Secció 45L abans que s'apaguin els llums: com els constructors i promotors encara poden reclamar entre 2.500 i 5.000 $ per unitat abans del 30 de juny de 2026

Si construïu habitatges unifamiliars, habitatges prefabricats o projectes multifamiliars, la Llei "One Big Beautiful Bill" (OBBBA) acaba d'establir un termini límit estricte per a un dels crèdits fiscals més valuosos de la indústria de la construcció. El Crèdit per a Habitatges Nous Eficients Energèticament de la Secció 45L —que originalment s'havia de mantenir fins al 2032— ara finalitza per als habitatges adquirits després del 30 de juny de 2026. Cada unitat que vengueu o llogueu per primera vegada abans d'aquesta data encara pot generar entre 500 i 5.000 \, però només si la certificació, els registres laborals i la documentació estan enllestits abans que s'emeti el certificat.

El crèdit ha pagat milers de milions als constructors d'habitatges des de 2006, i la versió 2023-2026 és, amb diferència, la més generosa que hi ha hagut mai. El problema és que no funciona de la mateixa manera que la majoria dels incentius fiscals per a constructors. No es pot sol·licitar a posteriori, no es pot autocertificar i no es poden esmenar els registres de salaris predominants que faltin un cop la unitat canvia de mans. Aquesta guia detalla exactament qui es considera un contractista elegible, què requereixen realment els quatre nivells de crèdit i com presentar la reclamació al Formulari 8908 sense perdre la base de cost que necessiteu per a l'amortització o el LIHTC.

Què paga la Secció 45L — i què va canviar el 2026

Per al període que va començar l'1 de gener de 2023, el crèdit s'estructura al voltant de dos programes de certificació (ENERGY STAR i el programa Zero Energy Ready Home del Departament d'Energia, recentment rebatejat com DOE Efficient New Homes) i dos tipus d'edificis (unifamiliars/prefabricats versus multifamiliars).

Els imports del crèdit per unitat són:

Dues coses a tenir en compte:

1. Per als habitatges unifamiliars i prefabricats, l'import més alt de Zero Energy Ready és automàtic quan es compleix l'estàndard. No es requereix el salari predominant per a aquests tipus d'habitatge.
2. Per als multifamiliars, es perd el 80% del crèdit si no es pot documentar el compliment del salari predominant. Un projecte multifamiliar de 60 unitats al nivell ENERGY STAR val 30.000 $sense salari predominant i 150.000$ amb ell. En el nivell Zero Energy Ready, el mateix projecte passa de 60.000 $a 300.000$.

El canvi de l'OBBBA va accelerar l'extinció en més de sis anys. Els habitatges adquirits (venuts o llogats per primera vegada) després del 30 de juny de 2026 no són elegibles, independentment de quan hagi començat la construcció.

Qui es considera el "Contractista Elegible"

L'error conceptual més costós en aquest crèdit és pensar que el d'estructura, el contractista general o l'ofici que va construir físicament la unitat és qui pot reclamar-lo. Gairebé mai és així. El Codi de Rendes Internes defineix el contractista elegible com la persona que va construir el nou habitatge eficient energèticament qualificat i que tenia la titularitat i una base en l'habitatge durant la seva construcció.

A la pràctica, això significa:

• Si un constructor-promotor és propietari del terreny i de l'obra en curs i contracta subcontractistes per fer la mà d'obra real, el constructor-promotor és el contractista elegible, no els subcontractistes.
• Si un promotor immobiliari contracta un contractista general sota un contracte de construcció a preu fix i manté la titularitat i el risc de pèrdua durant tota la construcció, el promotor és el contractista elegible.
• Si un productor d'habitatges prefabricats construeix habitatges per a la venda a un minorista tercer que després ven al propietari, el productor és el contractista elegible.
• Un contractista que construeix en el terreny del client —on el client té la titularitat durant la construcció— no compleix els requisits, perquè el contractista mai va tenir una base en l'habitatge en si.

