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Immobiliare

Contabilità immobiliare, monitoraggio delle proprietà e gestimento degli investimenti

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Credito d'Imposta Sezione 47 per Edifici Storici: Guida Operativa 2026 per Sviluppatori e i loro Commercialisti

La Sezione 47 del Codice Fiscale Interno consente agli sviluppatori di richiedere un credito d'imposta federale del 20% sulle spese di recupero qualificate per strutture storiche certificate, da richiedere in quote costanti su cinque anni a seguito del TCJA. Questa guida illustra la certificazione tripartita NPS, il test di recupero sostanziale, cosa costituisce una QRE, le regole di recupero quinquennale e come viene strutturata la sindacazione secondo il porto sicuro della Rev. Proc. 2014-12.

Mike Thrift

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Stato di Professionista del Settore Immobiliare: Come i Grandi Redditi Usano la Sezione 469(c)(7) per Trasformare le Perdite da Affitto in Risparmi Fiscali

Una guida pratica allo Stato di Professionista del Settore Immobiliare ai sensi della Sezione 469(c)(7) — il test delle 750 ore e quello del più della metà, la regola del coniuge, la partecipazione sostanziale e l'elezione di raggruppamento, i fallimenti comuni in sede di verifica fiscale, e come il bonus ammortamento del 100% nel 2026 renda il REPS valido il costo della documentazione.

Mike Thrift

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Studi di Cost Segregation: Riclassificazione dei Componenti Edilizi in Vite di 5, 7 e 15 Anni per un Risparmio Fiscale Anticipato

Uno studio di cost segregation utilizza un'analisi ingegneristica per spostare il 20-45% della base di un edificio dall'ammortamento a quote costanti su 27,5 o 39 anni alle classi MACRS di 5, 7 e 15 anni. Combinato con il bonus di ammortamento al 100% ripristinato permanentemente dal One Big Beautiful Bill Act per i beni entrati in funzione dopo il 19 gennaio 2025, gli investitori immobiliari possono convertire una deduzione ordinaria di primo anno di 91.000 $ in circa 766.000 $ — a condizione che superino i limiti sulle perdite da attività passiva dell'IRC §469 tramite lo status di professionista immobiliare, la regola dell'affitto a breve termine o compensazioni di reddito passivo.

Mike Thrift

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Vendite Rateali e Modulo 6252: Distribuire la Plusvalenza su Più Anni

Come la Sezione 453 IRC e il Modulo 6252 consentono ai venditori di distribuire la plusvalenza su immobili o aziende venduti con finanziamento del venditore negli anni in cui arrivano i pagamenti, inclusa la formula della percentuale di profitto lordo, la trappola del recupero dell'ammortamento, l'interesse di mora della Sezione 453A sui saldi rateali superiori a 5 milioni di dollari e quando scegliere di non applicare il metodo.

Mike Thrift

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Elezione ai sensi della Sezione 754: Come le società di persone utilizzano gli step-up della base interna per proteggere i nuovi soci e gli eredi dai guadagni fantasma

L'elezione ai sensi della Sezione 754 consente a una società di persone di rettificare la base interna dei propri beni quando un interesse viene trasferito o una proprietà viene distribuita, evitando che i nuovi soci e gli eredi vengano tassati su plusvalenze che economicamente appartenevano al venditore. L'elezione è permanente, copre sia le rettifiche 743(b) che quelle 734(b), ed è particolarmente rilevante per le società di persone immobiliari, familiari e di servizi professionali.

Mike Thrift

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Struttura della Serie LLC: Master LLC, Muri di Responsabilità Interni e Quando Usarla

Una guida del 2026 alla Serie LLC: come una singola entità master può detenere più serie internamente isolate, quali stati riconoscono la struttura (la Florida aderisce tramite SB 316 il 1° luglio 2026), come l'IRS tassa ciascuna serie, la disciplina contabile necessaria per mantenere intatti i muri di responsabilità e quando le tradizionali LLC separate rimangono la scelta più sicura.

Mike Thrift

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Pianificazione Fiscale Durante il Divorzio: QDRO, Assegno di Mantenimento Post-TCJA e Trasferimenti di Proprietà ex Sezione 1041

Guida pratica agli aspetti fiscali del divorzio — come un QDRO divide un 401(k) senza penali, perché l'assegno di mantenimento per accordi stipulati dopo il 2018 non è più deducibile, come il regime di carryover basis della Sezione 1041 può rendere diseguale una divisione 50/50, e come l'esclusione per vendita di abitazione principale (Sezione 121) sopravvive quando un coniuge si trasferisce.

Mike Thrift

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Contabilità dei leasing ASC 842 per le società private: inserire i leasing operativi nello stato patrimoniale senza perdere la testa

L'ASC 842 richiede alle società private di capitalizzare quasi tutti i leasing di durata superiore a 12 mesi come attività per il diritto d'uso e passività per il leasing. Questa guida illustra il test di classificazione basato su cinque criteri, il calcolo in sei fasi, le agevolazioni relative al tasso privo di rischio e ai leasing a breve termine, e i rilievi di revisione che più spesso comportano riformulazioni di bilancio.

Mike Thrift

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Modulo 4797 Demistificato: Come il Recupero dell'Ammortamento e la Sezione 1231 Decidono se la Vendita della tua Attività è Ordinaria o di Capitale

Il Modulo 4797 regola ogni vendita di proprietà aziendale al di fuori del Schedule D e decide se la tua plusvalenza è ordinaria o di capitale. Questa guida illustra il recupero ai sensi delle Sezioni 1245 e 1250, la regola di riporto quinquennale della Sezione 1231, l'aliquota del 25% sulla plusvalenza non recuperata della Sezione 1250 e sette errori che innescano avvisi CP2000.

Mike Thrift

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Scambio Inverso 1031: Come Acquistare il Tuo Immobile Sostitutivo Prima di Vendere Quello Vecchio

Uno scambio inverso 1031 permette a un investitore immobiliare di chiudere l'acquisto di un immobile sostitutivo prima di vendere quello ceduto, parcheggiando il titolo presso un Exchange Accommodation Titleholder ai sensi del safe harbor della Revenue Procedure 2000-37. Il contribuente deve identificare l'immobile ceduto entro 45 giorni e completare lo scambio entro 180 giorni, senza proroghe. Le spese dell'EAT variano generalmente da $5.000 a $15.000 in più rispetto a uno scambio diretto, quindi la plusvalenza differita deve essere sufficientemente elevata per giustificare il costo.

Mike Thrift

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