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Contabilità immobiliare, monitoraggio delle proprietà e gestimento degli investimenti
Una guida pratica per i consigli di amministrazione dei condomini, i tesorieri e i commercialisti di piccoli studi sull'opzione ex Sezione 528, i quattro test di ammissibilità per il Modello 1120-H, il compromesso dell'aliquota fissa del 30% rispetto al Modello 1120, e perché ogni associazione dovrebbe verbalizzare la votazione annuale sulla Revenue Ruling 70-604.
La Sezione 45L paga ai costruttori e agli sviluppatori da $500 a $5.000 per casa energeticamente efficiente, ma il One Big Beautiful Bill Act pone fine al credito per le case acquisite dopo il 30 giugno 2026. Una guida pratica al confronto tra certificazione ENERGY STAR e Zero Energy Ready, alle regole sul salario previsto per il multifamiliare, all'esclusione dalla base LIHTC e ai meccanismi del Modulo 8908 che determinano la sopravvivenza del credito in sede di verifica.
Come l'Articolo 514 del Codice Fiscale degli Stati Uniti tassa gli investimenti con leva finanziaria detenuti da organizzazioni 501(c)(3), fondazioni private e IRA autogestiti — inclusi il calcolo della percentuale debito/base, i meccanismi del Modulo 990-T, il periodo di osservazione di 12 mesi sulla vendita e l'eccezione immobiliare dell'Articolo 514(c)(9) per scuole e fondi pensione.
Il Reg. 1.469-2(f)(6) ricaratterizza il reddito netto da locazione derivante da un immobile affittato alla propria attività attiva come non passivo, mentre le perdite da locazione rimangono passive. Questa guida spiega l’asimmetria, illustra l’esempio di un dentista con una detrazione per segregazione dei costi di 200.000 $ e mostra come l’elezione di raggruppamento del Reg. 1.469-4 possa eludere la regola.
Come le norme dell'Articolo 263(a)-3 dell'IRS sui beni materiali determinano cosa le piccole imprese possono dedurre subito versus capitalizzare per decenni — con i tre safe harbor (de minimis $2.500/$5.000, la regola per i piccoli contribuenti sugli edifici, e la manutenzione ordinaria), il test BRA e la trappola dell'unità di proprietà che causa la maggior parte degli errori.
Gli audit di recupero del settore rilevano che il 5%-15% degli addebiti CAM fatturati sono calcolati in modo errato o non dovuti. Questa guida spiega come leggere il prospetto di conguaglio di fine anno del proprietario, dove si nascondono errori nella quota pro rata e nel gross-up, e come contestare gli addebiti prima della scadenza per la verifica.
Il modulo 1099-S riporta il prezzo di vendita lordo di una casa, non il netto, e innesca di routine avvisi CP2000 dell'IRS per venditori la cui plusvalenza è completamente esclusa ai sensi della Sezione 121. Questa guida spiega la certificazione Rev. Proc. 2007-12 che consente alle vendite qualificate di residenza principale di bypassare il modulo, le soglie di $250.000/$500.000, la trappola dell'uso non qualificato aggiunta nel 2008 e come dichiarare in modo difendibile quando il 1099-S non può essere evitato.
L'OBBBA ha aumentato il limite della deduzione SALT a 40.400 $ per il 2026, ma una fase di riduzione di 30 centesimi per dollaro del MAGI tra 505.000 $ e 606.333 $ crea un'aliquota marginale effettiva di circa il 45% — il "siluro SALT". Ecco come decidere se ripassare alle detrazioni dettagliate.
Una guida pratica su come l'IRS calcola il boot in uno scambio ai sensi della Sezione 1031 — boot in contanti, boot ipotecario, le quattro regole di compensazione, recupero dell'ammortamento al 25%, base riportata e compilazione del Modulo 8824 — con un esempio pratico che mostra come 200.000€ di nuovo capitale possano eliminare 200.000€ di boot ipotecario.
Una vendita dissimulata ai sensi della Sezione 707(a)(2)(B) riclassifica un conferimento in società e una correlata distribuzione di denaro in una vendita imponibile. I trasferimenti entro due anni si presumono una vendita; la frazione di vendita figurativa è pari al corrispettivo ricevuto diviso per il fair market value del bene.
L'articolo 707(a)(2)(B) ricaratterizza come vendite tassabili le coppie di conferimenti di proprietà e distribuzioni di denaro ai soci di una SRL quando avvengono entro due anni. Una spiegazione del test a due criteri, della presunzione revocabile biennale, delle quattro eccezioni regolamentari, della meccanica delle distribuzioni finanziate con debito e della dichiarazione Modulo 8275 che protegge i soci da problemi di verifica fiscale.
I non residenti alieni che possiedono beni immobili negli USA, azioni di società statunitensi o altri beni situati negli USA hanno diritto solo a un'esenzione dall'imposta successoria di 60.000 dollari, non ai 13,99 milioni di dollari di cui godono i cittadini nel 2026, e pagano fino al 40% sull'eccedenza. Una guida pratica al Modulo 706-NA, alla ritenuta FIRPTA, allo sgravio tramite trattato con il Modulo 8833, ai certificati di trasferimento e alle strutture di società schermo che funzionano realmente.