Perquè el crèdit s'apliqui, el contractista elegible ha de vendre o llogar l'habitatge qualificat a una persona que l'utilitzarà com a residència durant l'exercici fiscal. Una unitat que un constructor reserva per a ús personal, que manté com a casa de mostra indefinidament o que lloga a una entitat corporativa per a ús no residencial no es considera "adquirida" en el sentit de la llei.

Per als multifamiliars, "adquirit" generalment significa el primer lloguer de cada unitat d'habitatge a un llogater per a ús residencial. Això és el que activa el crèdit, no el certificat d'ocupació del projecte.

ENERGY STAR vs. Zero Energy Ready: Quin estàndard triar

Ambdues certificacions requereixen un avaluador extern —gairebé sempre un avaluador HERS (Home Energy Rating System)— per realitzar la revisió del projecte, inspeccions in situ, proves de porta bufadora i de fuites en conductes, i una certificació final abans que la unitat es vengui o es llogui. L'avaluador elegible no pot ser el vostre empleat. Trieu l'estàndard en la fase de disseny, no en la d'estructura.

ENERGY STAR és el llistó més baix i el més conegut. Per a la 45L, l'habitatge ha d'estar certificat segons una versió del programa amb una data d'entrada en vigor específica per a l'estat que coincideixi amb el moment en què es va realitzar el permís o la construcció. Per a la majoria de permisos unifamiliars obtinguts el 2023 o posteriorment, el mínim és ENERGY STAR Single-Family New Homes (SFNH) Versió 3.1 o 3.2 segons l'estat. Els habitatges prefabricats segueixen el programa ENERGY STAR Manufactured Homes. Les unitats multifamiliars utilitzen ENERGY STAR Multifamily New Construction (MFNC) Versió 1.1 o posterior.

DOE Zero Energy Ready Home és el nivell més exigent. Un habitatge Zero Energy Ready ja ha de complir els requisits d'ENERGY STAR i, a més, afegir requisits addicionals derivats del programa Indoor airPLUS de l'EPA, una envolupant de l'edifici prou estanca per estar preparada per a l'energia solar i sistemes HVAC dimensionats segons un càlcul de càrrega Manual J. El benefici és el doble del crèdit. Per a un habitatge de promoció de 167 metres quadrats (1.800 peus quadrats), el cost incremental de passar d'ENERGY STAR a Zero Energy Ready sovint és d'entre 4.000 i 8.000 \, mentre que la diferència de crèdit és exactament de 2.500 $ per unitat. Si el vostre disseny de construcció ja incorpora bombes de calor, ventilació mecànica i una construcció d'envolupant estanca, la millora pot amortitzar-se només amb el crèdit abans que aparegui qualsevol estalvi energètic a la factura del propietari.

Per als constructors que no s'acaben de decidir el 2026, una regla pràctica útil: apunteu a ENERGY STAR per als habitatges construïts per a la venda que ja tenen l'estructura feta, i apunteu a Zero Energy Ready per a qualsevol unitat que encara estigui en fase de revisió del projecte.

La trampa del salari prevalent en projectes multifamiliars

En el cas dels projectes multifamiliars, el salari prevalent marca la diferència entre un crèdit simbòlic i un de realment significatiu. La regla és clara i implacable. Per reclamar l'import incrementat de 2.500 o 5.000 \, cada treballador i mecànic empleat pel contractista o qualsevol subcontractista en la construcció, alteració o reparació del projecte multifamiliar ha d'haver rebut una remuneració no inferior a les taxes salarials prevalents determinades pel Secretari de Treball per a la localitat i la classificació laboral corresponents.

Això significa que:

• Necessiteu registres de nòmines certificades per a cada ofici.
• Cal obtenir les determinacions salarials de la base de dades SAM.gov Wage Determinations OnLine (anteriorment WDOL.gov) abans de començar la construcció, vinculades a la classificació laboral específica de Davis-Bacon.
• Si un treballador ha estat mal classificat o no ha rebut el pagament correcte, podeu esmenar l'error dins del termini reglamentari pagant els salaris endarrerits més una prima d'interessos i, en alguns casos, una penalització a la Tresoreria, però només si ho detecteu i corregiu abans que ho faci l'IRS.
• Els requisits d'aprenentatge (el segon pilar del marc més ampli de salari prevalent i aprenentatge sota la Llei de Reducció de la Inflació) no s'apliquen a la Secció 45L. Només importen les taxes salarials.

