Imagineu-vos això. És març i el tresorer d'una associació de condominis de 240 unitats obre els llibres de l'any passat per trobar-hi una sorpresa inesperada: el fons d'operacions ha tancat l'any amb 42.000 $ en excés de quotes. Les reserves estan sanejades, l'aparcament s'ha pavimentat per sota del pressupost i l'estat bancari té un aspecte fantàstic. Llavors, el CPA envia un esborrany del Formulari 1120 amb una factura fiscal que esborra un terç de l'excedent.
El tresorer s'espanta, convoca una reunió de la junta i aprèn una cosa que ningú no esmenta a l'orientació: la majoria de les associacions de propietaris poden presentar una declaració diferent —el Formulari 1120-H— que els permet excloure la major part dels ingressos dels seus membres dels impostos per complet. També poden revisar un petit document anomenat elecció de la Revenue Ruling 70-604, que hauria fet que la qüestió de l'excedent fos irrellevant des del principi.
Aquesta guia recorre l'elecció entre el Formulari 1120 i el Formulari 1120-H, les proves d'elegibilitat segons la Secció 528 de l'Internal Revenue Code, la mecànica del vot 70-604 i els hàbits de comptabilitat que fan que la presentació sigui indolora cada primavera. Està escrita per a membres de la junta, tresorers, administradors de finques i els CPA de petites empreses que els serveixen.
Per què les associacions de propietaris tenen la seva pròpia secció fiscal
La majoria de les organitzacions sense ànim de lucre ho són perquè persegueixen un propòsit benèfic, educatiu o religiós reconegut sota la Secció 501(c)(3) o una de les seves variants. Les associacions de propietaris no encaixen en aquest motlle. Existeixen per gestionar la propietat compartida —teulades, passadissos, piscines, carreteres privades, paisatgisme— en nom dels propietaris que la van pagar. L'"associació" és realment una capa de coordinació entre desenes o milers de propietaris individuals.
El Congrés ho va reconèixer el 1976 en promulgar la Secció 528 de l'Internal Revenue Code. La idea era senzilla: si cent veïns contracten un sol contractista per segar la gespa comuna i reuneixen els seus diners per pagar-li, aquest fons comú no hauria de crear, per si mateix, una empresa imposable. Les quotes són realment només despeses compartides que canvien de mans. Així, la Secció 528 permet a una associació que compleixi els requisits optar per tractar les quotes dels membres per al manteniment de la propietat de l'associació com a "ingressos per funcions exemptes" —completament fora de la base imposable.
Però la Secció 528 és una elecció, no un estatus automàtic. L'associació presenta el Formulari 1120-H cada any per fer l'elecció, i ha de complir quatre proves d'elegibilitat cada any per qualificar. Si l'elecció falla —o si la junta mai no la fa—, l'associació torna per defecte a ser una corporació C regular sota el Formulari 1120, amb tota la complexitat i exposició a auditories que això comporta.
Qui pot presentar el Formulari 1120-H
Tres tipus d'organitzacions compleixen els requisits:
- Associacions de gestió de condominis. Els propietaris posseeixen unitats dins d'un edifici o complex compartit; l'associació gestiona els elements comuns (vestíbul, ascensors, exterior estructural, sistemes mecànics).
- Associacions de gestió immobiliària residencial. Els propietaris posseeixen parcel·les independents dins d'una comunitat planificada; l'associació gestiona la infraestructura compartida (carreteres, portes, piscines, parcs, paisatge).
- Associacions de multipropietat (timeshare). Els propietaris tenen dret d'ús, o una participació fraccionària, en una propietat de vacances; l'associació gestiona les zones comunes del complex.
Les associacions de propietaris comercials, els districtes de millora empresarial i les associacions comercials no compleixen els requisits per a la Secció 528 i han de presentar el Formulari 1120 o, en casos rars, reclamar l'exempció sota una altra secció del Codi.
Les quatre proves per a l'elegibilitat de la Secció 528
Per presentar el Formulari 1120-H, una associació ha de satisfer totes quatre proves anualment:
La prova organitzativa
L'associació ha d'estar organitzada i funcionar per permetre l'adquisició, construcció, gestió, manteniment i cura de la propietat de l'associació. A la pràctica, els documents de govern —declaració, CC&R, estatuts— han de donar a l'associació el control sobre la propietat comuna i obligar-la a mantenir aquesta propietat. Gairebé totes les HOA de formulari estàndard ho compleixen per disseny.
