如果你建造单户住宅、预制住宅或多户住宅项目，《One Big Beautiful Bill 法案》(OBBBA) 刚刚为建筑行业最有价值的税收抵免之一设定了硬性截止日期。Section 45L 新建节能住宅抵免额（最初原定运行至 2032 年）现在将于 2026 年 6 月 30 日 之后对购得的住宅停止执行。在该日期之前销售或首次出租的每个单元仍可获得 500 至 5,000 美元的抵免额，但前提是必须在证书颁发之前准备好认证、劳工记录和文书工作。
自 2006 年以来，该抵免额已向住宅建筑商支付了数十亿美元，而 2023-2026 年的版本是迄今为止最丰厚的一次。问题在于，它的运作方式与大多数建筑商税收激励措施不同。你不能在事后申请，不能自行认证，一旦单元易手，也无法补齐缺失的现行工资（prevailing wage）记录。本指南将详细介绍谁有资格成为合格承包商、四个抵免层级的具体要求，以及如何在不损失折旧或低收入住房税收抵免 (LIHTC) 所需成本基准的情况下，通过 8908 表格成功申领。
Section 45L 的支付额度——以及 2026 年的变化
在 2023 年 1 月 1 日开始的期间，抵免额围绕两个认证项目（“能源之星”和能源部的“零能耗住宅”项目，近期更名为“DOE 高效新住宅”）和两种建筑类型（单户/预制住宅与多户住宅）构建。
每单元抵免金额如下：
| 建筑类型 | 能源之星（ENERGY STAR）认证 | 零能耗住宅 (DOE 高效新住宅) 认证 |
|---|---|---|
| 单户住宅 | $2,500 | $5,000 |
| 预制住宅 | $2,500 | $5,000 |
| 多户住宅单元（未达现行工资标准） | $500 | $1,000 |
| 多户住宅单元（达到现行工资标准） | $2,500 | $5,000 |
需要明确两点：
- 对于单户住宅和预制住宅，只要达到标准，即可自动获得较高的零能耗住宅抵免额。 这些住宅类型不需要现行工资证明。
- 对于多户住宅，如果你无法证明符合现行工资规定，你将失去 80% 的抵免额。 一个达到“能源之星”级别的 60 单元多户住宅项目，在没有现行工资证明的情况下价值 30,000 美元，而在有证明的情况下价值 150,000 美元。在零能耗住宅层级，同一项目的抵免额则从 60,000 美元跃升至 300,000 美元。
OBBBA 的变化将截止日期提前了六年多。在 2026 年 6 月 30 日之后购得（销售或首次出租）的住宅不符合条件，无论何时开工。
谁算作“合格承包商”
关于这项抵免，最昂贵的误区是认为物理建造该单元的框架工、总承包商或施工方可以申领它。事实几乎并非如此。国内税收法典将“合格承包商”定义为建造合格新建节能住宅**且在施工期间拥有该住宅并拥有其基准（basis）**的人。
在实践中，这意味着：
- 如果建筑商兼开发商拥有土地和在建工程，并聘请分包商进行实际劳动，那么建筑商兼开发商是合格承包商，而非分包商。
- 如果房地产开发商根据固定价格施工协议聘请总承包商，并在整个建设过程中保留所有权和损失风险，那么开发商是合格承包商。
- 如果预制住宅生产商建造住宅并出售给第三方零售商，再由后者卖给房主，那么生产商是合格承包商。
- 在客户土地上建造住宅的承包商（客户在施工期间持有所有权）不符合条件，因为该承包商从未拥有住宅本身的基准。
为了使抵免生效，合格承包商必须将合格住所销售或出租给在纳税年度将其用作住宅的人。建筑商留作自用、无限期作为样板房保留或租给公司实体用于非居住用途的单元，不属于法定意义上的“购得”。
对于多户住宅，“购得”通常指每个居住单元首次出租给租户用于居住。这是触发抵免的条件，而不是项目的竣工验收证（CO）。
能源之星对比零能耗住宅：该针对哪个标准
这两项认证都需要第三方评级员——几乎总是家庭能源分级系统 (HERS) 评级员——进行图纸审查、现场检查、鼓风机门和管道泄漏测试，并在单元销售或出租前进行最终认证。合格的认证人员不能是你的员工。请在设计阶段就选定标准，而不是在搭建框架时。
