#real-estate
부동산 회계, 자산 추적 및 투자 관리
시리즈 LLC(Series LLC)에 대한 2026년 가이드: 단일 마스터 법인이 내부적으로 격리된 여러 시리즈를 보유하는 방식, 이 구조를 인정하는 주(플로리다는 2026년 7월 1일부터 SB 316을 통해 합류), IRS의 시리즈별 과세 방법, 책임 장벽을 유지하기 위해 필요한 장부 정리 규율, 그리고 개별적인 전통적 LLC가 여전히 더 안전한 선택인 경우에 대해 다룹니다.
이혼 시 세무 메커니즘에 관한 실무자 가이드 — QDRO를 통해 벌금 없이 401(k)를 분할하는 방법, 2018년 이후 체결된 합의에서 위자료가 더 이상 공제되지 않는 이유, 제1041조 이월 취득 가액이 어떻게 50/50 합의를 불평등하게 만들 수 있는지, 그리고 배우자 중 한 명이 이사할 때 제121조 주택 매각 공제가 어떻게 유지되는지에 대해 설명합니다.
실제 연간 비용($110~$600), 충당금 명령 법령, 1인 보호, 익명성 규칙 및 타주 비용 절감 효과를 상쇄하는 외국 법인 등록 함정을 포함한 2026년 와이오밍, 델라웨어 및 네바다 LLC의 비교 분석입니다.
ASC 842는 비상장 기업이 12개월을 초과하는 거의 모든 리스를 사용권 자산과 리스 부채로 자본화하도록 요구합니다. 이 가이드는 5가지 기준 분류 테스트, 6단계 계산 방식, 무위험 이자율 및 단기 리스 간편법, 그리고 재작성을 가장 자주 유발하는 감사 결과들을 살펴봅니다.
섹션 461(l)은 OBBBA에 따라 2026년 초과 사업 손실을 단독 $128,000, 공동 $256,000로 제한합니다. 패스스루 소유자는 양식 461로 한도를 보고합니다.
양식 4797은 스케줄 D 이외의 모든 비즈니스 자산 매각을 규정하며 이득이 일반 소득인지 자본 이득인지를 결정합니다. 이 가이드는 섹션 1245 및 1250 환입, 섹션 1231 5년 룩백 규칙, 25% 미환입 섹션 1250 이득 세율, 그리고 CP2000 통지서를 유발하는 7가지 실수를 살펴봅니다.
역 1031 교환은 부동산 투자자가 세무 절차 2000-37의 세이프 하버에 따라 교환 편의 타이틀 소유자(EAT)에게 타이틀을 파킹함으로써, 양도 자산을 매각하기 전에 대체 자산의 거래를 종결할 수 있게 해줍니다. 납세자는 45일 이내에 양도 자산을 식별해야 하며, 연장 없이 180일 이내에 교환을 완료해야 합니다. EAT 수수료는 일반적으로 일반 교환보다 5,000달러에서 15,000달러 정도 더 높으므로, 이연된 이익이 비용을 정당화할 만큼 충분히 커야 합니다.
미국 세법 제121조에 따라 주택 소유자가 주거주지 매각 시 자본 이득 중 최대 $250,000(부부 공동 신고 시 $500,000)를 공제받는 방법에 대해 설명합니다. 24개월 소유 및 거주 요건, 2년 주기 규칙, 부분 공제, 감가상각 환수 및 비적격 사용 배분 규칙을 다룹니다.
섹션 199A를 통해 투자자는 과세 소득에서 적격 REIT 배당금의 20%를 공제할 수 있으며, 이를 통해 최고 연방 세율을 37%에서 약 29.6%로 낮출 수 있습니다. 이 가이드에서는 Form 1099-DIV의 5번 항목, 45일 보유 기간 규칙, Form 8995, 그리고 OBBBA가 어떻게 이 공제를 영구화했는지 다룹니다.
단기 임대가 Section 469 수동적 손실 규칙에서 제외되는 방식, 7일 평균 및 실질적 참여 테스트의 실제 요건, 그리고 고액의 W-2 근로 소득자가 비용 분리와 100% 보너스 감가상각을 사용하여 근로 소득을 합법적으로 공제하는 방법.
자기주도형 IRA(SDIRA)에 대한 실무 가이드 — 보유 가능 자산, IRC §4975에 따른 결격 사유자 규칙, 레버리지 부동산에 대한 UBIT 및 UDFI, McNulty 판례의 체크북 통제 경고, 그리고 간주 분배를 방지하는 기록 관리 원칙을 다룹니다.
3.8%의 순투자소득세(NIIT)는 수정가산총소득(MAGI)이 미혼 20만 달러 또는 부부 합산 25만 달러를 초과할 때 적용되며, 이 기준선은 2013년 이후 동결되었습니다. 본 가이드는 NIIT 납세 대상자, Form 8960을 이용한 계산 방식, 포함되는 소득 항목(이자, 배당, 자본 이득, 수동적 임대 소득) 및 제외 항목(임금, IRA 인출금, 지방채 이자), 그리고 세금 부담을 줄이기 위한 계획 전략에 대해 설명합니다.