La prova del 60% d'ingressos
Almenys el 60% dels ingressos bruts de l'associació per a l'exercici fiscal han de consistir en ingressos per funcions exemptes. Els ingressos per funcions exemptes són les quotes, taxes o derrames pagades pels membres com a membres, en la seva capacitat de propietaris, per finançar el manteniment de la propietat comuna. Les contribucions a reserves recollides dels propietaris compten com a ingressos per funcions exemptes perquè continuen sent quotes pagades per mantenir la propietat de l'associació.
Els ingressos que no compten com a ingressos per funcions exemptes inclouen els interessos sobre l'efectiu operatiu o els dipòsits de reserva, els dividends de les reserves invertides, els guanys de capital per la venda de propietat de l'associació, els ingressos per lloguer de persones no membres que lloguen l'espai de la casa club, els ingressos de la bugaderia i de les màquines expenedores, i les taxes cobrades per serveis. Un cop una comunitat comença a gestionar la seva casa club com una sala de banquets, aquests ingressos s'acumulen al costat equivocat del llibre major.
La prova de despeses del 90%
Almenys el 90% de les despeses de l'associació de l'any s'han de destinar a l'adquisició, construcció, gestió, manteniment i cura de la propietat de l'associació. Qualifiquen tant les despeses operatives corrents (jardineria, assegurances, manteniment de la piscina, serveis públics per a zones comunes, quotes de gestió) com les despeses de capital (substitució de teulades, reasfaltat de carreteres, millores mecàniques).
Què no qualifica? Els diners gastats en partides que només beneficien un subconjunt de propietaris o que no tenen cap connexió amb la propietat en si; per exemple, patrocinar l'equip esportiu del fill d'un membre, pagar esdeveniments socials per als membres que s'assemblin més a entreteniment que a construcció de comunitat, o fer donacions directes a organitzacions benèfiques externes.
La prova residencial del 85%
Almenys el 85% de les unitats s'han d'utilitzar amb finalitats residencials. La prova analitza les unitats, no els metres quadrats, i es considera que les associacions de multipropietat la superen automàticament.
Cadascuna d'aquestes proves és anual. Una associació que hagi superat fàcilment les proves 60/90 durant cinc anys pot suspendre l'any sisè si obté un guany inesperat d'un lloguer d'una torre de telefonia mòbil o gestiona un programa de lloguer de la casa social inusualment gran, i llavors hauria de presentar el Formulari 1120 per a aquell any concret.
El càlcul d'impostos: un tipus fix, però només sobre una part petita
Si l'associació opta per l'elecció de la Secció 528 i qualifica, això és el que tributa:
- Ingressos per funcions exemptes (derrames dels membres, quotes, contribucions a reserves): no tributen.
- Ingressos no exempts (interessos, dividends, quotes de no membres, ingressos per lloguer a no membres, guanys de capital en inversions): tributen.
- L'associació obté una deducció específica de 100 $ dels ingressos no exempts abans d'aplicar el tipus.
- El tipus és del 30% fix per a associacions de gestió de condominis i béns arrels residencials.
- El tipus és del 32% fix per a associacions de multipropietat.
- Tant els ingressos ordinaris com els guanys de capital tributen al mateix tipus fix. No hi ha un tractament favorable per als guanys de capital a llarg termini.
Així, una associació amb 850.000 d'interessos en certificats de dipòsit (CD) de reserva calcularia el seu impost d'aquesta manera:
Ingressos no exempts (interessos) 12.400 $
Menys: despeses directament relacionades (0 $) # comissions bancàries, a la pràctica solen ser trivials
Menys: deducció específica (100 $)
Base imposable 12.300 $
Impost al 30% 3.690 $Els 850.000 $ de les quotes mai apareixen en el càlcul de l'impost.
