이런 상황을 상상해 보십시오. 3월, 240세대 규모의 콘도 관리단 재무 담당자가 작년 장부를 열어보고 예상치 못한 놀라운 사실을 발견합니다. 운영 기금이 42,000달러의 초과 분담금과 함께 회계연도를 마감한 것입니다. 예비비는 넉넉하고, 주차장 재포장 공사는 예산보다 적은 비용으로 완료되었으며, 은행 명세서도 훌륭합니다. 그런데 공인회계사(CPA)가 보낸 Form 1120 초안에는 이 잉여금의 3분의 1을 날려버릴 정도의 세금 고지서가 포함되어 있습니다.
당황한 재무 담당자는 이사회를 소집하고, 오리엔테이션에서 아무도 언급하지 않았던 사실을 알게 됩니다. 대부분의 주택 소유자 협회(HOA)는 다른 세무 신고서인 Form 1120-H를 제출할 수 있으며, 이를 통해 회원 수입의 대부분을 과세 대상에서 완전히 제외할 수 있다는 것입니다. 또한, Revenue Ruling 70-604 선택권 행사라는 작은 서류 작업을 미리 처리했더라면 애초에 잉여금 문제가 발생하지 않았을 것이라는 점도 깨닫게 됩니다.
이 가이드는 Form 1120과 Form 1120-H 사이의 선택, 연방 국세법 제528조(Section 528)에 따른 자격 요건 테스트, 70-604 투표의 메커니즘, 그리고 매년 봄 세무 신고를 수월하게 만드는 장부 정리 습관에 대해 설명합니다. 이 글은 이사회 위원, 재무 담당자, 부동산 관리인, 그리고 이들을 지원하는 중소 회계 법인의 CPA들을 위해 작성되었습니다.
주택 소유자 협회에 별도의 세무 조항이 있는 이유
대부분의 비영리 단체는 제501(c)(3)조 또는 관련 조항에 따라 인정되는 자선, 교육 또는 종교적 목적을 추구하기 때문에 비영리 단체로 분류됩니다. 하지만 주택 소유자 협회(HOA)는 이러한 틀에 맞지 않습니다. 이들은 지붕, 복도, 수영장, 사설 도로, 조경 등 비용을 지불한 소유주들을 대신하여 공유 자산을 관리하기 위해 존재합니다. "협회"는 실제로는 수십 또는 수천 명의 개별 주택 소유자들 사이의 조정 계층에 불과합니다.
미국 의회는 1976년 연방 국세법 제528조를 제정함으로써 이 점을 인정했습니다. 그 아이디어는 간단했습니다. 100명의 이웃이 공동 잔디밭을 깎기 위해 단일 계약자를 고용하고 돈을 모아 지불한다면, 그 자금 풀링 자체가 과세 대상 기업을 만들어서는 안 된다는 것입니다. 회비는 실제로는 손을 거쳐가는 공유 비용일 뿐입니다. 따라서 제528조는 자격이 있는 협회가 공동 자산 유지 관리를 위해 회원들로부터 징수한 분담금을 "면세 기능 수입(exempt function income)"으로 취급하여 과세 대상에서 완전히 제외할 수 있도록 선택권을 부여합니다.
하지만 제528조는 자동적인 지위가 아니라 선택(election) 사항입니다. 협회는 이 선택권을 행사하기 위해 매년 Form 1120-H를 제출해야 하며, 자격을 갖추기 위해 매년 네 가지 자격 테스트를 통과해야 합니다. 이 선택이 실패하거나 이사회가 이를 선택하지 않으면, 협회는 기본적으로 Form 1120을 사용하는 일반 C 법인으로 간주되어 그에 따르는 복잡성과 감사 노출을 감수해야 합니다.
Form 1120-H를 제출할 수 있는 대상
다음 세 가지 유형의 조직이 자격을 갖춥니다.
- 콘도 관리 협회(Condominium management associations): 소유주가 공유 건물 또는 단지 내의 유닛을 소유하며, 협회는 공용 부분(로비, 엘리베이터, 구조적 외벽, 기계 시스템)을 관리합니다.
