Hai gestito una vendita immobiliare da $28.000, la proprietà si aspetta $19.600 e il tuo registro mostra $28.000 come ricavo se non capisci il conto vendita. Quegli $8.400 extra non sono il tuo profitto — sono una passività per l'imposta sulle vendite, un pagamento alla proprietà e una questione di dichiarazione 1099 che genererà un avviso dall'IRS se sbagli.
Conto Vendita, Non Una Tua Vendita
Un'agenzia di vendite immobiliari vende come agente per conto della proprietà. I proventi lordi appartengono alla proprietà; il tuo compenso è la commissione e le spese definite nel contratto — spesso il 30–40% del lordo, più manodopera, pubblicità e commissioni sulle carte.
Non registrare mai il lordo come ricavo. Il giorno della vendita è:
Dr Cassa $28.000
Cr Passività Conto Vendita — Proprietà $28.000 — lordo trattenuto per la proprietà
Non Cr Ricavi. L'inventario della proprietà non è mai stato il tuo inventario, e i proventi della proprietà non sono i tuoi ricavi.
Il Rapporto di Vendita è l'Evento che Genera i Ricavi
Dopo la vendita, produci un rapporto di vendita che concilia il lordo, le spese e il netto dovuto alla proprietà.
Per una vendita lorda di $28.000 con commissione al 30% più $1.200 di oneri contrattuali:
- Lordo: $28.000 (passività)
- Commissione: $8.400 (il tuo ricavo, riconosciuto solo quando il rapporto è definitivo)
- Oneri contrattuali: $1.200 (tuoi ricavi/spese)
- Imposta sulle vendite riscossa: $1.900 (passività verso lo stato)
- Commissioni sulle carte: $600 (costo o spesa rimborsabile, secondo contratto)
- Netto dovuto alla proprietà: $28.000 − $8.400 − $1.200 − $1.900 − $600 = $15.900
Registralo:
Dr Passività Conto Vendita $28.000
Cr Ricavi — Commissioni $8.400
Cr Ricavi — Spese di Servizio $1.200
Cr Imposta sulle Vendite da Pagare $1.900
Cr Passività Conto Vendita (commissioni carte da pagare) $600 — oppure Cr Cassa se hai già pagato
Poi Dr Passività Conto Vendita $15.900 / Cr Cassa $15.900 quando paghi la proprietà.
Dichiarazione 1099: Non Dichiarare il Denaro della Proprietà Come Tuo
Lo stesso lordo che crea un problema di corrispondenza IRS è ciò che determina il 1099.
- Tu sei l'entità di regolamento dei pagamenti per le vendite con carta: Il processore potrebbe segnalare i pagamenti lordi su una 1099-K a te come esercente registrato. Quel lordo corrisponde alla tua cassa ma non ai tuoi ricavi. Conserva la riconciliazione dal lordo al netto affinché una CP2000 che corrisponde $28.000 a una dichiarazione di ricavi di $9.600 venga risolta con la traccia delle passività.
- Potresti dover emettere una 1099-MISC o 1099-NEC alla proprietà: Se hai pagato la proprietà $15.900+ e la proprietà è una persona fisica o un'entità non societaria, il pagamento per i beni della proprietà è spesso segnalabile come proventi lordi (casella 2 su 1099-MISC secondo le vecchie regole, ora a volte focalizzato sulle sanzioni). La soglia e la casella dipendono dall'anno e dal tipo di entità. Non emettere 1099 a una proprietà societaria per beni quando non è richiesto, e non perdere la dichiarazione per un consignatario non societario quando è obbligatoria.
Controlla il W-9 e il tipo di entità di ogni proprietà al momento dell'accettazione, non alla stagione 1099.
Tieni le Tue Finanze Organizzate Fin dall'Inizio
Il conto vendita è l'esempio più chiaro di denaro che non è ricavo. Un registro che mostra il lordo come passività fino al rapporto di vendita è l'unico registro che corrisponde al contratto e alla dichiarazione fiscale.
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