Ara considerem les mateixes xifres sota el Formulari 1120, que tractaria l'associació com una corporació C regular:
Ingressos bruts 862.400 $ # totes les quotes + interessos
Menys: despeses totals (830.000 $) # operatives + reserves gastades
Base imposable 32.400 $
Impost al 21% 6.804 $Per a la majoria de comunitats, la via del Formulari 1120-H surt molt més rendible, a menys que l'associació hagi tingut un any difícil i les despeses operatives hagin superat les quotes operatives. En aquest escenari, la declaració de la corporació C pot generar una pèrdua operativa neta deduïble que es pot compensar en exercicis futurs; el Formulari 1120-H no pot generar ni traslladar pèrdues operatives netes (NOL).
El parany del Formulari 1120: Les quotes dels membres com a ingressos imposables
Aquesta és la part que fa ensopegar les juntes que deixen que una elecció de la Secció 528 caduqui i tornen al Formulari 1120 sense reflexionar-hi. Al Formulari 1120, totes les quotes dels membres es consideren presumptament ingressos imposables, tret que l'associació pugui estructurar-les fora dels ingressos bruts. La forma convencional és invocar la Revenue Ruling 70-604: en una reunió anual de membres, els membres voten per reemborsar qualsevol excés d'ingressos dels membres sobre les despeses dels membres o aplicar aquest excés a les quotes de l'any vinent.
Si es fa correctament, aquest vot significa que una HOA que presenta el Formulari 1120 no paga impost de societats sobre l'excedent de les quotes al final de l'any, perquè aquestes quotes es consideren pagaments a compte per a les quotes de l'any vinent en lloc d'ingressos de l'any corrent. Si es fa incorrectament —o s'omet del tot—, l'excedent apareix com a ingressos imposables al tipus impositiu corporatiu.
Revenue Ruling 70-604: El document més important que els vostres membres mai llegiran
La resolució en si és una sola pàgina de 1970. Despullada de l'andamiatge legal, diu: una associació de propietaris que tingui un excés d'ingressos dels membres al final de l'any pot optar per reemborsar aquest excés als membres o traslladar-lo per compensar les quotes de l'any vinent, i aquest trasllat evita que l'excedent tributi com a ingressos de l'any corrent.
S'han consolidat diverses regles pràctiques al voltant de la resolució al llarg de les dècades:
El vot ha de ser realitzat pels membres, no per la junta. La resolució es refereix als "propietaris-accionistes" que decideixen què fer amb l'excés. La majoria de comptables (CPA) ho tracten com un requisit de vot formal dels membres en una reunió anual, amb la resolució registrada en l'acta. Una resolució només de la junta és arriscada.
El vot ha de tenir lloc de forma anual recurrent. Aquesta és una elecció per a un sol any, no una política perpètua. Cada any que l'associació vulgui la protecció, els membres han de votar.
Podeu traslladar l'excedent O reemborsar-lo, però no transferir-lo a reserves. Un anunci del servei de camp de l'IRS de 1992 ho va deixar clar: els dos únics resultats permissibles són un reemborsament als membres o un crèdit contra les quotes de l'any vinent. Passar els fons operatius excedents a reserves no qualifica i exposaria l'excedent a impostos.
El trasllat s'ha d'absorbir realment l'any següent. No podeu utilitzar la 70-604 per ajornar el mateix dòlar indefinidament. Si es traslladen 40.000 s'haurien d'aplicar contra les quotes de l'any dos i reduir efectivament el que deuen els membres.
El vot hauria de tenir lloc abans de presentar la declaració. Pràcticament, això significa celebrar la reunió anual entre el tancament de l'exercici fiscal i el termini de presentació (15 d'abril per a les associacions d'any natural, amb pròrrogues disponibles mitjançant el Formulari 7004).
Una proposta clara en la reunió anual seria similar a aquesta: "Es resol que qualsevol excés de les quotes dels membres sobre les despeses dels membres per a l'exercici fiscal que finalitza el 31 de desembre de 2025, s'aplicarà contra les quotes dels membres per al següent exercici fiscal, d'acord amb la Revenue Ruling 70-604." Dues o tres frases a l'acta solen ser suficients.
Per què importa això si de totes maneres presentareu el Formulari 1120-H? Per dues raons. En primer lloc, de vegades canvieu al Formulari 1120 a meitat de camí; per exemple, en un any de grans guanys de capital on l'estructura gradual de la corporació C millora el tipus fix del 30%. El vot de la 70-604 encara és necessari en la part de la 1120. En segon lloc, la guia d'auditoria de l'IRS per a associacions de propietaris busca explícitament el vot, de manera que convertir-lo en un hàbit anual elimina l'ambigüitat i protegeix la junta.