- 주거용 부동산 관리 협회(Residential real estate management associations): 소유주가 계획된 커뮤니티 내의 독립된 택지를 소유하며, 협회는 공유 인프라(도로, 정문, 수영장, 공원, 조경)를 관리합니다.
- 타임쉐어 협회(Timeshare associations): 소유주가 휴양 시설에 대한 사용권 또는 지분을 보유하며, 협회는 리조트의 공용 구역을 관리합니다.
상업용 부동산 소유주 협회, 비즈니스 개선 지구(BID), 무역 협회는 제528조의 자격을 갖추지 못하며, Form 1120을 제출하거나 드물게 다른 법조항에 따라 면제를 신청해야 합니다.
제528조 자격 요건을 위한 네 가지 테스트
Form 1120-H를 제출하려면 협회는 매년 다음 네 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
조직 테스트 (The Organizational Test)
협회는 협회 자산의 취득, 건설, 관리, 유지 및 관리를 제공하기 위해 조직되고 운영되어야 합니다. 실제로는 관리 규약(Declaration, CC&Rs, Bylaws)에 협회가 공용 자산에 대한 통제권을 갖고 있으며 해당 자산을 유지 관리할 의무가 있다는 점이 명시되어 있어야 합니다. 거의 모든 표준 형태의 HOA는 설계상 이 요건을 충족합니다.
60% 수입 테스트 (The 60% Income Test)
해당 과세 연도 협회 **총수입의 최소 60%**가 면세 기능 수입으로 구성되어야 합니다. 면세 기능 수입이란 회원들이 공동 자산의 유지 관리를 위해 회원으로서 (소유주 자격으로) 지불한 회비, 수수료 또는 분담금을 의미합니다. 소유주로부터 징수한 예비비 기여금은 협회 자산 유지를 위해 지불된 분담금이므로 면세 기능 수입에 포함됩니다.
면세 기능 수입에 포함되지 않는 수입으로는 운영 자금 또는 예비비 예치금에 대한 이자, 투자된 예비비의 배당금, 협회 자산 매각에 따른 자본 이득, 비회원의 클럽하우스 대관료 수입, 세탁실 및 자동판매기 수입, 서비스 제공에 대해 부과된 수수료 등이 있습니다. 커뮤니티가 클럽하우스를 연회장처럼 운영하기 시작하면, 해당 수입은 장부의 원치 않는 쪽에 쌓이게 됩니다.
90% 지출 요건
해당 연도 **협회 지출의 최소 90%**는 협회 자산의 취득, 건설, 관리, 유지보수 및 관리에 사용되어야 합니다. 일반적인 운영 비용(조경, 보험, 수영장 관리, 공용 구역 공공요금, 위탁 관리 수수료)과 자본적 지출(지붕 교체, 도로 재포장, 기계 설비 업그레이드) 모두 요건을 충족합니다.
요건에 해당하지 않는 것은 무엇일까요? 소수의 소유주에게만 혜택이 돌아가거나 자산 자체와 관련이 없는 항목에 지출된 돈입니다. 예를 들어, 회원 자녀의 스포츠 팀 후원, 공동체 형성보다는 유흥에 가까운 회원 사교 행사 비용 지불, 외부 자선 단체에 대한 직접 기부 등이 이에 해당합니다.
85% 거주용 요건
**유닛의 최소 85%**가 거주 목적으로 사용되어야 합니다. 이 테스트는 면적이 아닌 유닛 수를 기준으로 하며, 타임셰어(timeshare) 협회는 이 요건을 자동으로 충족하는 것으로 간주됩니다.
이러한 요건은 매년 검토됩니다. 5년 동안 60/90 테스트를 무난히 통과했던 협회라도, 기지국 임대 수익이 발생하거나 이례적으로 큰 규모의 클럽하우스 대여 프로그램을 운영하여 수익이 발생한 6년 차에는 요건을 충족하지 못할 수 있으며, 이 경우 해당 연도에는 1120 서식으로 신고해야 합니다.
세금 계산: 좁은 범위에 적용되는 단일 세율
협회가 Section 528 선택을 하고 자격을 갖춘 경우, 과세 대상은 다음과 같습니다.
- 면제 기능 소득(회원 분담금, 회비, 예비비 적립금): 비과세.