Heu de presentar el Formulari 7220, Verificació i correccions del salari prevalent i aprenentatge (PWA), adjunt a la vostra declaració per justificar el crèdit incrementat. Es requereix un Formulari 7220 separat per a cada projecte pel qual es reclami l'import augmentat.

On els constructors solen perdre el crèdit amb més freqüència en aquest punt:

1. El contractista general signa un contracte de preu fix amb els subcontractistes i mai arriba a veure les nòmines reals d'aquests, per la qual cosa no pot demostrar el que s'ha pagat.
2. La determinació salarial arxivada correspon al comtat equivocat o al "tipus de construcció" incorrecte (residencial vs. edificació vs. obra civil).
3. Els aprenents reben el pagament segons la ràtio d'oficial que figura a la determinació salarial en lloc de la ràtio del programa d'aprenentatge; això es considera una classificació errònia, no un dèficit salarial, i activa obligacions d'esmena.

Si actualment us trobeu a mitja construcció d'un projecte multifamiliar i no disposeu de nòmines certificades, inicieu una reconstrucció forense immediatament. Sense ella, el crèdit cau de 5.000 $a 1.000$ (o de 2.500 $a 500$) per unitat, la qual cosa en un projecte de tipus "garden-style" de 100 unitats representa una variació de 400.000 $.

La regla de reducció de la base i l'excepció del LIHTC

La Secció 45L és un crèdit empresarial general i està subjecte al règim de reducció de la base de la Secció 280C. Heu de reduir la base de cada habitatge que compleixi els requisits per l'import del crèdit 45L que reclameu. Per a un constructor de promocions, això significa que el cost de les mercaderies venudes per a aquesta unitat és menor per l'import del crèdit, de manera que el valor net del crèdit depèn de la vostra taxa impositiva marginal i del patró de manteniment de l'inventari.

Hi ha una excepció crítica que els promotors d'habitatge assequible mai haurien de passar per alt. No es redueix la base d'un edifici a efectes del crèdit fiscal per a habitatges de baixos ingressos (LIHTC) sota la Secció 42 pel crèdit 45L. Això significa que un promotor que combina el LIHTC amb el 45L pot reclamar tant la totalitat de la base elegible per al LIHTC com el crèdit 45L en cada unitat qualificada; un benefici acumulatiu que el Congrés va preservar explícitament quan va redactar les esmenes de 2022. Especialment per als projectes LIHTC del 9%, combinar el 45L al nivell de 5.000 $ per unitat Zero Energy Ready amb el compliment del salari prevalent és una de les poques maneres d'afegir centenars de milers de dòlars de capital no diluïble a una operació sense afectar la base del LIHTC.

En el cas d'habitatges multifamiliars a preu de mercat, la reducció de la base sí que s'aplica i redueix la base depreciable de l'edifici. Feu els càlculs després d'impostos: amb una taxa impositiva corporativa del 21%, un crèdit de 5.000 $redueix la depreciació en 5.000$ repartits en 27,5 anys, de manera que el valor econòmic net del crèdit és d'aproximadament 4.900 $, no 5.000 $. Segueix sent extraordinari, però no és totalment gratuït.

Com reclamar-ho realment: mecànica del Formulari 8908

La mecànica és senzilla si els vostres registres subjacents estan en ordre:

1. Obtingueu el certificat abans de l'adquisició. El vostre avaluador HERS o un altre certificador elegible ha d'emetre el certificat ENERGY STAR o Zero Energy Ready abans que la unitat es vengui o es llogui per primera vegada. Els certificats emesos després de l'adquisició solen ser rebutjats sistemàticament en les auditories.
2. Recopileu els certificats i guardeu-los amb l'expedient de la unitat. No esteu obligats a adjuntar-los a la vostra declaració, però heu de conservar-los. Cada certificat identifica el certificador, la versió del programa i l'habitatge específic.
3. Presenteu el Formulari 8908 amb la declaració del contractista elegible. La Part I recull el recompte d'unitats per nivell de crèdit (línies 1a a 4b en la revisió actual). La Part II identifica cada certificador per nom, adreça i TIN. El total de certificacions de la línia B ha de ser igual al total d'unitats de la Part I.
4. Adjunteu el Formulari 7220 si esteu reclamant els imports més alts per a projectes multifamiliars a les línies 3b o 4b. Sense aquest formulari, el crèdit incrementat es denega encara que els salaris s'hagin pagat realment.
5. Traslladeu el crèdit al Formulari 3800, Crèdit empresarial general. La Secció 45L no és reemborsable, però segueix les regles generals de compensació cap enrere (1 any) i cap endavant (20 anys) del crèdit empresarial general. Per als constructors que operen com a entitats transparents, el crèdit flueix cap als socis o accionistes de societats de tipus S mitjançant el K-1.
6. Reduïu la base de cost de la unitat en la vostra comptabilitat per l'import del crèdit, excepte per a la base del LIHTC.

Els errors més comuns en el Formulari 8908 són:

• Incloure unitats que mai es van adquirir durant l'any fiscal. El crèdit s'assigna a l'any d'adquisició, no a l'any de construcció. Un habitatge certificat al novembre de 2025 però no venut a final d'any correspon a la declaració de 2026, no a la de 2025.
• Comptar la mateixa unitat multifamiliar tant en el nivell de crèdit inferior com en el superior. Cada unitat s'inclou exactament en una columna.
• Enumerar el contractista principal com a certificador. El certificador és l'organització de qualificació o l'avaluador HERS individual, no l'empresa que els ha contractat.

Estratègia de calendari per als últims 13 mesos

A mesura que s'acosta el 30 de juny de 2026, els constructors i promotors tenen tres opcions pràctiques per a qualsevol unitat que encara estigui en producció:

• Accelerar el tancament o el primer contracte de lloguer dins de la finestra elegible. Una unitat que s'hauria tancat al juliol de 2026 val entre 2.500 i 5.000 dòlars més si es tanca el 29 de juny. Per als habitatges plurifamiliars, això significa fer entrar els llogaters —almenys un contracte signat per unitat— abans de l'1 de juliol.
• Assegurar la certificació aviat. Els avaluadors HERS solen omplir les seves agendes durant l'últim trimestre abans que expiri qualsevol crèdit fiscal. Reserveu les vostres inspeccions i proves finals ara mateix si encara no ho heu fet.
• Documentar el salari prevalent de manera retroactiva. Si esteu construint habitatges plurifamiliars i mai no heu configurat una nòmina a l'estil Davis-Bacon, comenceu ara. La reconstrucció és possible però costosa, i la pressió del temps s'acumula amb cada període de pagament que passa sense una nòmina certificada.

Per a les unitats que realment no puguin arribar a l'adquisició abans del 30 de juny de 2026, el crèdit simplement desapareix. No hi ha cap regla de transició ni pròrroga de bona fe. Els redactors de l'OBBBA van establir deliberadament una data límit estricta en lloc d'una eliminació progressiva.

Mantingueu la vostra comptabilitat de construcció preparada per a auditories des del primer dia

La Secció 45L és una d'aquelles rares disposicions fiscals on els càlculs són generosos però els requisits de documentació són implacables. Els constructors que perden el crèdit en una auditoria gairebé sempre el perden pels registres, no pel fons: falta de credencials del certificador, buits en les nòmines certificades, unitats adquirides en l'any fiscal incorrecte o reduccions de la base que mai s'han comptabilitzat. La comptabilitat en text pla (plain-text accounting) fa que aquest tipus d'error sigui més difícil. Beancount.io us ofereix registres financers transparents i amb control de versions per a cada unitat, cada projecte i cada crèdit que reclameu, de manera que quan l'IRS demani el rastre, el pugueu presentar en lloc d'haver de reconstruir-lo. Comenceu de franc i aporteu a la vostra comptabilitat la mateixa disciplina que el vostre avaluador HERS aporta a la prova de la porta bufadora.