Mecànica de la presentació: dates, formularis i l'elecció any rere any
Any fiscal. La majoria de les associacions utilitzen l'any natural. Algunes trien un any fiscal que coincideixi amb el seu cicle de quotes, però la majoria no es compliquen.
Data límit. El formulari 1120-H s'ha de presentar el 15è dia del 4t mes després del tancament de l'exercici. Per a les associacions amb l'any natural, això és el 15 d'abril de l'any següent. El mateix termini s'aplica al formulari 1120.
Pròrroga. Presenteu el formulari 7004 abans de la data de venciment original per a una pròrroga automàtica de sis mesos del termini de presentació. Els impostos deguts s'han de pagar abans de la data límit original; les pròrrogues no ajornen el pagament.
L'elecció és anual. A diferència de la majoria de les eleccions fiscals, triar el formulari 1120-H no és un compromís permanent. L'associació tria cada any, declaració per declaració. Així, una associació pot presentar el 1120-H durant nou anys seguits, canviar al 1120 per un any anòmal (potser perquè les pèrdues operatives han creat una base imposable negativa a compensar o NOL), i tornar al següent l'any posterior. Molts comptables preparen ambdues declaracions cada any i deixen que la junta triï la que produeixi l'impost federal i estatal combinat més baix.
Conformitat estatal. Molts estats se sumen al formulari 1120-H. Alguns eximeixen l'associació de l'impost estatal completament si presenta el 1120-H a nivell federal. Alguns estats tenen les seves pròpies particularitats; Califòrnia, per exemple, té la seva pròpia versió (formulari 100 amb regles d'elecció específiques per a HOAs), i l'estructura fiscal de Florida fa que l'elecció sigui menys crítica. Comproveu sempre les declaracions estatals per separat.
Presentació fora de termini. Les sancions per presentar fora de termini es calculen sobre l'impost degut. Com que els ingressos per funcions exemptes no tributen, una associació sense ingressos no exempts més enllà d'una petita quantitat d'interessos sovint té una exposició mínima. Però la sanció per presentació tardana de qualsevol declaració és d'un mínim de 485 $ (per als exercicis fiscals de 2025) si es retarda més de 60 dies, així que no assumiu "com que no dec impostos, no hi ha sanció".
Un exemple pràctic: Pinegrove Estates HOA
Pinegrove Estates és una comunitat planificada de 180 cases als suburbis d'Atlanta. Aquí teniu l'estat de resultats de 2025, simplificat:
| Línia | Import |
|---|---|
| Quotes anuals | 720.000 $ |
| Derrama especial per a la substitució de la porta d'entrada | 54.000 $ |
| Aportacions a reserves (línia detallada en la factura de cada propietari) | 96.000 $ |
| Interessos meritats en CD de reserva | 9.800 $ |
| Tarifes de lloguer de la casa club per a no socis | 4.200 $ |
| Recàrrecs per mora i multes dels socis | 6.300 $ |
| Total d'ingressos bruts | 890.300 $ |
Les despeses operatives i de capital van ascendir a un total de 812.000 $, dels quals 782.000 es van destinar a un pressupost social per a la casa club que no estava directament relacionat amb el manteniment de la propietat comuna.
Test 1: Es compleix la prova d'ingressos del 60%?
Ingressos per funcions exemptes = quotes anuals + derrama especial + aportacions a reserves + recàrrecs per mora dels socis = 720.000 + 96.000 = 876.300 $.
876.300 = 98,4% — còmodament per sobre del 60%. La junta de Pinegrove de vegades es preocupa per si els recàrrecs per mora compten, però la visió de l'IRS és que les tarifes imposades als socis en la seva condició de socis, en relació amb la seva obligació de pagar quotes, sí que compten. Els lloguers de la casa club a no socis i els interessos dels CD no són exempts.
Test 2: Es compleix la prova de despeses del 90%?
Despeses relacionades amb la propietat = 782.000 . 782.000 = 96,3% — per sobre del 90%. El pressupost social de 30.000 $ és un element a vigilar; si Pinegrove mai augmentés el pressupost social mentre les despeses operatives disminueixen, la ràtio podria caure per sota del 90%.