- 비면제 소득(이자, 배당, 비회원 수수료, 비회원 임대 소득, 투자 자산의 자본 이득): 과세.
- 협회는 세율을 적용하기 전 비면제 소득에서 100달러의 특정 공제를 받습니다.
- 콘도미니엄 및 주거용 부동산 관리 협회의 경우 30% 단일 세율이 적용됩니다.
- 타임셰어 협회의 경우 32% 단일 세율이 적용됩니다.
- 일반 소득과 자본 이득 모두 동일한 단일 세율로 과세됩니다. 장기 자본 이득에 대한 우대 세율은 적용되지 않습니다.
예를 들어, 분담금 수익이 $850,000이고 예비비 CD 이자 수입이 $12,400인 협회의 세금 계산은 다음과 같습니다.
비면제 소득 (이자) $12,400
차감: 직접 관련 비용 ($0) # 은행 수수료, 실제로는 대개 미미함
차감: 특정 공제 ($100)
과세 표준 소득 $12,300
30% 세율 적용 세액 $3,690$850,000의 분담금은 세금 계산 과정에 전혀 나타나지 않습니다.
이제 동일한 수치를 일반 C-corp(일반 법인)으로 취급하는 1120 서식으로 계산해 보겠습니다.
총소득 $862,400 # 모든 분담금 + 이자
차감: 총비용 ($830,000) # 운영비 + 지출된 예비비
과세 표준 소득 $32,400
21% 세율 적용 세액 $6,804대부분의 커뮤니티의 경우, 협회의 운영 비용이 운영 분담금을 초과하는 어려운 시기를 겪고 있지 않는 한 1120-H 서식 경로가 훨씬 유리합니다. 그러한 시나리오에서는 C-corp 신고를 통해 이월 가능한 영업손실(NOL)을 발생시킬 수 있지만, 1120-H 서식은 영업손실을 생성하거나 이월할 수 없습니다.
1120 서식의 함정: 회원 분담금의 과세 소득화
이 부분은 Section 528 선택을 소홀히 하여 깊은 생각 없이 1120 서식으로 돌아가는 이사회가 흔히 저지르는 실수입니다. 1120 서식에서 모든 회원 분담금은 협회가 이를 총소득에서 제외하도록 구조화하지 않는 한 추정 과세 소득이 됩니다. 이를 처리하는 전통적인 방법은 Revenue Ruling 70-604를 인용하는 것입니다. 연례 회원 총회에서 회원들은 회원 비용을 초과하는 회원 수입을 환급하거나, 그 초과분을 내년 분담금으로 충당하기로 의결합니다.
제대로 수행된다면, 이 투표를 통해 1120 서식을 제출하는 HOA는 연말의 잉여 분담금에 대해 법인세를 내지 않게 됩니다. 해당 분담금이 당해 연도 소득이 아니라 내년도 회비에 대한 선납금으로 간주되기 때문입니다. 투표가 제대로 이루어지지 않거나 아예 생략되면 잉여금은 법인세율이 적용되는 과세 소득으로 잡히게 됩니다.
Revenue Ruling 70-604: 회원들이 읽지는 않지만 가장 중요한 문서
이 유권해석 자체는 1970년에 나온 단 한 페이지 분량의 문서입니다. 법적 구조를 걷어내고 요약하면 다음과 같습니다. 연말에 회원 수입이 남는 주택소유자 협회는 그 초과분을 회원에게 환급하거나 내년도 분담금으로 이월할 수 있으며, 이월을 선택하면 해당 잉여금이 당해 연도 소득으로 과세되는 것을 방지할 수 있습니다.
지난 수십 년 동안 이 유권해석을 둘러싸고 몇 가지 실무적인 규칙이 확립되었습니다.
투표는 이사회가 아니라 회원이 해야 합니다. 유권해석에서는 초과분을 어떻게 처리할지 결정하는 주체를 "주주 소유주(stockholder-owners)"로 명시하고 있습니다. 대부분의 공인회계사(CPA)는 이를 연례 총회에서의 공식적인 회원 투표와 의사록 기록을 요하는 것으로 취급합니다. 이사회 단독 결의는 위험합니다.