**能源之星（ENERGY STAR）**是较低的门槛，也是较为人熟知的。对于 45L，住宅必须通过特定版本的程序认证，该版本的生效日期需与许可或施工时间相匹配。对于 2023 年或之后获得许可的大多数单户住宅，最低标准是 ENERGY STAR 单户新建住宅 (SFNH) 3.1 或 3.2 版（取决于所在州）。预制住宅遵循 ENERGY STAR 预制住宅计划。多户住宅单元使用 ENERGY STAR 多户新建建筑 (MFNC) 1.1 或更高版本。
**DOE 零能耗住宅（Zero Energy Ready Home）**是要求更高的层级。零能耗住宅必须首先符合“能源之星”标准，然后叠加来自 EPA Indoor airPLUS 计划的额外要求、足以支持太阳能的紧凑建筑外壳，以及按 Manual J 负荷计算确定的 HVAC 系统尺寸。回报是抵免额翻倍。对于一个 1,800 平方英尺的商品房，从“能源之星”升级到“零能耗住宅”的增量成本通常为 4,000 至 8,000 美元，而每单元的抵免额差值正好是 2,500 美元。如果你的设计建造方案已经包含了热泵、机械通风和严密的外壳施工，那么仅凭抵免额就能弥补升级成本，甚至还没算上房主账单上的能源节省。
对于在 2026 年犹豫不决的建筑商，一个有用的经验法则：针对已经搭建框架的现房（spec homes）设定“能源之星”目标；针对仍在图纸审查阶段的单元设定“零能耗住宅”目标。
多户住宅中的现行工资陷阱
对于多户住宅，现行工资（prevailing wage）决定了抵免额是象征性的还是实质性的。该规则明确且不容置疑。要申请增加后的 2,500 美元或 5,000 美元抵免额，承包商或任何分包商在多户住宅项目的施工、改造或维修中所雇用的每名劳工和技工，其薪资必须不低于劳工部长为该地区和劳动分类确定的现行工资率。
这意味着：
- 你需要为每个工种提供认证工资单记录。
- 你内需要在施工开始前，从 SAM.gov 工资核定在线数据库（原 WDOL.gov）中提取工资核定，并与具体的戴维斯-培根（Davis-Bacon）劳动分类相匹配。
- 如果工人被错误分类或薪资过低，你可以在监管窗口期内通过补发工资加利息溢价，并在某些情况下向财政部支付罚款来补救错误——但前提是你必须在 IRS 发现之前自行发现并纠正。
- 学徒期要求（《通胀削减法案》下更广泛的现行工资与学徒期框架的第二部分）不适用于 45L 条款。只有工资率至关重要。
你需要提交 7220 表格，现行工资与学徒期 (PWA) 核实与更正，并将其附在申报表中，以证明增加的抵免额。对于你申请增加金额的每个项目，都需要单独提交一份 7220 表格。
建筑商在此环节最常丢失抵免额的情况包括：
- 总承包商与分包商签订固定价格合同，从未见过分包商的实际工资单，因此无法证明已支付的工资。
- 存档的工资核定属于错误的县，或错误的“建筑类型”（住宅 vs. 建筑 vs. 重型）。
- 学徒是按照工资核定中列出的熟练工比例支付工资，而不是按照学徒计划比例支付——这属于错误分类，而非薪资短缺，会触发补救义务。
如果你目前正处于多户住宅项目的施工中期且没有认证工资单，请立即开始追溯重构。如果没有这些记录，每单元的抵免额将从 5,000 美元降至 1,000 美元（或从 2,500 美元降至 500 美元），在一个拥有 100 个单元的花园式项目中，这意味着 400,000 美元的差额。
基准调减规则与 LIHTC 排除条款
45L 条款属于一般业务抵免，受 280C 条款中的基准调减（basis-reduction）机制约束。你必须根据申请的 45L 抵免额调减每个符合条件住宅的成本基准。对于住宅区建筑商而言，这意味着该单元的销货成本会因抵免额而减少，因此抵免额的税后价值取决于你的边际税率和库存持有模式。
经济适用房开发商绝对不应错过一个关键的例外：在根据第 42 条计算低收入住房税收抵免 (LIHTC) 时，你无需因 45L 抵免额而调减建筑物的基准。 这意味着将 LIHTC 与 45L 结合使用的开发商可以同时申请全额 LIHTC 合格基准以及每个符合条件单元的 45L 抵免额——这是国会在编写 2022 年修正案时明确保留的叠加效益。特别是对于 9% LIHTC 项目，在符合现行工资要求的情况下，将 45L 叠加在每单元 5,000 美元的“零能耗就绪”级别，是为项目增加数十万美元非稀释性权益且不影响 LIHTC 基准的少数方法之一。