Test 3: El test residencial del 85%
Totes les 180 cases són residencials unifamiliars. Aprovat.
Test 4: Test organitzatiu
La declaració registrada obliga l'HOA a mantenir camins, portes, la piscina i el paisatge comú. Aprovat.
El càlcul d'impostos
Ingressos no exempts = interessos de CD + lloguers de la casa club = 9.800 = 14.000 . Base imposable = 13.900 **.
Compareu-ho amb el formulari 1120: la base imposable seria 890.300 = 78.300 $, gravada al 21% sota el tipus impositiu fix actual per a societats tipus C, el que suposaria 16.443 .
L'angle de la resolució 70-604
Si en tancar l'any Pinegrove tingués inesperadament 25.000 evitessin la tributació de l'any actual en ser aplicats contra les quotes de 2026. Encara que Pinegrove planegi seguir amb el formulari 1120-H, el comptable recomana registrar una moció 70-604 cada any com una assegurança barata —tres frases a l'acta, sense cap cost.
Hàbits comptables que fan que l'elecció sigui senzilla
Si els vostres llibres no poden produir ràpidament el numerador i el denominador de la prova d'ingressos del 60% i de la prova de despeses del 90%, el vostre comptable estarà fent cirurgia reconstructiva cada març. Alguns hàbits fan que l'estat de preparació per a l'auditoria sigui constant durant tot l'any.
Fons d'operacions, de reserva i de derrames especials separats
La majoria d'HOA ben gestionades utilitzen la comptabilitat per fons, dedicant comptes separats (i sovint comptes bancaris separats) per al fons operatiu, el fons de reserva per a reposicions i qualsevol fons per a finalitats especials. No és només una qüestió de bones pràctiques comptables; en molts estats és obligatori legalment, i us ofereix un rastre d'auditoria net quan l'IRS o un membre pregunta on han anat a parar les quotes.
Un pla de comptes típic té actius numerats del 1000 al 1999 (comptes corrents operatius, fons del mercat monetari de reserva, CD de reserva, quotes a cobrar), passius del 2000 al 2999 (quotes pagades per avançat, despeses meritades, ingressos diferits de derrames especials encara no meritats), saldos de fons del 3000 al 3999, ingressos del 4000 al 4999 (quotes regulars, derrames especials, aportacions a reserves, recàrrecs per mora, interessos, lloguer de la casa club) i despeses de 5000+ desglossades en categories operatives.
Etiqueteu cada dòlar d'ingressos amb un codi d'exempt o no exempt
Afegiu un camp personalitzat o un subcompte que classifiqui cada transacció d'ingressos com a "funció exempta" o "no exempta". Quan arribi el moment de la prova del 60%, l'informe es farà sol. Les eines de comptabilitat en text pla i la majoria dels sistemes de gestió de propietats ho permeten sense necessitat de programari addicional.
Meriteu les quotes al costat correcte del tancament de l'exercici
Les quotes facturades al desembre però aplicables al pressupost operatiu del gener són pagaments anticipats; al tancament de l'exercici, han de figurar al balanç de situació com un passiu i traspassar-se a ingressos al gener. Registrar-les com a ingressos de l'any corrent infla l'excedent i complica la conversa sobre l'elecció 70-604.
Concilieu mensualment els CD de reserva
Els ingressos per interessos dels dipòsits de reserva són la part més comuna dels ingressos no exempts. Registrar-los mensualment, amb la classificació adequada, evita una cerca frenètica en els extractes bancaris a l'abril.
Mantingueu un "fitxer de decisions" per a la junta
Una carpeta senzilla —física o digital— que contingui la resolució anual 70-604, l'estudi de reserves més recent, la carta de l'auditor i el formulari 1120-H de l'any anterior. Quan arriba un nou tresorer, aquest fitxer és la memòria institucional.
Errors comuns i com evitar-los
Ometre la votació 70-604 perquè "presentem l'1120-H igualment". La votació no costa res i us protegeix en els anys en què els càlculs de l'1120-H no surten a compte i necessiteu canviar. Convertiu-ho en un punt fix de l'ordre del dia anual.