투표는 매년 반복적으로 이루어져야 합니다. 이는 단발성 선택이지 영구적인 정책이 아닙니다. 협회가 이 보호를 받고자 하는 매년 회원 투표가 필요합니다.
이월 또는 환급만 가능하며, 예비비로 전입할 수 없습니다. 1992년 IRS 현장 서비스 안내(Field Service Announcement)에서 명확히 밝혔듯이, 허용되는 결과는 회원 환급 또는 차기 연도 분담금 공제뿐입니다. 잉여 운영 자금을 예비비로 돌리는 것은 요건을 충족하지 못하며 해당 잉여금이 세금에 노출되게 됩니다.
이월된 금액은 실제로 다음 해에 흡수되어야 합니다. 70-604를 사용하여 동일한 금액을 무기한 연기할 수 없습니다. 첫해에 $40,000가 이월되었다면, 그 $40,000는 2년 차 분담금에 적용되어 실제로 회원이 납부해야 할 금액을 줄여야 합니다.
투표는 신고서를 제출하기 전에 이루어져야 합니다. 실무적으로는 회계연도 종료와 신고 마감일(력년제 협회의 경우 4월 15일, 7004 서식을 통한 연장 가능) 사이에 연례 총회를 개최하는 것을 의미합니다.
연례 총회에서의 깔끔한 결의안은 다음과 같습니다. "결의문: 2025년 12월 31일로 종료되는 회계연도의 회원 비용 대비 초과 분담금은 Revenue Ruling 70-604에 따라 다음 회계연도의 회원 분담금 충당에 사용한다." 의사록에 두세 문장 정도면 대개 충분합니다.
어차피 1120-H 서식을 제출할 것인데 왜 이것이 중요할까요? 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 대규모 자본 이득이 발생하여 C-corp의 단계적 세율 구조가 30% 단일 세율보다 유리한 해와 같이 중간에 1120 서식으로 전환하는 경우가 있습니다. 이 경우에도 1120 서식 측면에서 70-604 투표는 여전히 필요합니다. 둘째, 주택소유자 협회에 대한 IRS 세무조사 지침에서 이 투표 여부를 명시적으로 확인하므로, 이를 연례 습관으로 만드는 것은 모호성을 제거하고 이사회를 보호하는 길이 됩니다.
신고 절차: 날짜, 양식 및 연간 선택
세무 연도. 대부분의 협회는 역년(calendar year)을 사용합니다. 일부는 부과금 주기와 일치하는 회계 연도를 선택하기도 하지만, 대부분은 번거로움을 피해 역년을 따릅니다.
마감일. 1120-H 양식의 마감일은 회계 연도 종료 후 4번째 달의 15일입니다. 역년을 사용하는 협회의 경우, 다음 해 4월 15일이 됩니다. 1120 양식에도 동일한 마감일이 적용됩니다.
연장. 7004 양식을 원래 마감일까지 제출하면 신고 기한을 6개월간 자동으로 연장받을 수 있습니다. 하지만 납부해야 할 세금은 원래 마감일까지 내야 합니다. 신고 기한 연장이 납기 연장을 의미하지는 않습니다.
매년 선택 가능. 대부분의 세무 선택 사항과 달리 1120-H 양식 선택은 영구적인 약속이 아닙니다. 협회는 매년 신고할 때마다 양식을 선택할 수 있습니다. 따라서 협회는 9년 연속으로 1120-H를 제출하다가, 특정 해에 영업 손실로 인해 사용할 수 있는 순영업손실(NOL)이 발생하여 1120 양식으로 전환한 뒤, 그 다음 해에 다시 1120-H로 돌아갈 수 있습니다. 많은 회계사(CPA)가 매년 두 가지 방식의 신고서를 모두 작성한 뒤, 연방 및 주 통합 세금이 더 적게 나오는 쪽을 이사회가 선택하도록 제안합니다.
주 정부 규정 부합성. 많은 주에서 1120-H 양식을 그대로 인정합니다. 일부 주에서는 연방 정부에 1120-H를 제출하면 협회의 주세를 전액 면제해주기도 합니다. 하지만 캘리포니아(자체적인 HOA 선택 규칙이 있는 Form 100 사용)나 플로리다(세금 구조상 선택의 중요성이 덜함)처럼 고유한 규정이 있는 주도 있으므로, 주 정부 신고 사항은 항상 별도로 확인해야 합니다.