对于市场化多户住宅，基准调减确实适用，并且会减少你在建筑物中的可折旧基准。进行税后计算：按 21% 的企业税率计算，5,000 美元的抵免额会减少分摊在 27.5 年内的 5,000 美元折旧，因此抵免额的净经济价值约为 4,900 美元，而非 5,000 美元。虽然依然非常可观，但并非完全免费。
如何实际申请：8908 表格的操作流程
如果你的基础记录井然有序，操作流程非常简单：
- 在购置前获得证书。 你的 HERS 评级员或其他合格认证机构必须在单元售出或首次出租之前签发“能源之星”或“零能耗就绪”证书。在购置后签发的证书在审计中通常会被拒绝。
- 收集证书并随单元档案保存。 你无需将证书附在申报表上，但必须保留。每份证书都会标明认证机构、程序版本和具体的住宅。
- 随合格承包商的申报表提交 8908 表格。 第一部分（Part I）按抵免级别收集单元数量（当前修订版中的第 1a 至 4b 行）。第二部分（Part II）按姓名、地址和纳税人识别号（TIN）识别每个认证机构。B 行的认证总数必须等于第一部分的单元总数。
- 如果你在第 3b 或 4b 行申请更高的多户住宅金额，请附上 7220 表格。 如果没有该表格，即使实际支付了工资，增加后的抵免额也会被取消。
- 将抵免额结转至 3800 表格，一般业务抵免。 45L 抵免额不可退还，但遵循一般业务抵免的追溯（1 年）和结转（20 年）规则。对于流经实体建筑商，抵免额通过 K-1 表流转给合伙人或 S 公司股东。
- 在账簿中按抵免额调减单元的成本基准，LIHTC 基准除外。
8908 表格最常见的错误包括：
- 包含在纳税年度内从未被购置的单元。 抵免额属于购置年份，而非施工年份。一套在 2025 年 11 月获得认证但在年底未售出的现房应计入 2026 年的申报表，而非 2025 年。
- 将同一多户住宅单元同时计入较低和较高抵免级别。 每个单元只能填入一列。
- 将主承包商列为认证机构。 认证机构是评级组织或个人 HERS 评级员，而非雇用他们的公司。
最后 13 个月的时机策略
随着 2026 年 6 月 30 日的临近，建筑商和开发商对于仍在施工中的单元有三个务实的策略选择：
- 加速完成交付或首份租约，使其处于合规窗口期内。 原定于 2026 年 7 月交付的单元，如果提前到 6 月 29 日交付，其价值将增加 2,500 至 5,000 美元。对于多户住宅，这意味着在 7 月 1 日之前安排租户入住——每个单元至少签署一份租约。
- 尽早锁定认证。 在任何税收抵免政策到期前的最后一个季度，HERS 评估师通常会被约满。如果你还没有预约，请现在就预定检查和最终测试。
- 追溯记录现行工资（Prevailing Wage）。 如果你正在建设多户住宅，且从未建立过戴维斯-培根（Davis-Bacon）风格的薪资核算，请立即开始。事后重建是有可能的，但成本高昂，且随着每一个没有经过认证的薪资周期的流逝，时间压力也会成倍增加。
对于确实无法在 2026 年 6 月 30 日之前完成购置的单元，该抵免额将直接作废。没有过渡规则，也没有基于善意的延期。OBBBA 的起草者特意设定了一个硬性的截止日期，而非软性的逐步退出机制。
从第一天起就确保你的建筑账簿符合审计要求
45L 条款是极少数计算方式慷慨但记录要求苛刻的税务条款之一。在审计中失去该抵免额的建筑商，几乎总是因为记录问题而非实质内容：缺失认证人员资质、认证薪资断档、单元购置所属纳税年度错误，或从未入账的税基核减（basis reductions）。纯文本会计（Plain-text accounting）能有效降低此类错误的发生率。Beancount.io 为你的每个单元、每个项目以及你申请的每一项抵免额提供透明、版本控制的财务记录——因此，当美国国税局（IRS）要求提供审计轨迹时，你可以直接出示，而不是临时重建。免费开始使用，像你的 HERS 评估师对待鼓风门测试（blower-door test）那样，严谨地对待你的账簿。