments que surten a compte:
- Decidiu l'agrupament des del principi. Tingueu la conversa sobre la Reg. 1.469-4 abans que el primer xec de lloguer canviï de mans. Si opteu per agrupar, adjunteu la declaració de divulgació a la declaració d'impostos del primer any. Si opteu per no fer-ho, feu-ho per una raó que pugueu articular, com ara preservar la capacitat de vendre l'edifici per separat més endavant.
- Ajusteu el lloguer al valor just de mercat. Un lloguer massa alt sembla un intent de drenar el benefici operatiu. Un lloguer massa baix sembla una distribució encoberta i pot ser reclassificat per l'IRS. Obtingueu un estudi de mercat de lloguers i documenteu els contractes comparables en els quals us heu basat.
- Modeleu la depreciació abans d'encarregar un estudi de segregació de costos. Un estudi de segregació de costos en un autolloguer no agrupat pot generar pèrdues passives de sis i set xifres que no es poden utilitzar en l'any en curs. L'estudi encara té valor perquè les pèrdues no es perden —se suspenen i es traslladen a exercicis posteriors—, però el benefici de caixa pot trigar anys a arribar. Analitzeu els números amb i sense agrupament abans de gastar 20.000 $ en l'informe d'enginyeria.
Comptabilitat que fa que això sigui tractable
La regla de l'autolloguer també és un problema comptable. Necessiteu llibres nets per a ambdues entitats, tant en base de caixa com de meritació, desglossats de manera que el càlcul de la recaracterització sigui trivial quan s'estigui preparant la declaració. Això significa:
- Un llibre major separat per a l'entitat de lloguer, encara que sigui una LLC d'un sol membre que tributi a l'Annex E (Schedule E).
- Ingressos per lloguer registrats mensualment perquè el desglossament brut/net sigui obvi.
- Depreciació, interessos hipotecaris i despeses operatives mantinguts dins de l'entitat de lloguer, no transferits a l'empresa operativa.
- Un rastre documental clar que mostri el contracte d'arrendament, els pagaments del lloguer i qualsevol millora pagada per quina entitat.
Com més precisament es rastregin les entitats per separat, més fàcil serà per al vostre comptable aplicar o defensar l'agrupament, assignar pèrdues suspeses i donar suport a una futura venda de l'edifici o del negoci. Les eines de comptabilitat en text pla —on tot el llibre major és un fitxer de text llegible i amb control de versions— fan que aquest tipus de separació multientitat sigui senzilla, perquè podeu mantenir fitxers paral·lels o utilitzar jerarquies de comptes sense pagar per una segona llicència de programari. El punt clau no és l'eina. El punt clau és que no podeu defensar una posició fiscal de la qual no heu portat realment la comptabilitat.
Manteniu els vostres registres multientitat nets des del primer dia
La regla de l'autolloguer és un dels molts llocs del codi fiscal on la resposta depèn de registres nets i separables en múltiples entitats. Si la vostra LLC de lloguer i la vostra empresa operativa comparteixen un sol compte bancari, barregen despeses o funcionen amb un sol fitxer de QuickBooks, no podreu donar suport a una elecció d'agrupament, defensar un lloguer a preu de mercat o alliberar pèrdues suspeses en el moment de la disposició. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que us ofereix total transparència i control de versions en tants llibres majors com necessiteu, sense caixes negres, sense dependència de proveïdors i sense tarifes per usuari addicional quan afegiu una altra entitat. Comenceu de franc i veieu per què els desenvolupadors, els professionals de les finances i els propietaris de múltiples entitats s'estan passant a la comptabilitat en text pla.