지연 신고. 지연 신고에 따른 벌금은 납부할 세액을 기준으로 계산됩니다. 면제 기능 소득은 과세 대상이 아니므로, 약간의 이자 소득 외에 비면제 소득이 없는 협회는 노출 위험이 적을 수 있습니다. 그러나 어떠한 신고서라도 마감일로부터 60일이 지나면 최소 벌금(2025년 세무 연도 기준 485달러)이 부과되므로, "낼 세금이 없으니 벌금도 없다"고 가정해서는 안 됩니다.
실전 사례: 파인그로브 에스테이트(Pinegrove Estates) HOA
파인그로브 에스테이트는 애틀랜타 교외에 위치한 180가구 규모의 계획 주택 단지입니다. 다음은 2025년 손익계산서를 간소화한 내용입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 연간 분담금 | $720,000 |
| 정문 교체를 위한 특별 분담금 | $54,000 |
| 적립금 출연 (개별 주택 소유주 청구서의 항목) | $96,000 |
| 적립금 CD 발생 이자 | $9,800 |
| 비회원 클럽하우스 대관료 | $4,200 |
| 회원 연체료 및 과태료 | $6,300 |
| 총소득 | $890,300 |
운영 및 자본 지출은 총 812,000달러였으며, 이 중 782,000달러는 자산 관련 항목(조경, 조명, 도로 보수, 수영장, 정문 교체, 관리 계약)에 사용되었고, 30,000달러는 공용 자산 유지 보수와 직접적인 관련이 없는 클럽하우스 사교 예산으로 사용되었습니다.
요건 1: 60% 소득 요건을 충족하는가?
면제 기능 소득 = 연간 분담금 + 특별 분담금 + 적립금 출연 + 회원 연체료 = $720,000 + $54,000 + $96,000 + $6,300 = $876,300.
$876,300 ÷ $890,300 = 98.4% — 60%를 넉넉하게 상회합니다. 파인그로브 이사회는 연체료가 포함되는지 걱정하기도 했지만, IRS는 회원들이 분담금 납부 의무와 관련하여 회원 자격으로 지불하는 비용은 포함된다는 입장입니다. 비회원 대상 클럽하우스 대관료와 CD 이자는 비면제 소득입니다.
요건 2: 90% 지출 요건을 충족하는가?
자산 관련 지출 = $782,000. 총 지출 = $812,000. $782,000 ÷ $812,000 = 96.3% — 90%를 상회합니다. 30,000달러의 사교 예산은 주의 깊게 살펴봐야 할 항목입니다. 만약 파인그로브가 운영 비용은 줄이면서 사교 예산을 대폭 늘린다면, 이 비율은 90% 미만으로 떨어질 수 있습니다.
요건 3: 85% 주거 요건
180가구 모두 단독 주택 주거용입니다. 통과.
요건 4: 조직 요건
기록된 선언서(declaration)에 따라 HOA는 도로, 정문, 수영장 및 공용 조경을 유지 관리할 의무가 있습니다. 통과.
세액 계산
비면제 소득 = CD 이자 + 클럽하우스 대관료 = $9,800 + $4,200 = $14,000. 특정 공제 = $100. 과세 소득 = $13,900. 30% 세율 적용 세액 = $4,170.
1120 양식과 비교: 과세 소득은 $890,300 − $812,000 = $78,300이 되며, 현재 단일 C-corp 세율 21%를 적용하면 $16,443가 됩니다. 1120-H 양식을 선택함으로써 파인그로브는 약 12,000달러를 절약할 수 있습니다.
70-604 판례의 관점
만약 연말에 파인그로브가 예상치 못하게 25,000달러의 초과 분담금(정문 교체 비용이 입찰가보다 낮게 책정됨)을 남기고 마감했는데, 이사회가 1120-H 대신 1120 양식을 제출하기로 결정했다면, 연차 총회에서의 70-604 결의를 통해 해당 25,000달러를 2026년 분담금에 충당함으로써 당해 연도 과세를 피할 수 있습니다. 파인그로브는 계속 1120-H를 사용할 계획이지만, 회계사는 매년 회의록에 70-604 결의 사항을 기록할 것을 권장합니다. 이는 비용 없이 보험을 드는 것과 같으며, 회의록에 세 문장만 추가하면 됩니다.
