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부동산 회계, 자산 추적 및 투자 관리
3.8%의 순투자소득세(NIIT)는 수정가산총소득(MAGI)이 미혼 20만 달러 또는 부부 합산 25만 달러를 초과할 때 적용되며, 이 기준선은 2013년 이후 동결되었습니다. 본 가이드는 NIIT 납세 대상자, Form 8960을 이용한 계산 방식, 포함되는 소득 항목(이자, 배당, 자본 이득, 수동적 임대 소득) 및 제외 항목(임금, IRA 인출금, 지방채 이자), 그리고 세금 부담을 줄이기 위한 계획 전략에 대해 설명합니다.
적격 오퍼튜니티 펀드(QOF)가 자본 이득을 이연하고 10년 보유 후 비과세 시세 차익을 제공하는 방법과, 2027년 1월부터 시작되는 OBBBA의 영구적인 오퍼튜니티 존 2.0 규정에 따른 신규 투자 변경 사항에 대해 알아봅니다.
미국 국세법(Internal Revenue Code) 1014조는 상속 자산의 취득가액을 사망 당시의 공정 시장 가치로 재설정하여 피상속인이 보유 기간 동안 얻은 평가 이익을 과세 대상에서 제외합니다. 조세공동위원회(Joint Committee on Taxation)는 이 조항으로 인해 2026년 연방 정부 세수가 약 725억 달러 감소할 것으로 추산합니다.
섹션 469에 따라 임대 손실은 기본적으로 수동적으로 간주되어 대부분의 경우 W-2 소득을 상쇄할 수 없습니다. 이 가이드는 $25,000 특별 공제 및 $100k–$150k MAGI 단계적 축소, 750시간 및 50% 부동산 전문가 테스트, 1.469-9(g) 합산 선택, 세무 조사에 대비한 시간 기록 관행, 그리고 자산 처분 시 이월 손실이 해제되는 방법을 다룹니다.
제1031조는 부동산 투자자가 투자용 부동산을 교환함으로써 자본 이득세와 감가상각비 환수를 이연할 수 있게 해줍니다. 단, 45일 식별 기간, 180일 마감 기한, 적격 중개인 규칙 및 TCJA 이후의 동종 자산 요건을 엄격히 준수해야 합니다.
비용 분할 연구는 건물의 구성 요소를 더 짧은 MACRS 수명으로 재분류하여 2025년 7월 One Big Beautiful Bill 법안으로 영구 복구된 100% 보너스 감가상각을 활용합니다. 100만 달러 규모의 주거용 임대 부동산의 경우, 투자자가 IRC §469 수동적 활동 손실 한도를 충족한다면 첫해 세금 절감액이 약 10,700달러에서 약 90,600달러로 크게 증가합니다.
Section 199A를 통해 패스스루 소유자는 적격 사업 소득(QBI)의 최대 20%를 공제받을 수 있습니다. 이 가이드는 2026년 임계값, W-2 임금 및 UBIA 한도, SSTB 함정, 임대 부동산 세이프 하버, 합산 선택, 그리고 새로운 $400 최소 공제액에 대해 다룹니다.
미국 2026년 SALT 상한이 $40,400으로 인상되어 많은 주택 소유자의 재산세 공제가 복원됩니다 — 연방 규칙 및 계획 방법.
현업 임대인을 위해 모기지 이자, 27.5년 감가상각, 25,000달러 수동적 손실 허용 한도, OBBBA에 의해 복원된 100% 보너스 감가상각, Section 199A QBI, 그리고 Schedule E 감사를 대비한 세이프 하버 및 기록 관리 등 모든 주요 임대 부동산 공제 항목을 정리한 가이드입니다.
수리 비용은 즉시 공제하고 개량 비용은 감가상각하시겠습니까? IRS BAR 테스트와 27.5년 또는 39년 규칙을 배워 소기업 세금을 절감하세요.
미국 2026년 1099 부동산 중개인 세금 공제: 72.5센트 마일리지, 홈 오피스, 마케팅, 회비, 20% QBI 공제—대부분의 중개인이 놓치는 공제까지.
IRS 양식 1098은 납부한 주택 담보 대출 이자를 보고하며, 스케줄 A에서 주택 담보 대출 이자 공제를 신청하기 위한 핵심 서류입니다. 이 가이드는 양식의 모든 항목, 2026년 공제 한도, 확대된 SALT 한도 및 단계별 신고 지침을 다룹니다.