Tractar les contribucions a la reserva com a ingressos no exempts. Les contribucions a la reserva continuen sent quotes recaptades dels propietaris per al manteniment de la propietat de l'associació. Pertanyen al costat exempt de la prova del 60%.
Deixar que els lloguers del club social i de les instal·lacions a persones no membres es disparin. Una comunitat que converteix el seu club social en un espai per a bodes pot suspendre accidentalment la prova d'ingressos del 60% o imputar massa despeses al costat no exempt i suspendre la prova de despeses del 90%. Vigileu la trajectòria.
Presentar la declaració tard perquè no es devia res. La sanció mínima per presentació tardana s'aplica fins i tot quan l'import dels impostos a pagar és zero.
Oblidar la deducció específica de 100 $. És petita, però és l'única deducció que el formulari 1120-H permet aplicar contra els ingressos no exempts.
Intentar traspassar l'excedent operatiu a les reserves sota la 70-604. No està permès; les úniques opcions són el reemborsament o el traspàs a l'exercici següent.
Ometre les regles de conformitat a nivell estatal. El procés de presentació a Califòrnia és diferent. Florida exonera la majoria de les associacions de propietaris de l'impost sobre la renda estatal. L'impost de franquícia de Texas té els seus propis llindars. Presenteu sempre la declaració estatal juntament amb la federal.
Assumir que l'elecció és permanent. És anual. Reavalueu-la cada any, especialment després de projectes de capital, refinançaments o grans variacions en els interessos de les reserves.
Quan té sentit presentar el formulari 1120 en lloc de l'1120-H
La via del formulari 1120-H és la millor per a la gran majoria d'associacions, però hi ha escenaris on la declaració estàndard de societat anònima (C-corp) resulta més econòmica:
- Un any de pèrdues. Una associació de propietaris les despeses operatives de la qual hagin superat les quotes operatives pot generar una pèrdua operativa neta (NOL) aprofitable al formulari 1120 per compensar exercicis futurs. El formulari 1120-H no permet la generació ni el traspàs de pèrdues netes.
- Ingressos no exempts elevats en relació amb l'excedent net. Si la part imposable no exempta al formulari 1120-H és gran i l'ingrés net global sota la perspectiva de l'1120 fóra petit, el tipus del 21% de les C-corp pot ser millor que el tipus fix del 30% de l'1120-H.
- Grans despeses de capital amb característiques deduïbles. Una declaració sota l'1120 pot compensar certes despeses amb determinats ingressos de maneres que l'estructura fixa de l'1120-H no permet.
La pràctica estàndard dels CPA és preparar una comparació en dues columnes cada any: l'impost de l'1120-H versus l'impost de l'1120 (amb l'elecció 70-604 aplicada) i triar la xifra més baixa. L'elecció no ha de ser consistent any rere any.
Mantingueu les finances de la vostra associació a punt per a una auditoria
Gestionar una associació de veïns és més difícil del que sembla. Sou en part propietaris, en part directors d'entitats sense ànim de lucre i en part comptables; i l'IRS tracta la vostra declaració d'impostos com si sabéssiu exactament quina palanca accionar. Una fallada en la prova del 60% o una votació 70-604 omesa poden desviar milers de dòlars del fons de reserva cap al Tresor dels Estats Units.
Les juntes que gestionen això correctament comparteixen un hàbit: mantenen els seus llibres en un format transparent, auditable i compatible amb el text pla que fa que sigui trivial respondre preguntes com "quants dels nostres ingressos han estat ingressos de funcions exemptes aquest any?" i "què hem gastat en propietats de l'associació en comparació amb partides discrecionals?". Quan els llibres estan nets, l'elecció fiscal és una decisió de cinc minuts en comptes d'una correguda de tres setmanes.
Beancount.io ofereix una comptabilitat en text pla i amb control de versions que dóna a les associacions de veïns una transparència total sobre cada quota, cada contribució a la reserva i cada despesa —sense formats de fitxer propietaris, sense lligams amb proveïdors i amb una traça d'auditoria neta que qualsevol junta, auditor i CPA pot seguir. Comenceu de franc i descobriu per què els voluntaris amb mentalitat financera i els comptables de petites firmes trien la comptabilitat en text pla per a les organitzacions que gestionen.