신고를 수월하게 만드는 장부 기록 습관
장부에서 60% 소득 요건과 90% 지출 요건의 분자와 분모를 신속하게 산출할 수 없다면, 회계사는 매년 3월마다 장부 재구성이라는 고된 작업을 수행해야 할 것입니다. 몇 가지 습관을 들이면 일 년 내내 감사에 대비할 수 있는 상태를 유지할 수 있습니다.
운영, 적립금, 특별 분담금 기금 분리
잘 운영되는 대부분의 HOA는 **기금 회계(fund accounting)**를 사용하여 운영 기금, 교체 적립 기금 및 기타 특수 목적 기금을 위한 별도의 계정(종종 별도의 은행 계좌)을 지정합니다. 이는 단순한 회계상의 세련미가 아닙니다. 많은 주에서 법적으로 요구하는 사항이며, IRS나 회원이 분담금의 사용처를 물었을 때 투명한 감사 추적(audit trail)을 제공합니다.
일반적인 계정 과목표는 자산 1000–1999(운영 당좌 예금, 적립금 머니마켓, 적립금 CD, 미수 분담금), 부채 2000–2999(선납 분담금, 미지급 비용, 아직 실현되지 않은 특별 분담금 이연 수익), 기금 잔액 3000–3999, 수익 4000–4999(일반 분담금, 특별 분담금, 적립금 출연, 연체료, 이자, 클럽하우스 대관료), 그리고 운영 카테고리별로 분류된 비용 5000+로 구성됩니다.
모든 수입에 면제/비면제 코드를 태그하십시오
각 수입 거래를 "면제 목적(exempt function)" 또는 "비면제(nonexempt)"로 분류하는 사용자 정의 필드나 하위 계정을 추가하십시오. 60% 테스트 시기가 오면 보고서가 자동으로 작성됩니다. 플레인 텍스트 회계 도구와 대부분의 자산 관리 시스템은 추가 소프트웨어 없이도 이를 지원합니다.
연말 시점에 부과금을 적절히 발생 처리하십시오
12월에 청구되었지만 1월 운영 예산에 적용되는 부과금은 선급금입니다. 이는 연말 대차대조표에 부채로 계상되어야 하며 1월에 수입으로 전환됩니다. 이를 당해 연도 수입으로 기록하면 잉여금이 부풀려지고 70-604 결의 관련 논의가 복잡해집니다.
예비비 CD를 매달 대조하십시오
예비비 예치금에 대한 이자 소득은 가장 흔한 비면제 소득 항목입니다. 이를 적절한 분류와 함께 매달 기록하면, 4월에 은행 명세서를 뒤지는 번거로움을 방지할 수 있습니다.
이사회를 위한 "의사결정 파일"을 유지하십시오
연례 70-604 결의서, 최신 예비비 조사 보고서, 감사인 서신, 전년도 Form 1120-H 사본을 보관하는 물리적 또는 디지털 폴더를 만드십시오. 새로운 재무 담당자가 부임했을 때 이 파일은 조직의 기억 역할을 합니다.
흔히 하는 실수와 방지 방법
"어차피 1120-H를 제출하니까"라는 이유로 70-604 투표를 건너뛰는 것. 투표에는 비용이 들지 않으며, 1120-H 계산이 잘못되어 방식을 변경해야 할 때 협회를 보호해 줍니다. 이를 연례 안건으로 만드십시오.
예비비 적립금을 비면제 소득으로 취급하는 것. 예비비 적립금은 협회 자산을 유지하기 위해 소유주로부터 징수하는 부과금의 일부입니다. 이는 60% 테스트에서 면제 소득 쪽에 속합니다.
비회원 대상 클럽하우스 및 편의시설 대여를 방치하는 것. 클럽하우스를 예식장으로 운영하는 커뮤니티는 실수로 60% 수입 테스트에서 탈락하거나, 비면제 쪽에 너무 많은 비용을 할당하여 90% 지출 테스트에서 탈락할 수 있습니다. 그 추이를 추적하십시오.
납부할 세금이 없어서 늦게 신고하는 것. 납부할 세액이 0원이라도 최소 지연 제출 벌금이 부과됩니다.
100달러의 특정 공제를 잊어버리는 것. 금액은 작지만, Form 1120-H가 비면제 소득에 대해 허용하는 유일한 공제 항목입니다.
70-604에 따라 운영 잉여금을 예비비로 돌리려고 시도하는 것. 허용되지 않습니다. 환급 또는 이월 중에서만 선택할 수 있습니다.
주 정부의 일치 규칙을 놓치는 것. 캘리포니아의 신고 절차는 다릅니다. 플로리다는 대부분의 HOA에 대해 주 소득세를 면제합니다. 텍사스의 프랜차이즈세(Franchise Tax)는 자체적인 기준값을 가집니다. 항상 연방 세무 신고와 함께 주 정부 신고서도 검토하십시오.
선택이 영구적이라고 가정하는 것. 이는 매년 이루어집니다. 특히 자본 프로젝트, 재융자 또는 큰 예비비 이자 변동이 발생한 후에는 매년 재평가하십시오.
Form 1120-H 대신 Form 1120을 제출하는 것이 합리적인 경우
대부분의 협회에는 Form 1120-H 경로가 유리하지만, 표준 C-법인(C-corp) 신고가 더 저렴한 시나리오도 있습니다.
- 손실이 발생한 해. 운영 비용이 운영 부과금을 초과한 HOA는 Form 1120에서 향후 이월할 수 있는 순영업손실(NOL)을 생성할 수 있습니다. Form 1120-H는 NOL 생성이나 이월을 허용하지 않습니다.
- 순잉여금 대비 비면제 소득이 높은 경우. Form 1120-H상의 과세 대상 비면제 소득 비중이 크고 Form 1120 관점에서의 전체 순이익이 적다면, 21%의 C-법인 세율이 30%의 단일 1120-H 세율보다 유리할 수 있습니다.
- 공제 특성을 가진 대규모 자본 지출. C-법인 신고는 단일 1120-H 구조가 할 수 없는 방식으로 특정 비용과 특정 수입을 매칭시킬 수 있습니다.
CPA의 표준 관행은 매년 1120-H 세금과 1120 세금(70-604 선택 적용)을 비교하는 두 개의 열이 있는 비교표를 작성하여 더 낮은 금액을 선택하는 것입니다. 이 선택은 매년 일관될 필요가 없습니다.
협회의 재무 상태를 감사 가능하게 유지하십시오
커뮤니티 협회를 운영하는 것은 보기보다 어렵습니다. 당신은 임대인인 동시에 비영리 단체의 이사이며 회계사 역할까지 수행해야 합니다. IRS는 당신이 어떤 레버를 당겨야 할지 정확히 알고 있는 것처럼 세무 신고를 취급합니다. 60% 테스트 실패나 70-604 투표 누락은 예비비 기금에서 수천 달러를 미국 재무부로 옮겨가게 만들 수 있습니다.
이를 잘 처리하는 이사회에는 한 가지 습관이 있습니다. 바로 장부를 투명하고 감사 가능하며 플레인 텍스트 친화적인 형식으로 유지하는 것입니다. 이를 통해 "올해 우리 수입 중 면제 목적 소득은 얼마인가?" 또는 *"협회 자산과 재량 항목에 각각 얼마를 지출했는가?"*와 같은 질문에 즉각 대답할 수 있습니다. 장부가 깨끗하면 세무 선택은 3주간의 사투가 아닌 5분 만의 결정이 됩니다.
Beancount.io는 커뮤니티 협회에 모든 부과금, 예비비 적립 및 지출에 대한 완전한 투명성을 제공하는 플레인 텍스트 기반의 버전 관리 회계 서비스를 제공합니다. 독점 파일 형식이 없으므로 특정 업체에 종속되지 않으며, 모든 이사회, 감사인 및 CPA가 따를 수 있는 깨끗한 감사 추적을 제공합니다. 무료로 시작하여 재무 마인드를 가진 자원봉사자들과 소규모 회계 법인들이 왜 자신들이 관리하는 조직을 위해 플레인 텍스트 회계를 선택하는지 확인해 보십시오.